12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，對(duì)之前《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中令人理解有分歧的地方作了明確規(guī)定。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家主要采取了兩項(xiàng)措施。第一，開(kāi)始加快建立城鎮(zhèn)基本住房保障制度，解決中低收入家庭住房問(wèn)題。但是我們要看到廉租房的群體本來(lái)就不形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，而經(jīng)濟(jì)房用地采取協(xié)議劃撥方式出讓?zhuān)胤秸疅o(wú)法獲得土地出讓收益，無(wú)法給地方財(cái)政帶來(lái)較大收入，地方政府積極性不高。第二，出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施，鼓勵(lì)自住需求，打擊投資。尤其是9月以來(lái)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理新政，使市場(chǎng)產(chǎn)生了觀望情緒，但仔細(xì)研究調(diào)控的目的就可以發(fā)現(xiàn)，政府并不是想打壓房市而僅僅是抑制投資過(guò)熱。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是我國(guó)支柱行業(yè)，對(duì)其他行業(yè)有較大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此抑制房地產(chǎn)行業(yè)的政策會(huì)給其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大影響。
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)特殊的行業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品既是消費(fèi)品，又是投資品。而且作為消費(fèi)品時(shí)，住房需求在一定程度上是剛性的，尤其是在中國(guó)的人口紅利期和快速城市化進(jìn)程中，這種剛性需求是人們的基本需求。土地是具有公共性質(zhì)的，國(guó)外的住房保障制度就是建立在這種土地的"共有屬性"上，強(qiáng)調(diào)住房的"準(zhǔn)公共產(chǎn)品"屬性。
另外，地方政府建設(shè)需要充足的財(cái)政收入，但是于1994年開(kāi)始的分稅制改革使地方政府相對(duì)入不敷出，因此地方政府熱衷于可以帶來(lái)可觀營(yíng)業(yè)稅的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，其巨額利潤(rùn)還會(huì)帶來(lái)豐厚的企業(yè)所得稅。此外，土地出讓金、項(xiàng)目配套費(fèi)也歸地方政府所有，這些收入是中國(guó)地方政府的主要財(cái)源。從某種意義上來(lái)說(shuō)，監(jiān)管人與被監(jiān)管人的利益是趨同的，很難獨(dú)立地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控。
我國(guó)進(jìn)行的是漸進(jìn)式改革，因此要馬上徹底改變這種體制，短期內(nèi)是不可能的。而且即使改變這種體制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的"準(zhǔn)公共產(chǎn)品"屬性，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)房地產(chǎn)常年調(diào)控是很正常的，房地產(chǎn)企業(yè)就是在調(diào)控中做大做強(qiáng)的。房地產(chǎn)行業(yè)還有很多機(jī)會(huì)：人民幣升值，我國(guó)資本賬戶尚未完全開(kāi)放，熱錢(qián)效應(yīng)還未加強(qiáng)；我國(guó)要向世界重工業(yè)基地轉(zhuǎn)變、上海要建設(shè)成國(guó)際金融中心，這些都將帶來(lái)土地要素的重新估值。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在中長(zhǎng)期依舊是支柱性產(chǎn)業(yè)，中長(zhǎng)線依然看好。至于短期，由于土地成本都是前三年的低價(jià)，而房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)依然很有保障。短期調(diào)整對(duì)于規(guī)模較大、有大量土地儲(chǔ)備和融資能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有太大影響，尤其是對(duì)于能踏準(zhǔn)宏觀調(diào)控步驟、對(duì)地域布局和消費(fèi)者區(qū)分有戰(zhàn)略眼光，真誠(chéng)為消費(fèi)者置業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)公司要有堅(jiān)定信心。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家主要采取了兩項(xiàng)措施。第一，開(kāi)始加快建立城鎮(zhèn)基本住房保障制度，解決中低收入家庭住房問(wèn)題。但是我們要看到廉租房的群體本來(lái)就不形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，而經(jīng)濟(jì)房用地采取協(xié)議劃撥方式出讓?zhuān)胤秸疅o(wú)法獲得土地出讓收益，無(wú)法給地方財(cái)政帶來(lái)較大收入，地方政府積極性不高。第二，出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施，鼓勵(lì)自住需求，打擊投資。尤其是9月以來(lái)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理新政，使市場(chǎng)產(chǎn)生了觀望情緒，但仔細(xì)研究調(diào)控的目的就可以發(fā)現(xiàn)，政府并不是想打壓房市而僅僅是抑制投資過(guò)熱。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是我國(guó)支柱行業(yè)，對(duì)其他行業(yè)有較大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此抑制房地產(chǎn)行業(yè)的政策會(huì)給其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大影響。
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)特殊的行業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品既是消費(fèi)品，又是投資品。而且作為消費(fèi)品時(shí)，住房需求在一定程度上是剛性的，尤其是在中國(guó)的人口紅利期和快速城市化進(jìn)程中，這種剛性需求是人們的基本需求。土地是具有公共性質(zhì)的，國(guó)外的住房保障制度就是建立在這種土地的"共有屬性"上，強(qiáng)調(diào)住房的"準(zhǔn)公共產(chǎn)品"屬性。
另外，地方政府建設(shè)需要充足的財(cái)政收入，但是于1994年開(kāi)始的分稅制改革使地方政府相對(duì)入不敷出，因此地方政府熱衷于可以帶來(lái)可觀營(yíng)業(yè)稅的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，其巨額利潤(rùn)還會(huì)帶來(lái)豐厚的企業(yè)所得稅。此外，土地出讓金、項(xiàng)目配套費(fèi)也歸地方政府所有，這些收入是中國(guó)地方政府的主要財(cái)源。從某種意義上來(lái)說(shuō)，監(jiān)管人與被監(jiān)管人的利益是趨同的，很難獨(dú)立地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控。
我國(guó)進(jìn)行的是漸進(jìn)式改革，因此要馬上徹底改變這種體制，短期內(nèi)是不可能的。而且即使改變這種體制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的"準(zhǔn)公共產(chǎn)品"屬性，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)房地產(chǎn)常年調(diào)控是很正常的，房地產(chǎn)企業(yè)就是在調(diào)控中做大做強(qiáng)的。房地產(chǎn)行業(yè)還有很多機(jī)會(huì)：人民幣升值，我國(guó)資本賬戶尚未完全開(kāi)放，熱錢(qián)效應(yīng)還未加強(qiáng)；我國(guó)要向世界重工業(yè)基地轉(zhuǎn)變、上海要建設(shè)成國(guó)際金融中心，這些都將帶來(lái)土地要素的重新估值。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在中長(zhǎng)期依舊是支柱性產(chǎn)業(yè)，中長(zhǎng)線依然看好。至于短期，由于土地成本都是前三年的低價(jià)，而房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)依然很有保障。短期調(diào)整對(duì)于規(guī)模較大、有大量土地儲(chǔ)備和融資能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有太大影響，尤其是對(duì)于能踏準(zhǔn)宏觀調(diào)控步驟、對(duì)地域布局和消費(fèi)者區(qū)分有戰(zhàn)略眼光，真誠(chéng)為消費(fèi)者置業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)公司要有堅(jiān)定信心。