房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》國發(fā)[1986]90號的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅范圍主要是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)（不包括農(nóng)村）的房屋。
對于地下建筑是否征稅的問題，國家稅務(wù)總局曾在《財政部稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)的通知》財稅地[1986]8號中明確規(guī)定，為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。下面我們就房產(chǎn)的從價計征問題做一總結(jié)分析：
1、關(guān)于征稅的“房屋”的確定
首先，房屋應(yīng)當(dāng)坐落在國家規(guī)定征收房產(chǎn)稅的征稅范圍內(nèi)。
其次，對于“房屋”的理解問題?！敦斦慷悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》財稅地[1987]3號中規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。
2、房產(chǎn)原值的規(guī)定
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)的通知》財稅地[1986]8號中規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》財稅地[1987]3號對房產(chǎn)原值的范圍做了進(jìn)一步的解釋，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。
屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。
3、對于地下建筑的解釋
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅[2005]181號中規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
根據(jù)上述的法規(guī)列舉，顯然地下建筑應(yīng)當(dāng)屬于房屋的范圍，應(yīng)當(dāng)在計征房產(chǎn)稅的范圍之內(nèi)，在《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅[2005]181號文件下發(fā)之前，由于存在前述文件的明確免稅規(guī)定，對于應(yīng)當(dāng)征稅的地下建筑給予了優(yōu)惠規(guī)定?，F(xiàn)國家稅務(wù)總局作出的明確的征稅規(guī)定，各企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求計算繳納，以免增加不必要的風(fēng)險。
對于從價計征房產(chǎn)稅的房屋，以房產(chǎn)原值一次減除10％—30％（具體減除幅度以及是否區(qū)別房屋新舊程度分別確定減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）后的余值乘以適用的稅率（1.2％）進(jìn)行計算。對于自用地下建筑的稅額計算：
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。
3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
這里值得注意的是，房產(chǎn)原值的確定問題。對于地下建筑的房產(chǎn)原值可以按照一定的比例折算，然后在計算房產(chǎn)余值進(jìn)而計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。同時，這里還存在一個籌劃點，由于與地上房屋相連的地下建筑將按照地上房屋的規(guī)定征稅，即計稅依據(jù)有所提高從而稅額增加。企業(yè)可以掌握這個尺度盡量做好籌劃安排。
對于從租計征房產(chǎn)稅的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
對于地下建筑是否征稅的問題，國家稅務(wù)總局曾在《財政部稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)的通知》財稅地[1986]8號中明確規(guī)定，為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。下面我們就房產(chǎn)的從價計征問題做一總結(jié)分析：
1、關(guān)于征稅的“房屋”的確定
首先，房屋應(yīng)當(dāng)坐落在國家規(guī)定征收房產(chǎn)稅的征稅范圍內(nèi)。
其次，對于“房屋”的理解問題?！敦斦慷悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》財稅地[1987]3號中規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。
2、房產(chǎn)原值的規(guī)定
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)的通知》財稅地[1986]8號中規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》財稅地[1987]3號對房產(chǎn)原值的范圍做了進(jìn)一步的解釋，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。
屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。
3、對于地下建筑的解釋
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅[2005]181號中規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
根據(jù)上述的法規(guī)列舉，顯然地下建筑應(yīng)當(dāng)屬于房屋的范圍，應(yīng)當(dāng)在計征房產(chǎn)稅的范圍之內(nèi)，在《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅[2005]181號文件下發(fā)之前，由于存在前述文件的明確免稅規(guī)定，對于應(yīng)當(dāng)征稅的地下建筑給予了優(yōu)惠規(guī)定?，F(xiàn)國家稅務(wù)總局作出的明確的征稅規(guī)定，各企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求計算繳納，以免增加不必要的風(fēng)險。
對于從價計征房產(chǎn)稅的房屋，以房產(chǎn)原值一次減除10％—30％（具體減除幅度以及是否區(qū)別房屋新舊程度分別確定減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）后的余值乘以適用的稅率（1.2％）進(jìn)行計算。對于自用地下建筑的稅額計算：
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。
3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
這里值得注意的是，房產(chǎn)原值的確定問題。對于地下建筑的房產(chǎn)原值可以按照一定的比例折算，然后在計算房產(chǎn)余值進(jìn)而計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。同時，這里還存在一個籌劃點，由于與地上房屋相連的地下建筑將按照地上房屋的規(guī)定征稅，即計稅依據(jù)有所提高從而稅額增加。企業(yè)可以掌握這個尺度盡量做好籌劃安排。
對于從租計征房產(chǎn)稅的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。