自2007年1月1日起，我國開始實(shí)施國土資源部公布的《全國工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》。筆者認(rèn)為，在工業(yè)用地招拍掛出讓前，應(yīng)對具體出讓地塊進(jìn)行價格評估，其評估結(jié)果也應(yīng)由市、縣國土資源管理部門集體研究審核后確定出讓底價。
有四個方面的問題需引起注意：
在評估報告中要有政策方面的專項說明，以求評之有理。在有關(guān)市、縣尚未公布實(shí)施新的基準(zhǔn)地價的情況下，評估報告中必須詳細(xì)說明所依據(jù)的政策規(guī)定和所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。如：某縣在《全國工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》中屬11等144元/平方米(9.6萬/畝)。本標(biāo)準(zhǔn)是該縣境內(nèi)最末級(四級)工業(yè)用地招拍掛出讓時的最低限價。原四級工業(yè)用地115元/平方米(7.67萬/畝)的標(biāo)準(zhǔn)不再作為評估依據(jù)。
在評估方法的選擇上要綜合考慮，使其有所側(cè)重。因近幾年工業(yè)用地的一級市場出讓價及二、三級市場上相互轉(zhuǎn)讓的成交價普遍較低，加之交易案例不多；采用市場比較法沒有多大說服力。又因?yàn)樵鶞?zhǔn)地價大都已超過了3年適用期(各地原基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日一般為2002年1月1日)。因此，評估工業(yè)用地招拍掛出讓價格以成本逼近法評估比較適宜和適用，但成本中各構(gòu)成要素要體現(xiàn)市場比較法的思想，要采用客觀成本。另外，也可根據(jù)出讓地塊的具體情況及相鄰用地單位的土地出租收益、行業(yè)收益情況，采用收益還原法進(jìn)行測算評估。最后，根據(jù)不同方法(至少兩種)測算的結(jié)果，分別賦予不同的權(quán)重值，確定出一個比較合理、公正的價格。
在有關(guān)參數(shù)或數(shù)據(jù)的選用上要合理合法，做到取之有據(jù)。如：以往的還原利率大都采用同期中國人民銀行公布的人民幣一年期存款利率，今后采用的還原利率必須是不低于五年期存款利率的數(shù)值；土地取得費(fèi) (征地補(bǔ)償額)必須采用已經(jīng)制定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)片綜合地價。如：某市的征地區(qū)片綜合地價分4個級別，分別為每平方米45元、60元、75元、90元，沒有上下浮動的余地；新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)，國家也有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自修正。
在集體研究審核時要綜合平衡當(dāng)?shù)氐貎r水平，使其客觀有效。集體審核前，要指定專人詳細(xì)查閱估價報告，會審時在各抒己見的同時，要著重審核估價報告是否嚴(yán)格按照法律法規(guī)及政策的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了評估或確定地價。如：估價參數(shù)是否按規(guī)定要求選取；估價結(jié)果是否低于國家標(biāo)準(zhǔn)、是否體現(xiàn)了同地同價、是否體現(xiàn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等等。
有四個方面的問題需引起注意：
在評估報告中要有政策方面的專項說明，以求評之有理。在有關(guān)市、縣尚未公布實(shí)施新的基準(zhǔn)地價的情況下，評估報告中必須詳細(xì)說明所依據(jù)的政策規(guī)定和所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。如：某縣在《全國工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》中屬11等144元/平方米(9.6萬/畝)。本標(biāo)準(zhǔn)是該縣境內(nèi)最末級(四級)工業(yè)用地招拍掛出讓時的最低限價。原四級工業(yè)用地115元/平方米(7.67萬/畝)的標(biāo)準(zhǔn)不再作為評估依據(jù)。
在評估方法的選擇上要綜合考慮，使其有所側(cè)重。因近幾年工業(yè)用地的一級市場出讓價及二、三級市場上相互轉(zhuǎn)讓的成交價普遍較低，加之交易案例不多；采用市場比較法沒有多大說服力。又因?yàn)樵鶞?zhǔn)地價大都已超過了3年適用期(各地原基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日一般為2002年1月1日)。因此，評估工業(yè)用地招拍掛出讓價格以成本逼近法評估比較適宜和適用，但成本中各構(gòu)成要素要體現(xiàn)市場比較法的思想，要采用客觀成本。另外，也可根據(jù)出讓地塊的具體情況及相鄰用地單位的土地出租收益、行業(yè)收益情況，采用收益還原法進(jìn)行測算評估。最后，根據(jù)不同方法(至少兩種)測算的結(jié)果，分別賦予不同的權(quán)重值，確定出一個比較合理、公正的價格。
在有關(guān)參數(shù)或數(shù)據(jù)的選用上要合理合法，做到取之有據(jù)。如：以往的還原利率大都采用同期中國人民銀行公布的人民幣一年期存款利率，今后采用的還原利率必須是不低于五年期存款利率的數(shù)值；土地取得費(fèi) (征地補(bǔ)償額)必須采用已經(jīng)制定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)片綜合地價。如：某市的征地區(qū)片綜合地價分4個級別，分別為每平方米45元、60元、75元、90元，沒有上下浮動的余地；新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)，國家也有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自修正。
在集體研究審核時要綜合平衡當(dāng)?shù)氐貎r水平，使其客觀有效。集體審核前，要指定專人詳細(xì)查閱估價報告，會審時在各抒己見的同時，要著重審核估價報告是否嚴(yán)格按照法律法規(guī)及政策的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了評估或確定地價。如：估價參數(shù)是否按規(guī)定要求選取；估價結(jié)果是否低于國家標(biāo)準(zhǔn)、是否體現(xiàn)了同地同價、是否體現(xiàn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等等。