3．情勢變更與免責(zé)條款
情勢變更與免責(zé)條款都會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人免于繼續(xù)履行義務(wù)的法律責(zé)任。但是二者之間存在著明顯的區(qū)別。免責(zé)條款既可以免除當(dāng)事人的責(zé)任，又可以通過設(shè)立免責(zé)條款來限制其未來承擔(dān)責(zé)任。如當(dāng)事人在預(yù)售商品房合同中約定開發(fā)商在施工中遇到重大技術(shù)難題不能解決而影響工程進(jìn)度時(shí)，可以不按違約處理。而情勢變更主要導(dǎo)致合同的變更或解除。免責(zé)條款是當(dāng)事人之間根據(jù)合同自由的原則所設(shè)立的，在合同履行過程中，只要出現(xiàn)了合同所規(guī)定的情況，就可以免除責(zé)任。而情勢變更原則是由法律所規(guī)定的，當(dāng)事人要求適用情勢變更原則，能否得到支持，必須經(jīng)過法院對事實(shí)進(jìn)行審查后做出判定。免責(zé)條款的適用，不考慮當(dāng)事人主觀上是否可以預(yù)見，只要預(yù)售商品房合同中約定的免責(zé)事由發(fā)生，即可適用免責(zé)條款。如施達(dá)維訴北京圓明園別墅有限公司預(yù)售商品房糾紛一案，雙方簽訂的合同中約定：如果履行合同過程中，發(fā)生了預(yù)售方無法控制的因素，適用免責(zé)條款。后因圓明園公司與該工程的施工方發(fā)生糾紛并訴至法院，影響了房屋交付的期限。雙方均認(rèn)為，以上情況屬于預(yù)售方無法控制的因素，應(yīng)適用免責(zé)條款，故商品房預(yù)售方未對遲延交付房屋的后果承擔(dān)責(zé)任。但是情勢變更原則在適用時(shí)，要求當(dāng)事人雙方?jīng)]有過錯(cuò)，情勢變更的發(fā)生是不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的。
（三）情勢變更原則在處理預(yù)售商品房糾紛中的適用后果
我們研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎(chǔ)上得到履行，維護(hù)合同當(dāng)事人利益的平衡。從效力來看，情勢變更原則主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，變更合同和解除合同。
1．變更合同有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)履行合同
情勢變更原則在于排除因情況變化而發(fā)生的不公平的結(jié)果。如果通過變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容，使雙方的權(quán)利義務(wù)趨于對等，利益平衡關(guān)系能夠重新建立，則應(yīng)繼續(xù)履行合同，以維護(hù)法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。如果繼續(xù)履行合同，可以采取以下幾種處理方法。
（1）延期履行合同。這是在合同履行期間發(fā)生了情勢變更而阻礙了合同的如期履行。同時(shí)，情事的發(fā)生只是暫時(shí)的，通過延期履行合同能夠消除不公平的后果。如執(zhí)行政府限制夜間施工及世界婦女代表大會(huì)在北京召開期間，不得施工的規(guī)定，影響了施工的進(jìn)度和竣工日期，在合理計(jì)算工時(shí)的基礎(chǔ)上，可以判決延期交付預(yù)購的房屋，而不解除合同。
（2）變更交付的標(biāo)的物。預(yù)售商品房合同中，開發(fā)商交付的房屋應(yīng)該是特定物，因?yàn)榍閯葑兏氖掠?，致使原?biāo)的物不能交付的，可以等價(jià)的同等質(zhì)量的同類物代替給付。
（3）增減履行標(biāo)的數(shù)額。這一方法主要適用于合同標(biāo)的價(jià)值在量上發(fā)生變化并且可以通過價(jià)值量的增減，使當(dāng)事人的利益達(dá)到平衡。如房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)首要條件是必須交納土地使用權(quán)出讓金，而土地所在的位置對其價(jià)格有著很大的影響。又如簽訂預(yù)售商品房合同前的僻靜地區(qū)，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃履行合同期間轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)鬧區(qū)，國家提高了土地使用權(quán)出讓金，使開發(fā)商的建設(shè)成本增加，這種由于人為因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度漲落，屬于情勢變更，可以適當(dāng)提高預(yù)購方的房價(jià)款。
2．解除合同
由于情勢變更的發(fā)生，導(dǎo)致合同雙方的對價(jià)關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，通過上述救濟(jì)手段，仍然不能消除顯失公平的后果，就應(yīng)解除合同，以徹底消除顯失公平的現(xiàn)象。
在適用情勢變更原則時(shí)，應(yīng)該注意的一個(gè)問題是：情勢變更導(dǎo)致合同的變更或解除，因?yàn)楹贤p方均無過錯(cuò)，因此，不應(yīng)追究任何一方的違約責(zé)任。應(yīng)該根據(jù)公平地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則，合情合理地予以處理。如果一方當(dāng)事人為了消除對自己不利的后果而要求解除合同的同時(shí)，也給對方帶來了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)給對方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以免使對方蒙受不合理的損失。
