但是，對于商品房價格的異常變動，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情事變更，也應適用情事變更原則。這種情況說到底，往往是國家宏觀調(diào)控的指令性計劃政策造成的。例如國家規(guī)定的土地有償使用費、配套費、稅收費等費用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風險，對此風險，應視為超出商品房買賣雙方的預見范圍，如不按情事變更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象?！八氖邨l解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情事變更的余地，意在謹慎適用，從嚴掌握。
（二）商品房預售合同中情事變更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情事變更與我國民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當事人以請求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預售合同來看，主要區(qū)別有四個方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情事變更是由于不可歸責于當事人的事由，使訂立合同時的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當事人對此均無過錯；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預購方在缺乏經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場信息不靈，或者在商品房預售標準合同簽訂時處于不利地位，接受了預售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當事人有一定過錯，屬于應當預見而未預見。
2、認定顯失公平的期間不同。情事變更是在商品房預售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時，不存在顯失公平，顯失公平與否是情事變更后的評價；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預售合同簽訂時商品房市場行情來確定的，而不是以后來的市場行情來確定的，這種顯失公平在訂立商品房預售合同之時就已經(jīng)存在。
3、請求權(quán)行使的時間要求不同。情事變更請求權(quán)，當事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對合同變更、撤銷的請求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情事變更原則解除合同后，預售方、預購方不再履行各自的合同義務(wù)（如預售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請求返還或賠償（例如預購方分期預交的預付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預售合同自始無效，雙方反還財產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、 關(guān)今華《淺述情事變更原則在房地產(chǎn)審判實踐中的運用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991 年第一版第393頁。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學出版社1989年版第491頁。
〔4〕《英國商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
〔5〕見臺灣林榮耀《情事變更之原則》， 選入刁榮華主編的《法院判例研究。民事判決評釋》（上冊）第283頁。
〔6〕人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十三條。（
（二）商品房預售合同中情事變更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情事變更與我國民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當事人以請求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預售合同來看，主要區(qū)別有四個方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情事變更是由于不可歸責于當事人的事由，使訂立合同時的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當事人對此均無過錯；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預購方在缺乏經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場信息不靈，或者在商品房預售標準合同簽訂時處于不利地位，接受了預售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當事人有一定過錯，屬于應當預見而未預見。
2、認定顯失公平的期間不同。情事變更是在商品房預售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時，不存在顯失公平，顯失公平與否是情事變更后的評價；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預售合同簽訂時商品房市場行情來確定的，而不是以后來的市場行情來確定的，這種顯失公平在訂立商品房預售合同之時就已經(jīng)存在。
3、請求權(quán)行使的時間要求不同。情事變更請求權(quán)，當事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對合同變更、撤銷的請求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情事變更原則解除合同后，預售方、預購方不再履行各自的合同義務(wù)（如預售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請求返還或賠償（例如預購方分期預交的預付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預售合同自始無效，雙方反還財產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、 關(guān)今華《淺述情事變更原則在房地產(chǎn)審判實踐中的運用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991 年第一版第393頁。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學出版社1989年版第491頁。
〔4〕《英國商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
〔5〕見臺灣林榮耀《情事變更之原則》， 選入刁榮華主編的《法院判例研究。民事判決評釋》（上冊）第283頁。
〔6〕人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第七十三條。（