（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟環(huán)境不 滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。
（3）因房地產(chǎn)行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產(chǎn)高潮尚有余溫，房價在當時看來不算高， 但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價購買其認為質(zhì) 量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。
二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題
1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系
從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發(fā) 生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發(fā)生的抵押 關系，第四個法律關系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關系，第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發(fā)生的保險關系，第六個法 律關 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關系?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。
2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則
為適應建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟合同法》及法院1994年頒布 的《關于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規(guī)定。
（2）關于處理原則
①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規(guī)規(guī) 定，一般認定為有效的民事法律行為。
②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關 規(guī)定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押 應依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。
（3）因房地產(chǎn)行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產(chǎn)高潮尚有余溫，房價在當時看來不算高， 但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價購買其認為質(zhì) 量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。
二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題
1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系
從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發(fā) 生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發(fā)生的抵押 關系，第四個法律關系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關系，第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發(fā)生的保險關系，第六個法 律關 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關系?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。
2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則
為適應建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟合同法》及法院1994年頒布 的《關于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規(guī)定。
（2）關于處理原則
①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規(guī)規(guī) 定，一般認定為有效的民事法律行為。
②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關 規(guī)定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押 應依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。