但是，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的異常變動(dòng)，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情事變更，也應(yīng)適用情事變更原則。這種情況說(shuō)到底，往往是國(guó)家宏觀調(diào)控的指令性計(jì)劃政策造成的。例如國(guó)家規(guī)定的土地有償使用費(fèi)、配套費(fèi)、稅收費(fèi)等費(fèi)用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)視為超出商品房買賣雙方的預(yù)見范圍，如不按情事變更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象?！八氖邨l解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情事變更的余地，意在謹(jǐn)慎適用，從嚴(yán)掌握。
（二）商品房預(yù)售合同中情事變更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情事變更與我國(guó)民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請(qǐng)求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來(lái)看，主要區(qū)別有四個(gè)方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情事變更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購(gòu)方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時(shí)處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過(guò)錯(cuò)，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見而未預(yù)見。
2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情事變更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時(shí)，不存在顯失公平，顯失公平與否是情事變更后的評(píng)價(jià)；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)商品房市場(chǎng)行情來(lái)確定的，而不是以后來(lái)的市場(chǎng)行情來(lái)確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時(shí)就已經(jīng)存在。
3、請(qǐng)求權(quán)行使的時(shí)間要求不同。情事變更請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對(duì)合同變更、撤銷的請(qǐng)求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時(shí)起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情事變更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請(qǐng)求返還或賠償（例如預(yù)購(gòu)方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預(yù)售合同自始無(wú)效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、 關(guān)今華《淺述情事變更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991 年第一版第393頁(yè)。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁(yè)。
〔4〕《英國(guó)商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
〔5〕見臺(tái)灣林榮耀《情事變更之原則》， 選入刁榮華主編的《法院判例研究。民事判決評(píng)釋》（上冊(cè)）第283頁(yè)。
〔6〕人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第七十三條。（
（二）商品房預(yù)售合同中情事變更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情事變更與我國(guó)民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請(qǐng)求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來(lái)看，主要區(qū)別有四個(gè)方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情事變更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購(gòu)方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時(shí)處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過(guò)錯(cuò)，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見而未預(yù)見。
2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情事變更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時(shí)，不存在顯失公平，顯失公平與否是情事變更后的評(píng)價(jià)；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)商品房市場(chǎng)行情來(lái)確定的，而不是以后來(lái)的市場(chǎng)行情來(lái)確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時(shí)就已經(jīng)存在。
3、請(qǐng)求權(quán)行使的時(shí)間要求不同。情事變更請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對(duì)合同變更、撤銷的請(qǐng)求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時(shí)起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情事變更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請(qǐng)求返還或賠償（例如預(yù)購(gòu)方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預(yù)售合同自始無(wú)效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、 關(guān)今華《淺述情事變更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991 年第一版第393頁(yè)。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁(yè)。
〔4〕《英國(guó)商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
〔5〕見臺(tái)灣林榮耀《情事變更之原則》， 選入刁榮華主編的《法院判例研究。民事判決評(píng)釋》（上冊(cè)）第283頁(yè)。
〔6〕人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第七十三條。（