三、房地產(chǎn)稅基評(píng)估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價(jià)報(bào)告
根據(jù)稅基評(píng)估的特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個(gè)方面進(jìn)行完善：
（一）進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的情形
現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項(xiàng)目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；三是扣除金額無(wú)法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，但又無(wú)法獲得的情形；四是交易價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。
未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革要開(kāi)征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但各個(gè)國(guó)家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。
（二）確定估價(jià)主體
國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估一般由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國(guó)的總估價(jià)師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價(jià)署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實(shí)行首席評(píng)估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計(jì)稅價(jià)格評(píng)估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價(jià)署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)職能。
具體的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過(guò)訂立民事合同的方式，委托社會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（三）搜集相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估信息
主要包括估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)變動(dòng)、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動(dòng)態(tài)的房屋改造信息等。其來(lái)源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報(bào)三個(gè)途徑。
（四）明確每次計(jì)稅價(jià)格估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的，即用于對(duì)房地產(chǎn)哪一個(gè)相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價(jià)對(duì)象，包括明確估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業(yè)稅）應(yīng)通過(guò)法律、法規(guī)的形式實(shí)現(xiàn)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而其他性課征的稅種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際交易的時(shí)間確定時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)要精確到日。
（五）擬定計(jì)稅價(jià)格評(píng)估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評(píng)估一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，比如對(duì)房產(chǎn)稅原值估價(jià)需要用重置成本法，營(yíng)業(yè)稅估價(jià)主要應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法；二是調(diào)查搜集評(píng)估所需資料；三是預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
根據(jù)稅基評(píng)估的特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個(gè)方面進(jìn)行完善：
（一）進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的情形
現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項(xiàng)目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；三是扣除金額無(wú)法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，但又無(wú)法獲得的情形；四是交易價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。
未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革要開(kāi)征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但各個(gè)國(guó)家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。
（二）確定估價(jià)主體
國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估一般由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國(guó)的總估價(jià)師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價(jià)署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實(shí)行首席評(píng)估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計(jì)稅價(jià)格評(píng)估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價(jià)署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)職能。
具體的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過(guò)訂立民事合同的方式，委托社會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（三）搜集相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估信息
主要包括估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)變動(dòng)、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動(dòng)態(tài)的房屋改造信息等。其來(lái)源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報(bào)三個(gè)途徑。
（四）明確每次計(jì)稅價(jià)格估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的，即用于對(duì)房地產(chǎn)哪一個(gè)相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價(jià)對(duì)象，包括明確估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業(yè)稅）應(yīng)通過(guò)法律、法規(guī)的形式實(shí)現(xiàn)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而其他性課征的稅種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際交易的時(shí)間確定時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)要精確到日。
（五）擬定計(jì)稅價(jià)格評(píng)估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評(píng)估一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，比如對(duì)房產(chǎn)稅原值估價(jià)需要用重置成本法，營(yíng)業(yè)稅估價(jià)主要應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法；二是調(diào)查搜集評(píng)估所需資料；三是預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。