(二)房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風險：
1、過失引起的風險。
這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。
一般情況下，估價風險與主觀因素關聯(lián)較大，如因專業(yè)能力和工作態(tài)度導致產(chǎn)生風險。專業(yè)方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風險。
由工作態(tài)度引發(fā)的風險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。
2、非過失風險，主要系客觀因素引發(fā)的風險。
包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權不明晰、產(chǎn)權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產(chǎn)生風險，造成經(jīng)濟糾紛。
根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構從業(yè)人員和機構、業(yè)務的管理予以了規(guī)定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規(guī)定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規(guī)定追究違約方責任。
中介機構為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術以及居間代理業(yè)務等方面的服務，可以根據(jù)合同約定的違約責任和《合同法》的有關規(guī)定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三如何減少房地產(chǎn)中介機構的行業(yè)風險，促進行業(yè)良性發(fā)展
(一)房地產(chǎn)中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。
房地產(chǎn)中介機構在經(jīng)營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
(二)設立房地產(chǎn)中介機構行業(yè)責任險，轉移部分風險，促進行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責任險。
行業(yè)責任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。
行業(yè)責任險是化解執(zhí)業(yè)風險的有效手段之一。在一些發(fā)達國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責任險，即常說的強制保險。行業(yè)責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責任保單——藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業(yè)責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業(yè)責任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達國家的保險市場上，行業(yè)責任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人和代理人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)。可以說，行業(yè)責任保險在發(fā)達國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關行業(yè)責任險。
和發(fā)達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責任險業(yè)務占其財產(chǎn)險業(yè)務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業(yè)務量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產(chǎn)品責任險、公眾責任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續(xù)推出校園（方）責任險、物業(yè)管理責任險等全國性的新險種。
1、過失引起的風險。
這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。
一般情況下，估價風險與主觀因素關聯(lián)較大，如因專業(yè)能力和工作態(tài)度導致產(chǎn)生風險。專業(yè)方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風險。
由工作態(tài)度引發(fā)的風險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。
2、非過失風險，主要系客觀因素引發(fā)的風險。
包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權不明晰、產(chǎn)權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產(chǎn)生風險，造成經(jīng)濟糾紛。
根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構從業(yè)人員和機構、業(yè)務的管理予以了規(guī)定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規(guī)定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規(guī)定追究違約方責任。
中介機構為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術以及居間代理業(yè)務等方面的服務，可以根據(jù)合同約定的違約責任和《合同法》的有關規(guī)定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三如何減少房地產(chǎn)中介機構的行業(yè)風險，促進行業(yè)良性發(fā)展
(一)房地產(chǎn)中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。
房地產(chǎn)中介機構在經(jīng)營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
(二)設立房地產(chǎn)中介機構行業(yè)責任險，轉移部分風險，促進行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責任險。
行業(yè)責任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。
行業(yè)責任險是化解執(zhí)業(yè)風險的有效手段之一。在一些發(fā)達國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責任險，即常說的強制保險。行業(yè)責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責任保單——藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業(yè)責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業(yè)責任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達國家的保險市場上，行業(yè)責任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人和代理人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)。可以說，行業(yè)責任保險在發(fā)達國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關行業(yè)責任險。
和發(fā)達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責任險業(yè)務占其財產(chǎn)險業(yè)務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業(yè)務量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產(chǎn)品責任險、公眾責任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續(xù)推出校園（方）責任險、物業(yè)管理責任險等全國性的新險種。