第7講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策（上）
一、內(nèi)容提要：
1、房地產(chǎn)交易管理概述
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
3、商品房銷售管理
二、考試要求：
1、了解房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及職能。
2、熟悉房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售的概念。
3、掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類及有關(guān)規(guī)定。
第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述
一、 房地產(chǎn)交易的概念
1988年建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中有明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進行?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。
例題：房地產(chǎn)交易包括（ ）。
A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)中介 C房地產(chǎn)抵押． D．房屋租賃
答案：ACD
解析：房地產(chǎn)中介不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACD是正確的。
二、 房地產(chǎn)交易中的基本制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。
1、房地產(chǎn)價格申報制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！?BR> 2001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”；“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)價格申報制度提供了法律依據(jù)，也說明了房地產(chǎn)價格申報是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法申請以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門如實申報成交價格，由房地產(chǎn)行政主管部門對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。
房地產(chǎn)行政主管部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場價的，應(yīng)當及時通知交易雙方，按評估價格繳納有關(guān)稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應(yīng)當按什么價格交納有關(guān)稅費。只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。如果雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。重新評估一般應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。如果評估的結(jié)果證明，交易雙方申報的成交價格明顯低于正常市場價格，重新評估的費用將由交易雙方支付；如果評估的結(jié)果證明，交易雙方申報的成交價格與市場價格基本相符，重新評估的費用將由房地產(chǎn)管理部門支付。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價格申報的管理，既能使房地產(chǎn)價格不至于出現(xiàn)不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費對交易價格作不實的申報。
例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（ ）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。
A、30 B．60 C．90 D．120
答案：C
2、 房地產(chǎn)價格評估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！薄盎鶞实貎r、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?BR> 例題：房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以（ ）為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
A、基準地價 B．標定地價 C．各類房屋的重置價格 D．各類房屋的抵押價格
答案：ABC
解析：各類房屋的抵押價格一般出于抵押目的，是保守價格，房地產(chǎn)價格評估是不會以其為基礎(chǔ)的，應(yīng)選ABC。
3、 房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員?！薄胺康禺a(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”
例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度包括（ ）。
A、房地產(chǎn)價格公告制度 B．房地產(chǎn)價格申報制度 C．房地產(chǎn)價格評估制度 D．房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
答案：BCD
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定房地產(chǎn)價格公告制度，因此它是錯誤的，應(yīng)選BCD。
一、內(nèi)容提要：
1、房地產(chǎn)交易管理概述
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
3、商品房銷售管理
二、考試要求：
1、了解房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及職能。
2、熟悉房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售的概念。
3、掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類及有關(guān)規(guī)定。
第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述
一、 房地產(chǎn)交易的概念
1988年建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中有明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進行?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。
例題：房地產(chǎn)交易包括（ ）。
A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)中介 C房地產(chǎn)抵押． D．房屋租賃
答案：ACD
解析：房地產(chǎn)中介不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACD是正確的。
二、 房地產(chǎn)交易中的基本制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。
1、房地產(chǎn)價格申報制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！?BR> 2001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”；“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)價格申報制度提供了法律依據(jù)，也說明了房地產(chǎn)價格申報是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法申請以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門如實申報成交價格，由房地產(chǎn)行政主管部門對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。
房地產(chǎn)行政主管部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場價的，應(yīng)當及時通知交易雙方，按評估價格繳納有關(guān)稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應(yīng)當按什么價格交納有關(guān)稅費。只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。如果雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。重新評估一般應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。如果評估的結(jié)果證明，交易雙方申報的成交價格明顯低于正常市場價格，重新評估的費用將由交易雙方支付；如果評估的結(jié)果證明，交易雙方申報的成交價格與市場價格基本相符，重新評估的費用將由房地產(chǎn)管理部門支付。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價格申報的管理，既能使房地產(chǎn)價格不至于出現(xiàn)不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費對交易價格作不實的申報。
例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（ ）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。
A、30 B．60 C．90 D．120
答案：C
2、 房地產(chǎn)價格評估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！薄盎鶞实貎r、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?BR> 例題：房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以（ ）為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
A、基準地價 B．標定地價 C．各類房屋的重置價格 D．各類房屋的抵押價格
答案：ABC
解析：各類房屋的抵押價格一般出于抵押目的，是保守價格，房地產(chǎn)價格評估是不會以其為基礎(chǔ)的，應(yīng)選ABC。
3、 房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員?！薄胺康禺a(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”
例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度包括（ ）。
A、房地產(chǎn)價格公告制度 B．房地產(chǎn)價格申報制度 C．房地產(chǎn)價格評估制度 D．房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
答案：BCD
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定房地產(chǎn)價格公告制度，因此它是錯誤的，應(yīng)選BCD。