四、綜合分析題(共兩大題，20小題，每小題1.5分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得1.5分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
(一) 某W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)1800萬元。開發(fā)建設(shè)一段時(shí)間后，W公司將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補(bǔ)交了750萬元的地價(jià)。甲公司采取先建商品住宅方式，當(dāng)商品住宅建設(shè)一段時(shí)間后，甲公司用在建工程(價(jià)值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費(fèi)后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請(qǐng)回答以下問題：
1．下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D．由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級(jí)政府審批的范圍。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，表述正確的是（）
A、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”
B、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用成本法
D、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可
答案：AD
解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。
3．下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)使用問題，表述正確的是( )。
A．土地補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
C．不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由C村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
4、如果該項(xiàng)目建成經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房表述中，錯(cuò)誤的為（），
A、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用住房
C、經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以劃撥取得
D、計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房土地劃撥取得。計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算。
5．W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D．到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
6．下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的條件，應(yīng)包括( )。
A．應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B．應(yīng)取得土地使用權(quán)證書
C．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D．除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
8．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明( )等項(xiàng)內(nèi)容。
A．《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)
B．已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。
9．甲公司與D建行的抵押關(guān)系，需要辦理( )手續(xù)方為有效。
A．簽訂抵押合同
B．辦理公證
C．辦理抵押登記
D．經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估
答案：ACD
解析：辦理公證不是必備手續(xù)。
10．公司預(yù)售商品住宅，在申請(qǐng)《預(yù)售許可證》時(shí)除了提交土地使用權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照以及資質(zhì)證書外，還需要提供的文件有( )。
A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
B．投入建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明
C．商品房預(yù)售方案和工程施工合同
D．商品房銷售手冊
答案：ABC
解析：商品房銷售手冊不是需要提供的文件。
11．在代理商品房預(yù)（銷）售中，乙公司（)。
A．應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預(yù)售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C．不得收取傭金以外的其他費(fèi)用
D．不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件
答案：BC
解析：代理商品房預(yù)（銷）售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關(guān)證件。
12．陳某等人在預(yù)售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關(guān)該抵押貸款不正確的表述為（)。
A．因?yàn)樵撋唐贩窟€在建設(shè)，所以應(yīng)當(dāng)辦理在建工程抵押登記
B．因?yàn)槭穷A(yù)購，所以應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)購抵押登記
C．由于預(yù)購商品房風(fēng)險(xiǎn)較大，抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。在抵押期間，抵押人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> D．抵押房地產(chǎn)價(jià)值可以由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發(fā)商抵押行為，在建工程抵押登記一般由開發(fā)商辦理。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> 13．按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應(yīng)交納的稅為（)。
A．契稅
B．營業(yè)稅
C．城建維護(hù)稅
D．印花稅
答案：AD
解析：按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房不用交納營業(yè)稅、城建維護(hù)稅。 （二） 2006年5月，W市具有二級(jí)資質(zhì)的A房地產(chǎn)開發(fā)公司，以1200萬元取得了15畝住宅用地70年的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%。該地塊地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，不需或只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。
為籌集建設(shè)資金，A房地產(chǎn)開發(fā)公司首先從其他企業(yè)手中借得部分資金。并準(zhǔn)備利用其辦公大樓，向B國有商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款，B國有商業(yè)銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求A房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理有關(guān)的保險(xiǎn)手續(xù)，W市C保險(xiǎn)公司為A房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理了保險(xiǎn)手續(xù)，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)前，C保險(xiǎn)公司委托D房地產(chǎn)估價(jià)公司，對(duì)該辦公大樓進(jìn)行了保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估。根據(jù)上述背景，請(qǐng)回答下列問題：
14．按照規(guī)劃條件，該地塊內(nèi)各類總建筑面積為（）㎡。
A．50000
B．60000
C．70000
D．80000
答案：B
解析：該地塊地上容積率為6，該地塊15畝=10000㎡。容積率：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即：容積率＝總建筑面積／土地面積。該地塊內(nèi)各類總建筑面積=容積率×土地面積=6×10000=60000㎡。
15．按照規(guī)劃條件，該地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積為（）㎡。
A．5000
B．6000
C．7000
D．8000
答案：A
解析：該地塊建筑密度為50%。該地塊15畝=10000㎡。建筑密度為規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。該地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積=建筑密度×地塊面積=50%×10000=5000㎡。
