第十二講 各種目的的房地產(chǎn)估價（國有土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房屋租賃價格評估）
一、 內(nèi)容提要：
國有土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房屋租賃價格評估。
重點、難點：
熟悉案例操作步驟、估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選用及存在的問題分析，掌握各種估價目的下的估價特點、注意事項、估價思路的確定和估價方法的選用。
二、 內(nèi)容講解：來源：www.examda.com
房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。
房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。
估價假設(shè)前提主要有兩類，一類是高佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。高佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到大的一種可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。
相對于高佳使用前提著重強調(diào)估價對象本身發(fā)揮高佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。
各種類型的價格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。
由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價格。
在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。以下按十一種估價目的分別介紹各種目的的估價。
3．1 國有土地使用權(quán)出讓價格評估
3．1．1 國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定
3．1．1．1 征地補償?shù)脑瓌t及標準
《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！边@一款規(guī)定了征地補償?shù)幕驹瓌t。所謂按照被征用土地的原用途給予補償，是指補償標準必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補償。 第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補償費用作了規(guī)定。第四十七條明確了對土地補償費、安置補助費的增加和提高的條件和程序。
3．1．1．2 取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費等費用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地?！?BR> 3．1．1．3 出讓方式及價格管理
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。”這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時 間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價格的方式。
招標方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權(quán)經(jīng)營。
3．1．1．4 轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”
一、 內(nèi)容提要：
國有土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房屋租賃價格評估。
重點、難點：
熟悉案例操作步驟、估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選用及存在的問題分析，掌握各種估價目的下的估價特點、注意事項、估價思路的確定和估價方法的選用。
二、 內(nèi)容講解：來源：www.examda.com
房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。
房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。
估價假設(shè)前提主要有兩類，一類是高佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。高佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到大的一種可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。
相對于高佳使用前提著重強調(diào)估價對象本身發(fā)揮高佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。
各種類型的價格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。
由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價格。
在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。以下按十一種估價目的分別介紹各種目的的估價。
3．1 國有土地使用權(quán)出讓價格評估
3．1．1 國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定
3．1．1．1 征地補償?shù)脑瓌t及標準
《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！边@一款規(guī)定了征地補償?shù)幕驹瓌t。所謂按照被征用土地的原用途給予補償，是指補償標準必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補償。 第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補償費用作了規(guī)定。第四十七條明確了對土地補償費、安置補助費的增加和提高的條件和程序。
3．1．1．2 取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費等費用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地?！?BR> 3．1．1．3 出讓方式及價格管理
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。”這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時 間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價格的方式。
招標方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權(quán)經(jīng)營。
3．1．1．4 轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”