隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和稅制改革的深化，國(guó)際通行的經(jīng)評(píng)估確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格將成為房地產(chǎn)稅的基本計(jì)稅依據(jù)。建立房地產(chǎn)稅基的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅是改革房地產(chǎn)稅制，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的基礎(chǔ)性工作，也是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍的要求。
一、制定房地產(chǎn)稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的必要性
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的稅收擺脫了以往定額稅的痕跡，逐步圍繞征稅對(duì)象價(jià)格確定稅基。從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展方向看，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格是完善現(xiàn)行稅制和未來稅制改革的核心。
從我國(guó)現(xiàn)行稅收體系來看，房地產(chǎn)相關(guān)稅種主要由取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個(gè)環(huán)節(jié)的12種稅收組成，其計(jì)稅依據(jù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金、轉(zhuǎn)讓增值和單位定額四類?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅基，根本上都是源于房地產(chǎn)價(jià)值。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的直接表現(xiàn)；租金是房地產(chǎn)價(jià)格的分期支付；轉(zhuǎn)讓增值是新舊價(jià)格差額；單位定額是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域差異大體確定的。
十一屆三中全會(huì)提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，雖然人們對(duì)新稅種的名稱、稅率、稅目、收入劃分等存在較大爭(zhēng)議，但對(duì)其計(jì)稅要素認(rèn)識(shí)基本一致，即計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估價(jià)格，納稅人為房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)人，征收環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。在保有階段中，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估尤為重要。因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)的房地產(chǎn)不存在實(shí)際交易價(jià)格，其價(jià)值只能通過參照、比對(duì)等途徑獲得：而賬面原值方法不反映真實(shí)現(xiàn)值，且如果逐年折舊，稅基將逐年遞減，這樣形成的稅收收入也是遞減的，不具備稅收彈性，無法保證公共支出的增長(zhǎng)要求?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
計(jì)稅價(jià)格評(píng)估是完善現(xiàn)行稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來房地產(chǎn)稅制改革的核心。要確立計(jì)稅價(jià)格的關(guān)鍵和核心地位，就必須在計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的規(guī)范化上下功夫，這就需要建立和完善稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。其必要性在于：
1、是增強(qiáng)房地產(chǎn)稅征收的透明度，保證房地產(chǎn)稅收公平性的必要手段。
與其他稅種相比，房地產(chǎn)稅的透明度較高，這主要體現(xiàn)在作為征稅對(duì)象的房地產(chǎn)是有形的，稅率是統(tǒng)一的，計(jì)算方法也比較簡(jiǎn)單，其大體價(jià)值可以與其他情形相似的納稅人進(jìn)行直觀上的橫向比較。對(duì)房地產(chǎn)稅征管機(jī)關(guān)來說，如果沒有事先確定的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為計(jì)稅價(jià)格評(píng)估依據(jù)，計(jì)稅價(jià)格評(píng)定的透明度差，受人為因素影響大，評(píng)估結(jié)果就難以令人信服，會(huì)增加稅制貫徹實(shí)施難度。
2、有利于提高計(jì)稅價(jià)格評(píng)估效率。
與其他目的房地產(chǎn)評(píng)估區(qū)別在于，其他評(píng)估主要是針對(duì)單宗房地產(chǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)主要由當(dāng)事人協(xié)商確定，而且是性評(píng)估；房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估既有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的性評(píng)估，也有對(duì)特定區(qū)域成片房地產(chǎn)的定期評(píng)估。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估時(shí)間性強(qiáng)，數(shù)量巨大。如果不強(qiáng)調(diào)一致性，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)應(yīng)用不同的方法、標(biāo)準(zhǔn)，適用不同的評(píng)估技術(shù)，就會(huì)帶來巨大的工作量，進(jìn)而增加征管成本。從稅收公平角度，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，將會(huì)導(dǎo)致起點(diǎn)不公。而制訂相對(duì)科學(xué)規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)利規(guī)范，將有助于上述問題的解決?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
3、保證稅收征管執(zhí)法的統(tǒng)一性。
當(dāng)前，房地產(chǎn)相關(guān)各稅種計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，且分別由財(cái)政、稅務(wù)兩個(gè)部門征收，有些地方委托土地、房產(chǎn)部門征收，稅務(wù)內(nèi)部不同稅種也由不同的機(jī)構(gòu)實(shí)施征管，這容易造成不同稅種計(jì)稅價(jià)格的差異。比如有些地方契稅由財(cái)政部門征管、營(yíng)業(yè)稅由稅務(wù)部門征管，計(jì)稅依據(jù)都是房地產(chǎn)交易價(jià)格，但有時(shí)一個(gè)部門認(rèn)可了其交易價(jià)格，并以此作為課稅依據(jù)，另一個(gè)部門卻不認(rèn)可，而進(jìn)行重新核定、評(píng)估，造成同一宗房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格不一。對(duì)于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對(duì)象是一致的，即同宗土地或者房產(chǎn)，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，容易造成稅收征管執(zhí)法的被動(dòng)。