16．對(duì)該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評(píng)價(jià)，該宗土地屬于（)類建設(shè)用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
答案：A
解析：一類用地：即適于修建的用地。這類用地一般具有地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，沒有被洪水淹沒危險(xiǎn)，自然環(huán)境條件較為優(yōu)越等特點(diǎn)，是能適應(yīng)城市各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)要求的用地。這類用地一般不需或只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。
17．根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本應(yīng)在( ) 萬元以上。
A、100
B．800
C．2000
D．5000
答案：C
解析：二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣2000萬元以上。
18、為籌集建設(shè)資金，A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取的信用形式是（)。
A．銀行信用
B．商業(yè)信用
C．民間信用
D．國家信用
答案：AB
解析：商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的、與商品交易直接聯(lián)系的信用形式。如企業(yè)間商品賒銷和預(yù)付貨款等。A房地產(chǎn)開發(fā)公司首先從其他企業(yè)手中借得部分資金，這種信用形式是商業(yè)信用。銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個(gè)人提供的信用，民間信用是指個(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?。A房地產(chǎn)開發(fā)公司利用其辦公大樓，向B國有商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款，這種信用形式是銀行信用。
19、在A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，屬于( )保險(xiǎn)。
A、商業(yè)保險(xiǎn)
B、政策保險(xiǎn)
C．社會(huì)保險(xiǎn)
D．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
答案：AD
解析：商業(yè)保險(xiǎn)是指根據(jù)合同約定，投保人向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定可能發(fā)生的保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任。以被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)兩大類。
20、D房地產(chǎn)估價(jià)公司在對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公大樓進(jìn)行保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)，宜采用（）估價(jià)方法。
A、成本法
B、假設(shè)開發(fā)法
C、市場比較法
D、收益法
答案：AC
解析：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，指對(duì)有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值評(píng)估，根據(jù)所采用的保險(xiǎn)形式，既可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定，估價(jià)方法宜采用成本法和市場比較法。
(一) 某W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)1800萬元。開發(fā)建設(shè)一段時(shí)間后，W公司將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補(bǔ)交了750萬元的地價(jià)。甲公司采取先建商品住宅方式，當(dāng)商品住宅建設(shè)一段時(shí)間后，甲公司用在建工程(價(jià)值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費(fèi)后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請(qǐng)回答以下問題：
1．下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B．由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C．由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D．由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
答案：A
解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級(jí)政府審批的范圍。
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，表述正確的是（）
A、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”
B、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用成本法
D、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可
答案：AD
解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。
3．下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)使用問題，表述正確的是( )。
A．土地補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
B．地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
C．不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
D．由C村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由C村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用
答案：ACD
解析：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
4、如果該項(xiàng)目建成經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房表述中，錯(cuò)誤的為（），
A、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)質(zhì)上就是廉租住房
B、低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用住房
C、經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以劃撥取得
D、計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在3％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算
答案：AD
解析：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房土地劃撥取得。計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))等4項(xiàng)成本因素為基礎(chǔ)計(jì)算。
5．W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A．簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
B．辦理公證
C．辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D．到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
答案：ACD
解析：開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
6．下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的條件，應(yīng)包括( )。
A．應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B．應(yīng)取得土地使用權(quán)證書
C．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D．除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20％以上
答案：ABC
解析：屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上。
7．甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A． 必須取得出讓方的同意
B．必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意
C．必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D．必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
答案：ACD
解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
