2000年7月4日至6日，來自全球1000個城市的市民和代表，100多個國家的政府官員和社會團體相聚在德國柏林，參加城市未來（21世紀城市）國際會議，通過了柏林宣言。共同期望全球城市實現(xiàn)9個目標，其中之一就是提供適宜的住房，并保障其使用權(quán)。
住宅建設(shè)和使用，是國計民生的大事，保障城市居民有經(jīng)濟、適用、舒適、整潔的住房，是每個城市住宅發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容。近年來，我國住宅建設(shè)取得舉世矚目的成就，商品住宅每年建設(shè)量上億平方米，住宅建設(shè)總量多年來居世界首位。到2000年，我國城市人均住房建筑面積已由改革開放前的3.6平方米增加到約10平方米。許多城市初步實現(xiàn)居者有其屋的目標，體現(xiàn)了社會主義制度的優(yōu)越性，為城市居民提供適宜的住房，并保障其使用權(quán)。
然而，我們在大力進行住宅建設(shè)的同時，也面臨著不少問題。其一，許多城市積極培育房地產(chǎn)市場，以促使住房產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的新增長點。但不少城市缺少城市住宅發(fā)展規(guī)劃，盲目開發(fā)建設(shè)，過高的追求建設(shè)標準，居民適宜購買的住房套型偏少，而高標準、大面積的住房套型偏多，致使商品房空置積壓過多，使房地產(chǎn)市場不甚景氣。1997年，全國空置商品房面積曾達7038萬平方米。目前，房地產(chǎn)市場經(jīng)過供需調(diào)整后，市場狀況才有所回升。其二，我國城市建設(shè)用地正急劇膨脹，在二十世紀的九十年代與八十年代相比，城市建設(shè)用地總量增加了近三倍，國家在修改土地管理法中強調(diào)嚴格限制農(nóng)田地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。許多城市用地已采取綜合開發(fā)，配套實施，對用地采取評估拍賣形式，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。
“十五”期間，對我國城市住宅消費潛在需求國家計委的專家作了研究預(yù)測，隨著城市化進程的加快，2001～2010年期間，我國城鎮(zhèn)居民共需住宅建筑面積約62.16億平方米，平均每年約為6.22億平方米。因此，不少城市應(yīng)清醒地認識到，必須制訂科學(xué)、合理的城市住宅發(fā)展規(guī)劃，一方面加強舊城區(qū)的住宅更新改造，一方面控制建設(shè)面積標準，綜合開發(fā)住宅新區(qū)，節(jié)約土地資源。
在計劃經(jīng)濟年代，我國城市居民住宅建設(shè)由國家制定的“國標”控制，1981年頒布的 “國家住宅設(shè)計標準”是根據(jù)城市居民職級職稱的不同分為四類，每套住宅建筑面積分別為42～45平方米，45～50平方米，60～70平方米，80～90平方米，平均每套住宅建筑面積為50平方米。到1990年，建設(shè)部和國家計委還重申了控制在上述標準。但近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平有了很大提高，對住宅需求已從“住得下”的基本要求，提高到住宅具有舒適感、安全感、歸屬感等。適當(dāng)提高房均住宅面積標準是城市社會發(fā)展的必然趨勢和現(xiàn)實要求。然而，隨著住房制度改革、住宅商品化的進展，近些年對住宅面積標準失去控制，任由開發(fā)商去“市場調(diào)節(jié)”，而盲目貪大求洋地建高檔住宅、花園別墅，致使處于中下等經(jīng)濟收入水平的城市廣大居民是買不起，也沒有必要買。開發(fā)商競相建設(shè)大面積，高標準住宅的做法，使城市住宅建設(shè)步入誤區(qū)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的非理性狀況。
必須指出，房均住宅面積標準的提高不應(yīng)是盲目、無限制的，它是受到我國土地資源狀況和經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，與我國城市居住水平現(xiàn)狀，家庭人口構(gòu)成，居民購房能力，居住生活行為需求，以及住房市場的需求密切相關(guān)。因此，控制住宅建設(shè)標準，規(guī)劃提供適宜市民居住的商品房，是當(dāng)前必須重視的研究課題。首先，我國的土地資源條件是我們確定住宅標準的重要制約條件和前提；其次，經(jīng)濟能力決定投入住宅建設(shè)的能力和居民消費的能力，從而影響到居住面積標準；第三，居住水平的提高是一個循序漸進的過程；第四，從我國城市的家庭人口構(gòu)成上，近些年趨于小型化，房均人口明顯下降；第五，從市場需求來看，大部分購房者需求面積適當(dāng)?shù)淖≌?，?0～90平方米的住宅即經(jīng)濟適用房為熱賣點。建設(shè)部劉志峰副部長指出經(jīng)濟適用房應(yīng)做到三個控制，即控制供應(yīng)對象為中低收入居民家庭，控制建設(shè)標準和購買標準，控制銷售價格，確保政府優(yōu)惠政策真正落實到中低收入居民家庭。
