第三章房地產(chǎn)價格和價值
第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格
一、房地產(chǎn)需求
(一)、房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買;二是消費者有能力購買。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。因此，我們在確定( 調(diào)查、估計、預測 )需求時，應只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
(二)、決定房地產(chǎn)需求量的因素
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平;②消費者的收入水平;③消費者的偏好;④相關(guān)物品的價格水平;⑤消費者對未來的預期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價格水平
一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少;如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟學家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以，其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當時被稱為“吉芬難題” 。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物。
(2)消費者的收入水平
因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該商品的需求;相反，就會減少對該商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對該商品的需求。
(3)消費者的偏好
消費者對商品的需求產(chǎn)生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
(4)相關(guān)物品的價格水平
當一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，另一種房地產(chǎn)的價格如果不變，則對另一種房地產(chǎn)的需求就會增加。
某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。
(5)消費者對未來的預期
消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到對未來的預期的影響。例如，現(xiàn)時消費者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對其未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。
當消費者預期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)期需求;相反，就會減少現(xiàn)期需求。當消費者預期房地產(chǎn)價格在未來會上升時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因為“今天不買，明天更貴”; 相反，就可能持幣待購，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因為 “今天買進，明天更低”，即通常所講的“買漲不買落” 。
由上可知，當一種房地產(chǎn)的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增多;反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常 會減少。
第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格
一、房地產(chǎn)需求
(一)、房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買;二是消費者有能力購買。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。因此，我們在確定( 調(diào)查、估計、預測 )需求時，應只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
(二)、決定房地產(chǎn)需求量的因素
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平;②消費者的收入水平;③消費者的偏好;④相關(guān)物品的價格水平;⑤消費者對未來的預期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價格水平
一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少;如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟學家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以，其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當時被稱為“吉芬難題” 。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物。
(2)消費者的收入水平
因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該商品的需求;相反，就會減少對該商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對該商品的需求。
(3)消費者的偏好
消費者對商品的需求產(chǎn)生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
(4)相關(guān)物品的價格水平
當一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，另一種房地產(chǎn)的價格如果不變，則對另一種房地產(chǎn)的需求就會增加。
某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。
(5)消費者對未來的預期
消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到對未來的預期的影響。例如，現(xiàn)時消費者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對其未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。
當消費者預期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)期需求;相反，就會減少現(xiàn)期需求。當消費者預期房地產(chǎn)價格在未來會上升時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因為“今天不買，明天更貴”; 相反，就可能持幣待購，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因為 “今天買進，明天更低”，即通常所講的“買漲不買落” 。
由上可知，當一種房地產(chǎn)的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增多;反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常 會減少。