8．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明( )等項(xiàng)內(nèi)容。
A．《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)
B．已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。
9．甲公司與D建行的抵押關(guān)系，需要辦理( )手續(xù)方為有效。
A．簽訂抵押合同
B．辦理公證
C．辦理抵押登記
D．經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估
答案：ACD
解析：辦理公證不是必備手續(xù)。
10．公司預(yù)售商品住宅，在申請(qǐng)《預(yù)售許可證》時(shí)除了提交土地使用權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照以及資質(zhì)證書外，還需要提供的文件有( )。
A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
B．投入建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明
C．商品房預(yù)售方案和工程施工合同
D．商品房銷售手冊
答案：ABC
解析：商品房銷售手冊不是需要提供的文件。
11．在代理商品房預(yù)（銷）售中，乙公司（)。
A．應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預(yù)售廣告不得涉及裝修內(nèi)容
C．不得收取傭金以外的其他費(fèi)用
D．不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件
答案：BC
解析：代理商品房預(yù)（銷）售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關(guān)證件。
12．陳某等人在預(yù)售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關(guān)該抵押貸款不正確的表述為（)。
A．因?yàn)樵撋唐贩窟€在建設(shè)，所以應(yīng)當(dāng)辦理在建工程抵押登記
B．因?yàn)槭穷A(yù)購，所以應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)購抵押登記
C．由于預(yù)購商品房風(fēng)險(xiǎn)較大，抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。在抵押期間，抵押人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> D．抵押房地產(chǎn)價(jià)值可以由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發(fā)商抵押行為，在建工程抵押登記一般由開發(fā)商辦理。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> 13．按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應(yīng)交納的稅為（)。
A．契稅
B．營業(yè)稅
C．城建維護(hù)稅
D．印花稅
答案：AD
解析：按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房不用交納營業(yè)稅、城建維護(hù)稅。 （二） 2006年5月，W市具有二級(jí)資質(zhì)的A房地產(chǎn)開發(fā)公司，以1200萬元取得了15畝住宅用地70年的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%。該地塊地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，不需或只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。
為籌集建設(shè)資金，A房地產(chǎn)開發(fā)公司首先從其他企業(yè)手中借得部分資金。并準(zhǔn)備利用其辦公大樓，向B國有商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款，B國有商業(yè)銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求A房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理有關(guān)的保險(xiǎn)手續(xù)，W市C保險(xiǎn)公司為A房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理了保險(xiǎn)手續(xù)，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)前，C保險(xiǎn)公司委托D房地產(chǎn)估價(jià)公司，對(duì)該辦公大樓進(jìn)行了保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估。根據(jù)上述背景，請(qǐng)回答下列問題：
14．按照規(guī)劃條件，該地塊內(nèi)各類總建筑面積為（）㎡。
A．50000
B．60000
C．70000
D．80000
答案：B
解析：該地塊地上容積率為6，該地塊15畝=10000㎡。容積率：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即：容積率＝總建筑面積／土地面積。該地塊內(nèi)各類總建筑面積=容積率×土地面積=6×10000=60000㎡。
15．按照規(guī)劃條件，該地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積為（）㎡。
A．5000
B．6000
C．7000
D．8000
答案：A
解析：該地塊建筑密度為50%。該地塊15畝=10000㎡。建筑密度為規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。該地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積=建筑密度×地塊面積=50%×10000=5000㎡。
16．對(duì)該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評(píng)價(jià)，該宗土地屬于（)類建設(shè)用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
答案：A
解析：一類用地：即適于修建的用地。這類用地一般具有地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，沒有被洪水淹沒危險(xiǎn)，自然環(huán)境條件較為優(yōu)越等特點(diǎn)，是能適應(yīng)城市各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)要求的用地。這類用地一般不需或只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。
17．根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本應(yīng)在( ) 萬元以上。
A、100
B．800
C．2000
D．5000
答案：C
解析：二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣2000萬元以上。
18、為籌集建設(shè)資金，A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取的信用形式是（)。
A．銀行信用
B．商業(yè)信用
C．民間信用
D．國家信用
答案：AB
解析：商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的、與商品交易直接聯(lián)系的信用形式。如企業(yè)間商品賒銷和預(yù)付貨款等。A房地產(chǎn)開發(fā)公司首先從其他企業(yè)手中借得部分資金，這種信用形式是商業(yè)信用。銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個(gè)人提供的信用，民間信用是指個(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?。A房地產(chǎn)開發(fā)公司利用其辦公大樓，向B國有商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款，這種信用形式是銀行信用。
19、在A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，屬于( )保險(xiǎn)。
A、商業(yè)保險(xiǎn)
B、政策保險(xiǎn)
C．社會(huì)保險(xiǎn)
D．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
答案：AD
解析：商業(yè)保險(xiǎn)是指根據(jù)合同約定，投保人向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定可能發(fā)生的保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任。以被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)兩大類。
20、D房地產(chǎn)估價(jià)公司在對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公大樓進(jìn)行保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)，宜采用（）估價(jià)方法。
A、成本法
B、假設(shè)開發(fā)法
C、市場比較法
D、收益法
答案：AC
解析：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，指對(duì)有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值評(píng)估，根據(jù)所采用的保險(xiǎn)形式，既可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定，估價(jià)方法宜采用成本法和市場比較法。