（2）物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務(wù)費用
目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費用的情況，消費者協(xié)會的統(tǒng)計也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。[7] 這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應(yīng)當引起重視。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。
同樣，物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應(yīng)公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費和電費，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)的享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時有停水停電的權(quán)利?？梢?，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是交納水費電費義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費用，只能以它來催繳水費電費。因為，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。
過去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個小區(qū)的水費、電費、有線電視費等公共服務(wù)費，同時向業(yè)主收取一定的手續(xù)費，這是作為物業(yè)服務(wù)收費的一個組成部分寫入合同的，是由《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》所明確的?，F(xiàn)在，新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務(wù)的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當?shù)氖找?。當然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費用的權(quán)利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費用時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定，采取合法程序來保護自己的權(quán)益，比如申請業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)費用，親自上門與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。
（3）物業(yè)管理企業(yè)未公布財務(wù)報表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費用
在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。實際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，引發(fā)爭議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，有不同的觀點。一種觀點是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價相符的服務(wù)，盡管沒有公布其財務(wù)狀況，業(yè)主也應(yīng)該交納服務(wù)費。另一種觀點認為：定期公布財務(wù)報表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，如果其不履行義務(wù)，業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務(wù)費。我個人認為，在這種情況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進行分析，然后做出判斷。
目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費用的情況，消費者協(xié)會的統(tǒng)計也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。[7] 這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應(yīng)當引起重視。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。
同樣，物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應(yīng)公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費和電費，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)的享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時有停水停電的權(quán)利?？梢?，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是交納水費電費義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費用，只能以它來催繳水費電費。因為，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。
過去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個小區(qū)的水費、電費、有線電視費等公共服務(wù)費，同時向業(yè)主收取一定的手續(xù)費，這是作為物業(yè)服務(wù)收費的一個組成部分寫入合同的，是由《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》所明確的?，F(xiàn)在，新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務(wù)的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當?shù)氖找?。當然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費用的權(quán)利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費用時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定，采取合法程序來保護自己的權(quán)益，比如申請業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)費用，親自上門與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。
（3）物業(yè)管理企業(yè)未公布財務(wù)報表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費用
在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。實際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，引發(fā)爭議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，有不同的觀點。一種觀點是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價相符的服務(wù)，盡管沒有公布其財務(wù)狀況，業(yè)主也應(yīng)該交納服務(wù)費。另一種觀點認為：定期公布財務(wù)報表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，如果其不履行義務(wù)，業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務(wù)費。我個人認為，在這種情況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進行分析，然后做出判斷。