情勢變更與免責(zé)條款都會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人免于繼續(xù)履行義務(wù)的法律責(zé)任。但是二者之間存在著明顯的區(qū)別。免責(zé)條款既可以免除當(dāng)事人的責(zé)任，又可以通過設(shè)立免責(zé)條款來限制其未來承擔(dān)責(zé)任。如當(dāng)事人在預(yù)售商品房合同中約定開發(fā)商在施工中遇到重大技術(shù)難題不能解決而影響工程進(jìn)度時(shí)，可以不按違約處理。而情勢變更主要導(dǎo)致合同的變更或解除。免責(zé)條款是當(dāng)事人之間根據(jù)合同自由的原則所設(shè)立的，在合同履行過程中，只要出現(xiàn)了合同所規(guī)定的情況，就可以免除責(zé)任。而情勢變更原則是由法律所規(guī)定的，當(dāng)事人要求適用情勢變更原則，能否得到支持，必須經(jīng)過法院對事實(shí)進(jìn)行審查后做出判定。免責(zé)條款的適用，不考慮當(dāng)事人主觀上是否可以預(yù)見，只要預(yù)售商品房合同中約定的免責(zé)事由發(fā)生，即可適用免責(zé)條款。如施達(dá)維訴北京圓明園別墅有限公司預(yù)售商品房糾紛一案，雙方簽訂的合同中約定：如果履行合同過程中，發(fā)生了預(yù)售方無法控制的因素，適用免責(zé)條款。后因圓明園公司與該工程的施工方發(fā)生糾紛并訴至法院，影響了房屋交付的期限。雙方均認(rèn)為，以上情況屬于預(yù)售方無法控制的因素，應(yīng)適用免責(zé)條款，故商品房預(yù)售方未對遲延交付房屋的后果承擔(dān)責(zé)任。但是情勢變更原則在適用時(shí)，要求當(dāng)事人雙方?jīng)]有過錯(cuò)，情勢變更的發(fā)生是不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的。
（三）情勢變更原則在處理預(yù)售商品房糾紛中的適用后果
我們研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎(chǔ)上得到履行，維護(hù)合同當(dāng)事人利益的平衡。從效力來看，情勢變更原則主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，變更合同和解除合同。
1．變更合同有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)履行合同
情勢變更原則在于排除因情況變化而發(fā)生的不公平的結(jié)果。如果通過變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容，使雙方的權(quán)利義務(wù)趨于對等，利益平衡關(guān)系能夠重新建立，則應(yīng)繼續(xù)履行合同，以維護(hù)法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。如果繼續(xù)履行合同，可以采取以下幾種處理方法。
（1）延期履行合同。這是在合同履行期間發(fā)生了情勢變更而阻礙了合同的如期履行。同時(shí)，情事的發(fā)生只是暫時(shí)的，通過延期履行合同能夠消除不公平的后果。如執(zhí)行政府限制夜間施工及世界婦女代表大會(huì)在北京召開期間，不得施工的規(guī)定，影響了施工的進(jìn)度和竣工日期，在合理計(jì)算工時(shí)的基礎(chǔ)上，可以判決延期交付預(yù)購的房屋，而不解除合同。
（2）變更交付的標(biāo)的物。預(yù)售商品房合同中，開發(fā)商交付的房屋應(yīng)該是特定物，因?yàn)榍閯葑兏氖掠?，致使原?biāo)的物不能交付的，可以等價(jià)的同等質(zhì)量的同類物代替給付。
（3）增減履行標(biāo)的數(shù)額。這一方法主要適用于合同標(biāo)的價(jià)值在量上發(fā)生變化并且可以通過價(jià)值量的增減，使當(dāng)事人的利益達(dá)到平衡。如房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)首要條件是必須交納土地使用權(quán)出讓金，而土地所在的位置對其價(jià)格有著很大的影響。又如簽訂預(yù)售商品房合同前的僻靜地區(qū)，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃履行合同期間轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)鬧區(qū)，國家提高了土地使用權(quán)出讓金，使開發(fā)商的建設(shè)成本增加，這種由于人為因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度漲落，屬于情勢變更，可以適當(dāng)提高預(yù)購方的房價(jià)款。
2．解除合同
由于情勢變更的發(fā)生，導(dǎo)致合同雙方的對價(jià)關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，通過上述救濟(jì)手段，仍然不能消除顯失公平的后果，就應(yīng)解除合同，以徹底消除顯失公平的現(xiàn)象。
在適用情勢變更原則時(shí)，應(yīng)該注意的一個(gè)問題是：情勢變更導(dǎo)致合同的變更或解除，因?yàn)楹贤p方均無過錯(cuò)，因此，不應(yīng)追究任何一方的違約責(zé)任。應(yīng)該根據(jù)公平地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則，合情合理地予以處理。如果一方當(dāng)事人為了消除對自己不利的后果而要求解除合同的同時(shí)，也給對方帶來了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)給對方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以免使對方蒙受不合理的損失。