隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關(guān)注的話題。同時，有關(guān)法規(guī)在實施過程中，出現(xiàn)了尚待細化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。
一、優(yōu)惠售房的性質(zhì)
優(yōu)惠售房一般是指標準價售房和成本價售房。1991年12月31日國務(wù)院《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定："職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)的，實行標準價。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限的處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費后所得收益，按政策、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律的保護；按標準價購買的房屋投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。"標準價售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)是有限產(chǎn)權(quán)。"職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)的比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房一般住用五年后方可依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。原單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾课莨芾聿块T有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。售、租房屋的收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。""職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可進入市場。在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。"（國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》國發(fā)〈1994〉43號）成本價售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是全部產(chǎn)權(quán)，但其買賣也有一定條件。"職工按標準價或1993年（含）以前按優(yōu)惠價購買的住房，職工享有部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例為成本價產(chǎn)權(quán)的94%."（北京市房改辦《關(guān)于購房職工調(diào)整住房等有關(guān)問題的補充規(guī)定》）
二、有限產(chǎn)權(quán)與按份共有之間的區(qū)別
1有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人有完全的占有權(quán)和使用權(quán)，按份共有必須經(jīng)協(xié)調(diào)一致，才能對整個房屋行使占有權(quán)和使用權(quán)。
2有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人申請的是私人產(chǎn)權(quán)證，只是產(chǎn)權(quán)證上注明"部分產(chǎn)權(quán)"字樣，而按份共有人是共有產(chǎn)權(quán)憑證。
3有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人可以不經(jīng)補貼單位同意，由其繼承人繼承優(yōu)惠房，五年后補足差價還可流通；而按份共有繼承人不能就整個房屋繼承，更不能未經(jīng)其他人同意將公有房屋出售給他人。
4有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人自行負責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修養(yǎng)護，費用自理；而按份共有人不需對自用部分和自用設(shè)施承擔(dān)全部維修費用，其他公有人也有義務(wù)承擔(dān)。
三、處理糾紛的原則
1．原則
（一）平等原則
（1）平等保護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，只要通過合法途徑取得優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)的均平等受法律保護。優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)取得方式主要有：買賣、繼承、離婚等。產(chǎn)權(quán)人通過買賣合同交清了房款，依法取得了產(chǎn)權(quán)證，補貼單位"一房賣兩戶"應(yīng)支持產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。產(chǎn)權(quán)人取得優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)，同等受法律保護。補貼單位以居住方非單位職工為由主張全部產(chǎn)權(quán)，不予支持。
（2）平等保護優(yōu)先購買權(quán)。《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"原承租戶、補貼單位各自享有的優(yōu)先購買權(quán)同等受法律保護。如補貼單位將已承租給甲的房屋賣給乙，則侵犯了原承租戶甲的優(yōu)先購買權(quán)，其買賣行為應(yīng)認定無效。如產(chǎn)權(quán)人未征得補貼單位同意，將優(yōu)惠房投入市場出售，則侵犯了補貼單位的優(yōu)先購買權(quán)，對該買賣關(guān)系依法不予保護。
（二）自愿原則
房屋買賣雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂房屋買賣協(xié)議。該協(xié)議在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的情況下，一經(jīng)成立即對雙方產(chǎn)生約束力。雙方應(yīng)自覺履行合同條款，自愿接受合同所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，出現(xiàn)糾紛首先依照合同處理，其他人不得予以限制。
在婚姻存續(xù)期間，夫妻雙方以工齡優(yōu)惠購房的，應(yīng)視為自愿"投資".由于職工的工齡優(yōu)惠只可使用一次，這種"投資"是有風(fēng)險的。在離婚時，未計入全部工齡的一方當事人以自己的全部工齡要求補償，不應(yīng)予以支持。
一、優(yōu)惠售房的性質(zhì)
優(yōu)惠售房一般是指標準價售房和成本價售房。1991年12月31日國務(wù)院《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定："職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)的，實行標準價。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限的處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費后所得收益，按政策、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時受到法律的保護；按標準價購買的房屋投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。"標準價售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)是有限產(chǎn)權(quán)。"職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)的比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房一般住用五年后方可依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。原單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾课莨芾聿块T有優(yōu)先買賣、租用權(quán)。售、租房屋的收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。""職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可進入市場。在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。"（國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》國發(fā)〈1994〉43號）成本價售房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是全部產(chǎn)權(quán)，但其買賣也有一定條件。"職工按標準價或1993年（含）以前按優(yōu)惠價購買的住房，職工享有部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例為成本價產(chǎn)權(quán)的94%."（北京市房改辦《關(guān)于購房職工調(diào)整住房等有關(guān)問題的補充規(guī)定》）
二、有限產(chǎn)權(quán)與按份共有之間的區(qū)別
1有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人有完全的占有權(quán)和使用權(quán)，按份共有必須經(jīng)協(xié)調(diào)一致，才能對整個房屋行使占有權(quán)和使用權(quán)。
2有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人申請的是私人產(chǎn)權(quán)證，只是產(chǎn)權(quán)證上注明"部分產(chǎn)權(quán)"字樣，而按份共有人是共有產(chǎn)權(quán)憑證。
3有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人可以不經(jīng)補貼單位同意，由其繼承人繼承優(yōu)惠房，五年后補足差價還可流通；而按份共有繼承人不能就整個房屋繼承，更不能未經(jīng)其他人同意將公有房屋出售給他人。
4有限產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠房購買人自行負責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修養(yǎng)護，費用自理；而按份共有人不需對自用部分和自用設(shè)施承擔(dān)全部維修費用，其他公有人也有義務(wù)承擔(dān)。
三、處理糾紛的原則
1．原則
（一）平等原則
（1）平等保護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，只要通過合法途徑取得優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)的均平等受法律保護。優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)取得方式主要有：買賣、繼承、離婚等。產(chǎn)權(quán)人通過買賣合同交清了房款，依法取得了產(chǎn)權(quán)證，補貼單位"一房賣兩戶"應(yīng)支持產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。產(chǎn)權(quán)人取得優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)，同等受法律保護。補貼單位以居住方非單位職工為由主張全部產(chǎn)權(quán)，不予支持。
（2）平等保護優(yōu)先購買權(quán)。《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"原承租戶、補貼單位各自享有的優(yōu)先購買權(quán)同等受法律保護。如補貼單位將已承租給甲的房屋賣給乙，則侵犯了原承租戶甲的優(yōu)先購買權(quán)，其買賣行為應(yīng)認定無效。如產(chǎn)權(quán)人未征得補貼單位同意，將優(yōu)惠房投入市場出售，則侵犯了補貼單位的優(yōu)先購買權(quán)，對該買賣關(guān)系依法不予保護。
（二）自愿原則
房屋買賣雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂房屋買賣協(xié)議。該協(xié)議在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的情況下，一經(jīng)成立即對雙方產(chǎn)生約束力。雙方應(yīng)自覺履行合同條款，自愿接受合同所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，出現(xiàn)糾紛首先依照合同處理，其他人不得予以限制。
在婚姻存續(xù)期間，夫妻雙方以工齡優(yōu)惠購房的，應(yīng)視為自愿"投資".由于職工的工齡優(yōu)惠只可使用一次，這種"投資"是有風(fēng)險的。在離婚時，未計入全部工齡的一方當事人以自己的全部工齡要求補償，不應(yīng)予以支持。