（三）免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。也就是說(shuō)，免責(zé)條款的免責(zé)以合同的基本義務(wù)得到履行為前提。如果允許當(dāng)事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來(lái)目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷(xiāo)售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購(gòu)房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷(xiāo)售方不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無(wú)效。此外，如果違約行為嚴(yán)重到使當(dāng)事人訂立合同的目的落空，即嚴(yán)重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。
（四）免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。如果商品房銷(xiāo)售商憑借自己的優(yōu)勢(shì)，訂立對(duì)購(gòu)房人顯失公平的免責(zé)條款，購(gòu)房人就可以向法院或仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷(xiāo)或變更。例如在合同中訂立“對(duì)由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過(guò)錯(cuò)造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换蛟O(shè)計(jì)單位等第三人過(guò)錯(cuò)造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買(mǎi)房人與第三人無(wú)直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責(zé)任，則購(gòu)房人的損失得不到任何補(bǔ)償，不公平性顯而易見(jiàn)。
（五）免責(zé)條款不得免除人身傷害責(zé)任。免責(zé)條款一般是對(duì)違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合情況的增多，一般認(rèn)為免除人身傷害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國(guó)1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過(guò)失造成的人身傷害或死亡責(zé)任的條款無(wú)效。我國(guó)合同法規(guī)定，造成對(duì)方人身傷害的免責(zé)條款無(wú)效。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槊獬松韨ω?zé)任的條款與法律基本原則及社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。因此，在商品房預(yù)售合同中，售房方不得訂立免除給購(gòu)房人造成人身傷害所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的免責(zé)條款。
三、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋
實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，合同雙方在訂立合同時(shí)對(duì)條款皆協(xié)商一致，但在發(fā)生糾紛時(shí)，卻由于各自對(duì)有關(guān)條款理解不一而各執(zhí)一詞。因此，就需要對(duì)合同的條款進(jìn)行解釋。在解釋商品房預(yù)售合同中的免責(zé)條款時(shí)，有以下幾個(gè)原則可供掌握：
（一）統(tǒng)一解釋原則。對(duì)免責(zé)條款的解釋?xiě)?yīng)客觀合理，在銷(xiāo)售商使用了特殊的術(shù)語(yǔ)制定人定式合同，適用于所有購(gòu)房人時(shí)，應(yīng)以購(gòu)房人的平均的、合理的理解作為解釋的依據(jù)，而不允許以銷(xiāo)售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對(duì)相同的情況不允許有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中多個(gè)購(gòu)房人與銷(xiāo)售商的預(yù)售糾紛時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋。
（二）符合合同目的的解釋原則?！耙婪虾贤康牡慕忉?zhuān)笤谀骋缓贤谜Z(yǔ)表達(dá)的意思與合同目的相反時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)解釋更正合同用語(yǔ)；當(dāng)合同內(nèi)容暖昧不明或互相矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一合同用語(yǔ)或條款都有效的前提下，盡可能通過(guò)解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，使之符合合同的目的；當(dāng)合同文句有不同意思時(shí)，應(yīng)按照符合合同目的的含義解釋?zhuān)饤売斜秤诤贤康牡暮x?！睂?duì)預(yù)售商品房合同中免責(zé)條款的解釋?zhuān)瑧?yīng)符合合同的目的。如果將免除遲延交房責(zé)任條款理解為銷(xiāo)售商可以無(wú)限期地推遲交房日期，就違背了當(dāng)事人訂立合同的本意。法院不應(yīng)支持銷(xiāo)售商這樣的解釋。
（三）不利于制定者原則。對(duì)免責(zé)條款有疑義時(shí)，應(yīng)對(duì)制定者作不利之解釋?zhuān)员苊庵贫庳?zé)條款者利用免責(zé)條款損害對(duì)方利益。（見(jiàn)王利明、崔建遠(yuǎn)著《合同法新論。總則》第492頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年第一版。）羅馬法即有“有疑義應(yīng)為表意者不利益之解釋”原則，各國(guó)立法也多加以繼承。
（四）限制解釋原則。指對(duì)合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項(xiàng)，不得推定適用免責(zé)條款。一旦擴(kuò)張適用就會(huì)侵犯購(gòu)房者的利益。例如：在一商品房預(yù)售合同中，對(duì)銷(xiāo)售商的免責(zé)事項(xiàng)一一進(jìn)行了列舉，在最后一項(xiàng)規(guī)定了“其他事件”，這是個(gè)概括性的規(guī)定，不能擴(kuò)大解釋為任何事件，而應(yīng)解釋為與先前所列舉的事項(xiàng)同一種類(lèi)的事件。
