二、商品房預(yù)售合同是否有效的確認(rèn)
按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護(hù)承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。
三、預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓問題
由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認(rèn)為預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：
①已付清購房款的預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓，此時(shí)，承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對(duì)開發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。
②未付清房款或按揭預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，購房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。
按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護(hù)承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。
三、預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓問題
由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認(rèn)為預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：
①已付清購房款的預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓，此時(shí)，承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對(duì)開發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。
②未付清房款或按揭預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，購房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。