由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取的利潤。因此，不僅需要從金融機構(gòu)融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險?；谝陨系目陀^需要，本著共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。所以，參與房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方，應(yīng)在法律的約束下盡可能詳細的簽訂合作開發(fā)合同，充分預(yù)見合作開發(fā)中潛在的法律風(fēng)險并采取法律手段進行合理防范。
一般說來，房地產(chǎn)合作開發(fā)，通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對土地開發(fā)進行投資一方對特定地塊的建設(shè)項目以合資或合作方式進行共同開發(fā)的行為(合作方既可以是雙方也可以是多方)。合作開發(fā)的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)形式
目前，房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式大體有以下幾類：
1、擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)（土地協(xié)議折價，或評估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，合作參與各方以分利、方式、土地補償?shù)确绞将@得利潤匯報，對外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。
2、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同，由于項目是以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，所以其中風(fēng)險主要由提供土地使用權(quán)一方承擔(dān)。
3、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。
4、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司是獨立法人，擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人在提供土地使用權(quán)，必須辦理相應(yīng)土地出讓過戶手續(xù)。
5、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人（往往不具備開發(fā)資質(zhì)，或開發(fā)資質(zhì)等級不足），以形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關(guān)合同往往裁定無效。
一般說來，房地產(chǎn)合作開發(fā)，通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對土地開發(fā)進行投資一方對特定地塊的建設(shè)項目以合資或合作方式進行共同開發(fā)的行為(合作方既可以是雙方也可以是多方)。合作開發(fā)的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)形式
目前，房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式大體有以下幾類：
1、擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)（土地協(xié)議折價，或評估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，合作參與各方以分利、方式、土地補償?shù)确绞将@得利潤匯報，對外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。
2、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同，由于項目是以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，所以其中風(fēng)險主要由提供土地使用權(quán)一方承擔(dān)。
3、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。
4、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司是獨立法人，擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人在提供土地使用權(quán)，必須辦理相應(yīng)土地出讓過戶手續(xù)。
5、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人（往往不具備開發(fā)資質(zhì)，或開發(fā)資質(zhì)等級不足），以形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關(guān)合同往往裁定無效。