一、問題的提出
隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，在土地估價實務(wù)中，估價對象除了用途、權(quán)屬均單一的土地外，還有大量的綜合用地。下面分別從用途和權(quán)屬兩方面進行分類歸納。
1、多種用途的綜合用地
根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準》(CBJ137—90)，土地用途分類如下：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政設(shè)施用地和綠地。由于土地不同的利用方式將為權(quán)利人帶來不同的收益，因此，不同用途的土地其價值也大不相同。隨著我國城市化的進程和市場經(jīng)濟的發(fā)展，在土地估價中，土地用途多樣化的綜合用地將越來越多，主要體現(xiàn)在以下兩方面：
(1)土地平面用途的多樣化
如某建設(shè)用地不僅有低層住宅、多層住宅、高層住宅，還有學(xué)校、幼兒園、派出所、商服業(yè)、區(qū)域性變電站等公建配套設(shè)施，以及河流、為社會公眾提供的開放空間等等。
(2)土地立體用途的多樣化
如某辦公大樓，地下一至二層是經(jīng)營性停車庫，底層有商鋪、郵電支局、銀行或售票大廳，二至三層為飯店，四樓是培訓(xùn)中心，五層以上為寫字樓等等。
2、多種權(quán)屬的綜合用地
隨著社會的發(fā)展，土地的權(quán)屬趨于多樣性和復(fù)合性：
(1)國有劃撥土地使用權(quán)(無使用期限)
無償——國家直接將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用，如解放前國民政府的國有企業(yè)土地、軍事用地以及現(xiàn)在的國有荒山、荒地等；
不完全無償——在土地使用人交納了土地補償、安置補助、拆遷補償?shù)荣M用后，依法“無償”(土地使用者未向政府交納出讓金)取得的。
(2)國有出讓土地使用權(quán)
出讓——國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)(居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地50年)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；
“空轉(zhuǎn)”國家以土地使用權(quán)作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)(沒有明確的使用期限)。
(3)集體土地使用權(quán)
集體土地使用權(quán)承包給農(nóng)戶使用或用作宅基地；
集體土地使用權(quán)供鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施使用；
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與其他單位、個人以集體土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。
(4)土地他項權(quán)利
在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)或使用權(quán)的土地上存在的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、借用權(quán)、相鄰權(quán)(地役權(quán))、耕作權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)等等。
在土地估價實際操作中，綜合用地的綜合性往往體現(xiàn)在不同用途和不同權(quán)屬的不同組合上。顯然，隨著用途、權(quán)屬的組合種類和組合比例的不同，綜合用地的價格也將千差萬別。如何盡可能地準確評估上述綜合用地，估價方法的選擇致關(guān)重要。限于篇幅和對問題的認識程度，本文僅對多種用途的綜合用地估價方法的選擇進行討論。
二、多種用途的綜合用地估價方法的分析比較
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T 18508-2001)，城鎮(zhèn)土地估價的基本方法有：收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法。下面對運用這些方法進行多種用途的綜合用地估價的準確性、可操作性逐一進行分析比較。
1、收益還原法
收益還原法是將待估土地未來正常年純收益(地租)，以一定的土地還原利率還原，以此估算土地價格的方法。其基本公式如下：
式中：v——土地收益價格，
a——未來正常的土地純收益(或地租)，
r——土地還原利率，
n——未來土地使用年期。
對于收益還原法，這里暫且不去討論其純收益和還原利率的諸多認識上的分歧，單就這兩個變量的確定性探討其可操作性。
