第四章房地產(chǎn)價格影晌因素
第四節(jié)制度政策因素
影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃等。
一、房地產(chǎn)制度政策
房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。
目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價格，所謂的土地價格均是土地使用權(quán)價格。如果同時存在著所有權(quán)價格和使用權(quán)價格，則使用權(quán)價格一般會低于所有權(quán)價格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。此句話為重要結(jié)論?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn) 價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方 式、措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價還是政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。考試大房地產(chǎn)估價師
政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價或者制定高限價或低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;③制定高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。
二、稅收政策
開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收), 會對房地產(chǎn)價格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？蓪⒎康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個人所得稅)、契稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產(chǎn)價格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降;反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上升(此句話為重要結(jié)論)。 考試大房地產(chǎn)估價師
增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”, 難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。 考試大房地產(chǎn)估價師
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(準(zhǔn)備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。對于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升(此句話為重要結(jié)論)。
三、金融政策
房地產(chǎn)由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價格有影響。影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低低購房首付款比例，提高或降低高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短長購房貸款期限等等。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價格上升;采取諸如上調(diào)貸款利率、提高低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價格(此句話為重要結(jié)論)。
第四節(jié)制度政策因素
影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃等。
一、房地產(chǎn)制度政策
房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。
目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價格，所謂的土地價格均是土地使用權(quán)價格。如果同時存在著所有權(quán)價格和使用權(quán)價格，則使用權(quán)價格一般會低于所有權(quán)價格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。此句話為重要結(jié)論?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn) 價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方 式、措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價還是政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。考試大房地產(chǎn)估價師
政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價或者制定高限價或低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;③制定高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。
二、稅收政策
開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收), 會對房地產(chǎn)價格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？蓪⒎康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個人所得稅)、契稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產(chǎn)價格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降;反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上升(此句話為重要結(jié)論)。 考試大房地產(chǎn)估價師
增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”, 難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降(此句話為重要結(jié)論)。 考試大房地產(chǎn)估價師
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(準(zhǔn)備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。對于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升(此句話為重要結(jié)論)。
三、金融政策
房地產(chǎn)由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價格有影響。影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低低購房首付款比例，提高或降低高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短長購房貸款期限等等。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價格上升;采取諸如上調(diào)貸款利率、提高低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價格(此句話為重要結(jié)論)。