第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值
第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)
一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值
在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。其中，使用價(jià)值：是指物品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用;交換價(jià)值：是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值;在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來(lái)滿(mǎn)足人們的某種需 要。沒(méi)有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值。例如空氣，缺了它我們就不能存活，但通常情況下它沒(méi)有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行“ 鑒定”, 因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。
二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值
(一) 成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
(1)賣(mài)價(jià)也可稱(chēng)為供給價(jià)格，是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣(mài)者總想多賣(mài)一些錢(qián)，賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)所愿意接受的(簡(jiǎn)稱(chēng)最低賣(mài)價(jià))，買(mǎi)者的出價(jià)必須高于這個(gè)他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
(2)買(mǎi)價(jià)也可稱(chēng)為需求價(jià)格，是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買(mǎi)者總想少付一些錢(qián)，買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)所愿意支付的價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)價(jià)), 賣(mài)者的要價(jià)必須低于這個(gè)價(jià)格他才愿意購(gòu)買(mǎi)，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
(3)賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)價(jià)高于或等于最低賣(mài)價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：
買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)
在圖3-7(a)中，因?yàn)橘I(mǎi)價(jià)低于最低賣(mài)價(jià)，所以交易不能成功。在圖3-7 (b) 中，因?yàn)橘I(mǎi)價(jià)高于最低賣(mài)價(jià)，所以交易可能成功，并由最低賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。賣(mài)者和買(mǎi)者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對(duì)方的那一端(但通常不成功)。實(shí)際的成交價(jià)將落在這一區(qū)間的某個(gè)位置，至于是剛好為最低賣(mài)價(jià)或買(mǎi)價(jià)還是在它們之間，取決于買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。
第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)
一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值
在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。其中，使用價(jià)值：是指物品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用;交換價(jià)值：是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值;在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來(lái)滿(mǎn)足人們的某種需 要。沒(méi)有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值。例如空氣，缺了它我們就不能存活，但通常情況下它沒(méi)有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行“ 鑒定”, 因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。
二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值
(一) 成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
(1)賣(mài)價(jià)也可稱(chēng)為供給價(jià)格，是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣(mài)者總想多賣(mài)一些錢(qián)，賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)所愿意接受的(簡(jiǎn)稱(chēng)最低賣(mài)價(jià))，買(mǎi)者的出價(jià)必須高于這個(gè)他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
(2)買(mǎi)價(jià)也可稱(chēng)為需求價(jià)格，是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買(mǎi)者總想少付一些錢(qián)，買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)所愿意支付的價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)價(jià)), 賣(mài)者的要價(jià)必須低于這個(gè)價(jià)格他才愿意購(gòu)買(mǎi)，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
(3)賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)價(jià)高于或等于最低賣(mài)價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：
買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)
在圖3-7(a)中，因?yàn)橘I(mǎi)價(jià)低于最低賣(mài)價(jià)，所以交易不能成功。在圖3-7 (b) 中，因?yàn)橘I(mǎi)價(jià)高于最低賣(mài)價(jià)，所以交易可能成功，并由最低賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。賣(mài)者和買(mǎi)者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對(duì)方的那一端(但通常不成功)。實(shí)際的成交價(jià)將落在這一區(qū)間的某個(gè)位置，至于是剛好為最低賣(mài)價(jià)或買(mǎi)價(jià)還是在它們之間，取決于買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。