二、住房"部分產(chǎn)權(quán)"應(yīng)作部分所有權(quán)理解
任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)行。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國住房制度由計(jì)劃模式向市場模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。筆者認(rèn)為，對住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來理解，即它是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。其理由：
（一）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來看
住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國住房制度由計(jì)劃模式向市場模式過渡的過程中產(chǎn)生的。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。
（二）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看
國務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；第二種是職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，在進(jìn)入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。"我國民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)。"（注：崔建遠(yuǎn)等著：《中國房地法研究》，中國法制出版社，1995年3月第一版，第159頁。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。
（三）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看
部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。這些內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)在5 年后進(jìn)入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。如果把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨(dú)所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。
（四）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看
如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權(quán)是兩個或兩個以上的人，對同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。所以，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。
將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)具有重要的意義：
首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。
其次，部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國住房制度改革的根本目的。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。國務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要?dú)w原產(chǎn)權(quán)單位所有。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。
再次，部分所有權(quán)的見解有助于協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系。住房部分產(chǎn)權(quán)所受之限制，在很長時間內(nèi)和很多情況下，是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié)果。它是為解決政府無力負(fù)擔(dān)提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價(jià)格購買商品房這一棘手問題應(yīng)運(yùn)而生的，為政府、單位和職工所接受。在法律上，購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。
任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)行。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國住房制度由計(jì)劃模式向市場模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。筆者認(rèn)為，對住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來理解，即它是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。其理由：
（一）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來看
住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國住房制度由計(jì)劃模式向市場模式過渡的過程中產(chǎn)生的。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。
（二）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看
國務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；第二種是職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，在進(jìn)入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。"我國民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)。"（注：崔建遠(yuǎn)等著：《中國房地法研究》，中國法制出版社，1995年3月第一版，第159頁。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。
（三）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看
部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。這些內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)在5 年后進(jìn)入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。如果把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨(dú)所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。
（四）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看
如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權(quán)是兩個或兩個以上的人，對同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。所以，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。
將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)具有重要的意義：
首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。
其次，部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國住房制度改革的根本目的。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。國務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要?dú)w原產(chǎn)權(quán)單位所有。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。
再次，部分所有權(quán)的見解有助于協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系。住房部分產(chǎn)權(quán)所受之限制，在很長時間內(nèi)和很多情況下，是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié)果。它是為解決政府無力負(fù)擔(dān)提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價(jià)格購買商品房這一棘手問題應(yīng)運(yùn)而生的，為政府、單位和職工所接受。在法律上，購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。