（五）非定式條款優(yōu)先的原則。在銷(xiāo)售商與購(gòu)房者訂立于定式預(yù)售合同，而后又別協(xié)商訂立了補(bǔ)充協(xié)議的情況下，如其中的免責(zé)條款發(fā)生沖突，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議為據(jù)。這是因?yàn)樘貏e規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。
（四）免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。如果商品房銷(xiāo)售商憑借自己的優(yōu)勢(shì)，訂立對(duì)購(gòu)房人顯失公平的免責(zé)條款，購(gòu)房人就可以向法院或仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷(xiāo)或變更。例如在合同中訂立“對(duì)由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過(guò)錯(cuò)造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换蛟O(shè)計(jì)單位等第三人過(guò)錯(cuò)造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買(mǎi)房人與第三人無(wú)直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責(zé)任，則購(gòu)房人的損失得不到任何補(bǔ)償，不公平性顯而易見(jiàn)。
（五）免責(zé)條款不得免除人身傷害責(zé)任。免責(zé)條款一般是對(duì)違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合情況的增多，一般認(rèn)為免除人身傷害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國(guó)1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過(guò)失造成的人身傷害或死亡責(zé)任的條款無(wú)效。我國(guó)合同法規(guī)定，造成對(duì)方人身傷害的免責(zé)條款無(wú)效。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槊獬松韨ω?zé)任的條款與法律基本原則及社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。因此，在商品房預(yù)售合同中，售房方不得訂立免除給購(gòu)房人造成人身傷害所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的免責(zé)條款。
三、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋
實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，合同雙方在訂立合同時(shí)對(duì)條款皆協(xié)商一致，但在發(fā)生糾紛時(shí)，卻由于各自對(duì)有關(guān)條款理解不一而各執(zhí)一詞。因此，就需要對(duì)合同的條款進(jìn)行解釋。在解釋商品房預(yù)售合同中的免責(zé)條款時(shí)，有以下幾個(gè)原則可供掌握：
（一）統(tǒng)一解釋原則。對(duì)免責(zé)條款的解釋?xiě)?yīng)客觀合理，在銷(xiāo)售商使用了特殊的術(shù)語(yǔ)制定人定式合同，適用于所有購(gòu)房人時(shí)，應(yīng)以購(gòu)房人的平均的、合理的理解作為解釋的依據(jù)，而不允許以銷(xiāo)售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對(duì)相同的情況不允許有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中多個(gè)購(gòu)房人與銷(xiāo)售商的預(yù)售糾紛時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋。
（二）符合合同目的的解釋原則?！耙婪虾贤康牡慕忉?zhuān)笤谀骋缓贤谜Z(yǔ)表達(dá)的意思與合同目的相反時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)解釋更正合同用語(yǔ)；當(dāng)合同內(nèi)容暖昧不明或互相矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一合同用語(yǔ)或條款都有效的前提下，盡可能通過(guò)解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，使之符合合同的目的；當(dāng)合同文句有不同意思時(shí)，應(yīng)按照符合合同目的的含義解釋?zhuān)饤売斜秤诤贤康牡暮x?！睂?duì)預(yù)售商品房合同中免責(zé)條款的解釋?zhuān)瑧?yīng)符合合同的目的。如果將免除遲延交房責(zé)任條款理解為銷(xiāo)售商可以無(wú)限期地推遲交房日期，就違背了當(dāng)事人訂立合同的本意。法院不應(yīng)支持銷(xiāo)售商這樣的解釋。
（三）不利于制定者原則。對(duì)免責(zé)條款有疑義時(shí)，應(yīng)對(duì)制定者作不利之解釋?zhuān)员苊庵贫庳?zé)條款者利用免責(zé)條款損害對(duì)方利益。（見(jiàn)王利明、崔建遠(yuǎn)著《合同法新論。總則》第492頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年第一版。）羅馬法即有“有疑義應(yīng)為表意者不利益之解釋”原則，各國(guó)立法也多加以繼承。
（四）限制解釋原則。指對(duì)合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項(xiàng)，不得推定適用免責(zé)條款。一旦擴(kuò)張適用就會(huì)侵犯購(gòu)房者的利益。例如：在一商品房預(yù)售合同中，對(duì)銷(xiāo)售商的免責(zé)事項(xiàng)一一進(jìn)行了列舉，在最后一項(xiàng)規(guī)定了“其他事件”，這是個(gè)概括性的規(guī)定，不能擴(kuò)大解釋為任何事件，而應(yīng)解釋為與先前所列舉的事項(xiàng)同一種類(lèi)的事件。
（五）非定式條款優(yōu)先的原則。在銷(xiāo)售商與購(gòu)房者訂立于定式預(yù)售合同，而后又別協(xié)商訂立了補(bǔ)充協(xié)議的情況下，如其中的免責(zé)條款發(fā)生沖突，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議為據(jù)。這是因?yàn)樘貏e規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。