第二章房地產(chǎn)
第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析
一、土地的描述與分析
從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)看，對(duì)土地的調(diào)查了解、描述和分析主要包括下列方面：
(1)名稱。
(2)位置。
(3)四至。
(4)面積。
(5)形狀。
(6)地勢(shì)。是指該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。
(7)土壤及地基狀況。包括土壤是否受到過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址，地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾病)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象(例如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
(8)權(quán)利狀況。由于土地的權(quán)利類型及歸屬等權(quán)利狀況對(duì)其價(jià)值有很大的影響，所以進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)要特別注意調(diào)查了解土地的權(quán)利狀況。在中國(guó)目前的土地制度下，應(yīng)了解是國(guó)有土地還是集體土地;是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán);屬于出讓土地使用權(quán)的，土地使用期限及其起止年月日、可否續(xù)期。要了解取得土地的有關(guān)手續(xù)是否齊全，土地是否抵押、出租，是否涉案，權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，是否為臨時(shí)用地，是否屬于違法占地，等等。此外，土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否為共有。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
(9)使用條件。包括是屬于農(nóng)用地還是建設(shè)用地、未利用地。對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用條件主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：
用途;
容積率;
建筑密度;
綠地率;
建筑高度;
建筑后退紅線距離;
建筑間距;
交通出入口方位;
停車泊位;
建筑體量、體型、色彩;
地面標(biāo)高;
其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
(10)開發(fā)利用情況。
(11)交通條件。
(12)周圍環(huán)境景觀。
(13)公共服務(wù)設(shè)施完備程度。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
調(diào)查、了解土地的途徑有實(shí)地查看及查閱土地權(quán)屬證書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、地籍資料等。其中，地籍是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來(lái)源、權(quán)屬界址、面積、用途、質(zhì)量等級(jí)、價(jià)值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊(cè)。對(duì)于一些更專業(yè)、具體的內(nèi)容，可查閱相關(guān)文件資料。例如，可通過(guò)城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃及下列文件來(lái)了解土地的城市規(guī)劃限制條件：①規(guī)劃要點(diǎn);②規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書;③審定設(shè)計(jì)方案通知書;④建設(shè)用地規(guī)劃許可證;⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
二、建筑物的描述與分析
從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)看，對(duì)建筑物的調(diào)查了解、描述、分析主要包括下列方面：
(1)名稱。
(2)位置。
(3)規(guī)模：包括：①建筑面積;②使用面積;③其他面積。其中：
房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上有蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積，即：
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即：
成套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
(4)年齡：能具體到開工日期、竣工日期。
第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析
一、土地的描述與分析
從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)看，對(duì)土地的調(diào)查了解、描述和分析主要包括下列方面：
(1)名稱。
(2)位置。
(3)四至。
(4)面積。
(5)形狀。
(6)地勢(shì)。是指該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。
(7)土壤及地基狀況。包括土壤是否受到過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址，地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾病)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象(例如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
(8)權(quán)利狀況。由于土地的權(quán)利類型及歸屬等權(quán)利狀況對(duì)其價(jià)值有很大的影響，所以進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)要特別注意調(diào)查了解土地的權(quán)利狀況。在中國(guó)目前的土地制度下，應(yīng)了解是國(guó)有土地還是集體土地;是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán);屬于出讓土地使用權(quán)的，土地使用期限及其起止年月日、可否續(xù)期。要了解取得土地的有關(guān)手續(xù)是否齊全，土地是否抵押、出租，是否涉案，權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，是否為臨時(shí)用地，是否屬于違法占地，等等。此外，土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否為共有。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
(9)使用條件。包括是屬于農(nóng)用地還是建設(shè)用地、未利用地。對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用條件主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：
用途;
容積率;
建筑密度;
綠地率;
建筑高度;
建筑后退紅線距離;
建筑間距;
交通出入口方位;
停車泊位;
建筑體量、體型、色彩;
地面標(biāo)高;
其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
(10)開發(fā)利用情況。
(11)交通條件。
(12)周圍環(huán)境景觀。
(13)公共服務(wù)設(shè)施完備程度。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
調(diào)查、了解土地的途徑有實(shí)地查看及查閱土地權(quán)屬證書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、地籍資料等。其中，地籍是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來(lái)源、權(quán)屬界址、面積、用途、質(zhì)量等級(jí)、價(jià)值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊(cè)。對(duì)于一些更專業(yè)、具體的內(nèi)容，可查閱相關(guān)文件資料。例如，可通過(guò)城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃及下列文件來(lái)了解土地的城市規(guī)劃限制條件：①規(guī)劃要點(diǎn);②規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書;③審定設(shè)計(jì)方案通知書;④建設(shè)用地規(guī)劃許可證;⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
二、建筑物的描述與分析
從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)看，對(duì)建筑物的調(diào)查了解、描述、分析主要包括下列方面：
(1)名稱。
(2)位置。
(3)規(guī)模：包括：①建筑面積;②使用面積;③其他面積。其中：
房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上有蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積，即：
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即：
成套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
(4)年齡：能具體到開工日期、竣工日期。