4、合作主體是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合同效力的影響與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)不同，法律對(duì)非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)方面設(shè)有一定的限制。前已述及，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的主體依法不能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，個(gè)人和不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)原則上不能成為此類(lèi)合作開(kāi)發(fā)的主體。正常情況下，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)是兩個(gè)以上主體共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的行為，不論其投資及分配形式如何，合作各方均為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，都應(yīng)符合城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的限制性規(guī)定。問(wèn)題在于，如合作開(kāi)發(fā)合同的主體不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，因此簽署的合作開(kāi)發(fā)合同是否有效？前文關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同的論述中已提及，人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》對(duì)此作了過(guò)于嚴(yán)苛的解釋?zhuān)贤ㄊ┬泻?，立法?duì)合同的效力問(wèn)題采取了相對(duì)寬松的立場(chǎng)。人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬芬?guī)定，合同法施行后，當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同并不當(dāng)然無(wú)效，但違反國(guó)家關(guān)于限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。比照該司法解釋的規(guī)定，我們可對(duì)合作開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)對(duì)合同效力的影響進(jìn)行判斷。《城市房地產(chǎn)開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及該條例均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)問(wèn)題作出了具體的規(guī)定，并規(guī)定了未取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的罰則。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)屬?lài)?guó)家限制經(jīng)營(yíng)范疇，按前述人民法院司法解釋的規(guī)定，違反限制經(jīng)營(yíng)規(guī)定所簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。問(wèn)題在于，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的主體為兩個(gè)以上，是否必須所有參與合作的當(dāng)事人都應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)合同才有效呢？我們認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能簡(jiǎn)單化處理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，保障其他市場(chǎng)主體尤其是消費(fèi)者的利益。從現(xiàn)有規(guī)定來(lái)看，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的門(mén)檻并不是特別高，如合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人具備開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只是由于未辦理有關(guān)資質(zhì)審批手續(xù)而直接導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，似與立法的本意不符。對(duì)此似可進(jìn)行變通處理。一方面，如當(dāng)事人在起訴前已經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù)而具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，即至少有一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，也可認(rèn)定合同有效。司法實(shí)踐目前也基本采此立場(chǎng)。廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》即規(guī)定：當(dāng)事人簽訂以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在起訴前當(dāng)事人已依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，可以認(rèn)定合同有效。
二、投資方式與經(jīng)營(yíng)模式
在投資方面，是否成立項(xiàng)目公司對(duì)投資主體的要求并不相同。項(xiàng)目公司的股東出資應(yīng)遵循公司法、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法等法律關(guān)于股東出資及注冊(cè)資本、投資總額的限制，而非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)則沒(méi)有這方面的限制，關(guān)鍵是要保證項(xiàng)目能如期完工。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)建、施工等審批程序時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強(qiáng)，不在本文討論范圍內(nèi)。但是，與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)一樣，土地使用權(quán)的取得與投入是合作開(kāi)發(fā)的物質(zhì)前提，因此土地使用權(quán)對(duì)合作開(kāi)發(fā)而言是最為基本的投資。無(wú)論是否成立項(xiàng)目公司，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的主要投資模式都是一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供建設(shè)資金，但是也不排除各方共同從土地市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)并共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況。關(guān)于以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的相關(guān)法律問(wèn)題，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)并無(wú)不同，此不贅述。
在經(jīng)營(yíng)模式方面，可以是各方聯(lián)名經(jīng)營(yíng)，也可以是一方或數(shù)方隱名經(jīng)營(yíng)，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權(quán)的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，由此導(dǎo)致隱名方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加，如由于土地使用權(quán)人的負(fù)債導(dǎo)致土地使用權(quán)被第三人追索，基于物權(quán)法定原則，隱名方將不能對(duì)抗第三人，只能依據(jù)合作開(kāi)發(fā)合同向土地使用權(quán)人行使追索權(quán)。另一方面，如隱名者的債權(quán)人欲對(duì)其在合作項(xiàng)目上的權(quán)利行使追索權(quán)，在隱名方的權(quán)利未物化為對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)之前，也只能基于其對(duì)合作項(xiàng)目的債權(quán)性權(quán)利進(jìn)行追索。
三、收益分配及責(zé)任承擔(dān)
非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目收益分配方面頗類(lèi)似于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，由于是以合同作為分配的依據(jù)，當(dāng)事人自治原則得到充分的體現(xiàn)，合作各方可在自愿的基礎(chǔ)上采取靈活多樣的分配方式。需要注意的是，在合作合同約定直接以開(kāi)發(fā)所得商品房進(jìn)行分配的情況下，如合作各方辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)而為土地使用權(quán)的共有人，則可直接將其分配所得商品房確權(quán)至合同約定的合作方名下，否則應(yīng)將分配行為視同銷(xiāo)售行為，應(yīng)依法繳納房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。
二、投資方式與經(jīng)營(yíng)模式
在投資方面，是否成立項(xiàng)目公司對(duì)投資主體的要求并不相同。項(xiàng)目公司的股東出資應(yīng)遵循公司法、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法等法律關(guān)于股東出資及注冊(cè)資本、投資總額的限制，而非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)則沒(méi)有這方面的限制，關(guān)鍵是要保證項(xiàng)目能如期完工。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)建、施工等審批程序時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強(qiáng)，不在本文討論范圍內(nèi)。但是，與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)一樣，土地使用權(quán)的取得與投入是合作開(kāi)發(fā)的物質(zhì)前提，因此土地使用權(quán)對(duì)合作開(kāi)發(fā)而言是最為基本的投資。無(wú)論是否成立項(xiàng)目公司，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的主要投資模式都是一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供建設(shè)資金，但是也不排除各方共同從土地市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)并共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況。關(guān)于以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的相關(guān)法律問(wèn)題，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)并無(wú)不同，此不贅述。
在經(jīng)營(yíng)模式方面，可以是各方聯(lián)名經(jīng)營(yíng)，也可以是一方或數(shù)方隱名經(jīng)營(yíng)，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權(quán)的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，由此導(dǎo)致隱名方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加，如由于土地使用權(quán)人的負(fù)債導(dǎo)致土地使用權(quán)被第三人追索，基于物權(quán)法定原則，隱名方將不能對(duì)抗第三人，只能依據(jù)合作開(kāi)發(fā)合同向土地使用權(quán)人行使追索權(quán)。另一方面，如隱名者的債權(quán)人欲對(duì)其在合作項(xiàng)目上的權(quán)利行使追索權(quán)，在隱名方的權(quán)利未物化為對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)之前，也只能基于其對(duì)合作項(xiàng)目的債權(quán)性權(quán)利進(jìn)行追索。
三、收益分配及責(zé)任承擔(dān)
非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目收益分配方面頗類(lèi)似于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，由于是以合同作為分配的依據(jù)，當(dāng)事人自治原則得到充分的體現(xiàn)，合作各方可在自愿的基礎(chǔ)上采取靈活多樣的分配方式。需要注意的是，在合作合同約定直接以開(kāi)發(fā)所得商品房進(jìn)行分配的情況下，如合作各方辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)而為土地使用權(quán)的共有人，則可直接將其分配所得商品房確權(quán)至合同約定的合作方名下，否則應(yīng)將分配行為視同銷(xiāo)售行為，應(yīng)依法繳納房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。