一、制定房地產(chǎn)稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的必要性
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的稅收擺脫了以往定額稅的痕跡，逐步圍繞征稅對(duì)象價(jià)格確定稅基。從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展方向看，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格是完善現(xiàn)行稅制和未來稅制改革的核心。
從我國(guó)現(xiàn)行稅收體系來看，房地產(chǎn)相關(guān)稅種主要由取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個(gè)環(huán)節(jié)的12種稅收組成，其計(jì)稅依據(jù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金、轉(zhuǎn)讓增值和單位定額四類?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅基，根本上都是源于房地產(chǎn)價(jià)值。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的直接表現(xiàn)；租金是房地產(chǎn)價(jià)格的分期支付；轉(zhuǎn)讓增值是新舊價(jià)格差額；單位定額是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域差異大體確定的。
十一屆三中全會(huì)提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，雖然人們對(duì)新稅種的名稱、稅率、稅目、收入劃分等存在較大爭(zhēng)議，但對(duì)其計(jì)稅要素認(rèn)識(shí)基本一致，即計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估價(jià)格，納稅人為房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)人，征收環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。在保有階段中，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估尤為重要。因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)的房地產(chǎn)不存在實(shí)際交易價(jià)格，其價(jià)值只能通過參照、比對(duì)等途徑獲得：而賬面原值方法不反映真實(shí)現(xiàn)值，且如果逐年折舊，稅基將逐年遞減，這樣形成的稅收收入也是遞減的，不具備稅收彈性，無法保證公共支出的增長(zhǎng)要求?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
計(jì)稅價(jià)格評(píng)估是完善現(xiàn)行稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來房地產(chǎn)稅制改革的核心。要確立計(jì)稅價(jià)格的關(guān)鍵和核心地位，就必須在計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的規(guī)范化上下功夫，這就需要建立和完善稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。其必要性在于：
1、是增強(qiáng)房地產(chǎn)稅征收的透明度，保證房地產(chǎn)稅收公平性的必要手段。
與其他稅種相比，房地產(chǎn)稅的透明度較高，這主要體現(xiàn)在作為征稅對(duì)象的房地產(chǎn)是有形的，稅率是統(tǒng)一的，計(jì)算方法也比較簡(jiǎn)單，其大體價(jià)值可以與其他情形相似的納稅人進(jìn)行直觀上的橫向比較。對(duì)房地產(chǎn)稅征管機(jī)關(guān)來說，如果沒有事先確定的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為計(jì)稅價(jià)格評(píng)估依據(jù)，計(jì)稅價(jià)格評(píng)定的透明度差，受人為因素影響大，評(píng)估結(jié)果就難以令人信服，會(huì)增加稅制貫徹實(shí)施難度。
2、有利于提高計(jì)稅價(jià)格評(píng)估效率。
與其他目的房地產(chǎn)評(píng)估區(qū)別在于，其他評(píng)估主要是針對(duì)單宗房地產(chǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)主要由當(dāng)事人協(xié)商確定，而且是性評(píng)估；房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估既有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的性評(píng)估，也有對(duì)特定區(qū)域成片房地產(chǎn)的定期評(píng)估。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估時(shí)間性強(qiáng)，數(shù)量巨大。如果不強(qiáng)調(diào)一致性，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)應(yīng)用不同的方法、標(biāo)準(zhǔn)，適用不同的評(píng)估技術(shù)，就會(huì)帶來巨大的工作量，進(jìn)而增加征管成本。從稅收公平角度，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，將會(huì)導(dǎo)致起點(diǎn)不公。而制訂相對(duì)科學(xué)規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)利規(guī)范，將有助于上述問題的解決?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
3、保證稅收征管執(zhí)法的統(tǒng)一性。
當(dāng)前，房地產(chǎn)相關(guān)各稅種計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，且分別由財(cái)政、稅務(wù)兩個(gè)部門征收，有些地方委托土地、房產(chǎn)部門征收，稅務(wù)內(nèi)部不同稅種也由不同的機(jī)構(gòu)實(shí)施征管，這容易造成不同稅種計(jì)稅價(jià)格的差異。比如有些地方契稅由財(cái)政部門征管、營(yíng)業(yè)稅由稅務(wù)部門征管，計(jì)稅依據(jù)都是房地產(chǎn)交易價(jià)格，但有時(shí)一個(gè)部門認(rèn)可了其交易價(jià)格，并以此作為課稅依據(jù)，另一個(gè)部門卻不認(rèn)可，而進(jìn)行重新核定、評(píng)估，造成同一宗房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格不一。對(duì)于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對(duì)象是一致的，即同宗土地或者房產(chǎn)，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，容易造成稅收征管執(zhí)法的被動(dòng)。