先看a——未來正常的土地純收益：如何從各種生產(chǎn)要素創(chuàng)造的總收益中剝離出房地產(chǎn)所創(chuàng)造的收益是一個十分復(fù)雜的問題。在實際操作中，由于種種原因，過去的 (包括現(xiàn)在的)土地純收益的準確數(shù)據(jù)難以獲取，更何況未來正常的土地純收益。而多種用途的綜合用地的確定更是繁雜和難以準確把握。另外，對綜合用地中公用、公益性房地產(chǎn)的價值如何確保不遺漏?這是收益還原法所無法解決的問題。
再看r——土地還原利率：眾所周知，如何準確確定還原利率是運用收益還原法的一大難題，也是業(yè)界一直討論的課題。由于還原利率在收益還原法中的“杠桿”效應(yīng)，其準確與否將極大地影響到估價結(jié)果的準確性，正可謂“差之毫厘，謬以千里”。
在目前缺乏準確的、權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和趨勢預(yù)測的市場條件下，難以準確確定的變量使收益還原法的準確性和可操作性大打折扣。
2、市場比較法
市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本公式如下：
式中：V——待估宗地價格；
VB——比較實例價格；
A——待估宗地交易情況指數(shù)／比較實例宗地交易情況指數(shù)＝正常交易情況指數(shù)／比較實例宗地交易情況指數(shù)；
B——待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；
D——待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)；
E——待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)／比較實例宗地個別因數(shù)條件指數(shù)。
由于房地產(chǎn)位置的固定性，地球上沒有完全相同的房地產(chǎn)，因此，市場比較法只能用類似的房地產(chǎn)進行比較，并對類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估房地產(chǎn)客觀合理的市場價格，這是不得已而為之。顯然，類似房地產(chǎn)的差異越小，人為修正越少，其結(jié)果就越準確。
由于綜合用地的用途、權(quán)屬多樣化的組合和組合比例的千差萬別，難以找到類似的綜合用地交易案例，這增加了市場比較法的操作難度，降低了估價結(jié)果的準確性。即使有足夠的類似綜合用地案例，在缺乏大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)的情況下，修正系數(shù)的確定又是一道難題，并且有些修正因素也是很難采用量化的計算公式進行。此外，對綜合用地中公用、公益性房地產(chǎn)，市場比較法也將難以運用。
隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，在土地估價實務(wù)中，估價對象除了用途、權(quán)屬均單一的土地外，還有大量的綜合用地。下面分別從用途和權(quán)屬兩方面進行分類歸納。
1、多種用途的綜合用地
根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準》(CBJ137—90)，土地用途分類如下：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政設(shè)施用地和綠地。由于土地不同的利用方式將為權(quán)利人帶來不同的收益，因此，不同用途的土地其價值也大不相同。隨著我國城市化的進程和市場經(jīng)濟的發(fā)展，在土地估價中，土地用途多樣化的綜合用地將越來越多，主要體現(xiàn)在以下兩方面：
(1)土地平面用途的多樣化
如某建設(shè)用地不僅有低層住宅、多層住宅、高層住宅，還有學(xué)校、幼兒園、派出所、商服業(yè)、區(qū)域性變電站等公建配套設(shè)施，以及河流、為社會公眾提供的開放空間等等。
(2)土地立體用途的多樣化
如某辦公大樓，地下一至二層是經(jīng)營性停車庫，底層有商鋪、郵電支局、銀行或售票大廳，二至三層為飯店，四樓是培訓(xùn)中心，五層以上為寫字樓等等。
2、多種權(quán)屬的綜合用地
隨著社會的發(fā)展，土地的權(quán)屬趨于多樣性和復(fù)合性：
(1)國有劃撥土地使用權(quán)(無使用期限)
無償——國家直接將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用，如解放前國民政府的國有企業(yè)土地、軍事用地以及現(xiàn)在的國有荒山、荒地等；
不完全無償——在土地使用人交納了土地補償、安置補助、拆遷補償?shù)荣M用后，依法“無償”(土地使用者未向政府交納出讓金)取得的。
(2)國有出讓土地使用權(quán)
出讓——國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)(居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地50年)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；
“空轉(zhuǎn)”國家以土地使用權(quán)作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)(沒有明確的使用期限)。
(3)集體土地使用權(quán)
集體土地使用權(quán)承包給農(nóng)戶使用或用作宅基地；
集體土地使用權(quán)供鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施使用；
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與其他單位、個人以集體土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。
(4)土地他項權(quán)利
在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)或使用權(quán)的土地上存在的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、借用權(quán)、相鄰權(quán)(地役權(quán))、耕作權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)等等。
在土地估價實際操作中，綜合用地的綜合性往往體現(xiàn)在不同用途和不同權(quán)屬的不同組合上。顯然，隨著用途、權(quán)屬的組合種類和組合比例的不同，綜合用地的價格也將千差萬別。如何盡可能地準確評估上述綜合用地，估價方法的選擇致關(guān)重要。限于篇幅和對問題的認識程度，本文僅對多種用途的綜合用地估價方法的選擇進行討論。
二、多種用途的綜合用地估價方法的分析比較
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB／T 18508-2001)，城鎮(zhèn)土地估價的基本方法有：收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法。下面對運用這些方法進行多種用途的綜合用地估價的準確性、可操作性逐一進行分析比較。
1、收益還原法
收益還原法是將待估土地未來正常年純收益(地租)，以一定的土地還原利率還原，以此估算土地價格的方法。其基本公式如下：
式中：v——土地收益價格，
a——未來正常的土地純收益(或地租)，
r——土地還原利率，
n——未來土地使用年期。
對于收益還原法，這里暫且不去討論其純收益和還原利率的諸多認識上的分歧，單就這兩個變量的確定性探討其可操作性。
先看a——未來正常的土地純收益：如何從各種生產(chǎn)要素創(chuàng)造的總收益中剝離出房地產(chǎn)所創(chuàng)造的收益是一個十分復(fù)雜的問題。在實際操作中，由于種種原因，過去的 (包括現(xiàn)在的)土地純收益的準確數(shù)據(jù)難以獲取，更何況未來正常的土地純收益。而多種用途的綜合用地的確定更是繁雜和難以準確把握。另外，對綜合用地中公用、公益性房地產(chǎn)的價值如何確保不遺漏?這是收益還原法所無法解決的問題。
再看r——土地還原利率：眾所周知，如何準確確定還原利率是運用收益還原法的一大難題，也是業(yè)界一直討論的課題。由于還原利率在收益還原法中的“杠桿”效應(yīng)，其準確與否將極大地影響到估價結(jié)果的準確性，正可謂“差之毫厘，謬以千里”。
在目前缺乏準確的、權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和趨勢預(yù)測的市場條件下，難以準確確定的變量使收益還原法的準確性和可操作性大打折扣。
2、市場比較法
市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本公式如下：
式中：V——待估宗地價格；
VB——比較實例價格；
A——待估宗地交易情況指數(shù)／比較實例宗地交易情況指數(shù)＝正常交易情況指數(shù)／比較實例宗地交易情況指數(shù)；
B——待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；
D——待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)；
E——待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)／比較實例宗地個別因數(shù)條件指數(shù)。
由于房地產(chǎn)位置的固定性，地球上沒有完全相同的房地產(chǎn)，因此，市場比較法只能用類似的房地產(chǎn)進行比較，并對類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估房地產(chǎn)客觀合理的市場價格，這是不得已而為之。顯然，類似房地產(chǎn)的差異越小，人為修正越少，其結(jié)果就越準確。
由于綜合用地的用途、權(quán)屬多樣化的組合和組合比例的千差萬別，難以找到類似的綜合用地交易案例，這增加了市場比較法的操作難度，降低了估價結(jié)果的準確性。即使有足夠的類似綜合用地案例，在缺乏大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)的情況下，修正系數(shù)的確定又是一道難題，并且有些修正因素也是很難采用量化的計算公式進行。此外，對綜合用地中公用、公益性房地產(chǎn)，市場比較法也將難以運用。