綜上分析可見，我國城市住宅的房均面積需要提高，但應(yīng)控制在平均80平方米左右為宜，以二房一廳和三房一廳（或小三房二廳）房型為主，鼓勵一房一廳與二房二廳的可分可合設(shè)計，政府在城市住宅發(fā)展規(guī)劃編制中要維護土地使用的社會公平，通過立法和經(jīng)濟手段，限制住房的過度消費，對超標準過多的住宅建設(shè)與住房消費應(yīng)征收土地和住房消費稅，只有這樣才能符合我國國情，合理開發(fā)資源，有效控制住房建設(shè)面積標準。
住宅建設(shè)和使用，是國計民生的大事，保障城市居民有經(jīng)濟、適用、舒適、整潔的住房，是每個城市住宅發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容。近年來，我國住宅建設(shè)取得舉世矚目的成就，商品住宅每年建設(shè)量上億平方米，住宅建設(shè)總量多年來居世界首位。到2000年，我國城市人均住房建筑面積已由改革開放前的3.6平方米增加到約10平方米。許多城市初步實現(xiàn)居者有其屋的目標，體現(xiàn)了社會主義制度的優(yōu)越性，為城市居民提供適宜的住房，并保障其使用權(quán)。
然而，我們在大力進行住宅建設(shè)的同時，也面臨著不少問題。其一，許多城市積極培育房地產(chǎn)市場，以促使住房產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的新增長點。但不少城市缺少城市住宅發(fā)展規(guī)劃，盲目開發(fā)建設(shè)，過高的追求建設(shè)標準，居民適宜購買的住房套型偏少，而高標準、大面積的住房套型偏多，致使商品房空置積壓過多，使房地產(chǎn)市場不甚景氣。1997年，全國空置商品房面積曾達7038萬平方米。目前，房地產(chǎn)市場經(jīng)過供需調(diào)整后，市場狀況才有所回升。其二，我國城市建設(shè)用地正急劇膨脹，在二十世紀的九十年代與八十年代相比，城市建設(shè)用地總量增加了近三倍，國家在修改土地管理法中強調(diào)嚴格限制農(nóng)田地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。許多城市用地已采取綜合開發(fā)，配套實施，對用地采取評估拍賣形式，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。
“十五”期間，對我國城市住宅消費潛在需求國家計委的專家作了研究預(yù)測，隨著城市化進程的加快，2001～2010年期間，我國城鎮(zhèn)居民共需住宅建筑面積約62.16億平方米，平均每年約為6.22億平方米。因此，不少城市應(yīng)清醒地認識到，必須制訂科學(xué)、合理的城市住宅發(fā)展規(guī)劃，一方面加強舊城區(qū)的住宅更新改造，一方面控制建設(shè)面積標準，綜合開發(fā)住宅新區(qū)，節(jié)約土地資源。
在計劃經(jīng)濟年代，我國城市居民住宅建設(shè)由國家制定的“國標”控制，1981年頒布的 “國家住宅設(shè)計標準”是根據(jù)城市居民職級職稱的不同分為四類，每套住宅建筑面積分別為42～45平方米，45～50平方米，60～70平方米，80～90平方米，平均每套住宅建筑面積為50平方米。到1990年，建設(shè)部和國家計委還重申了控制在上述標準。但近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平有了很大提高，對住宅需求已從“住得下”的基本要求，提高到住宅具有舒適感、安全感、歸屬感等。適當(dāng)提高房均住宅面積標準是城市社會發(fā)展的必然趨勢和現(xiàn)實要求。然而，隨著住房制度改革、住宅商品化的進展，近些年對住宅面積標準失去控制，任由開發(fā)商去“市場調(diào)節(jié)”，而盲目貪大求洋地建高檔住宅、花園別墅，致使處于中下等經(jīng)濟收入水平的城市廣大居民是買不起，也沒有必要買。開發(fā)商競相建設(shè)大面積，高標準住宅的做法，使城市住宅建設(shè)步入誤區(qū)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的非理性狀況。
必須指出，房均住宅面積標準的提高不應(yīng)是盲目、無限制的，它是受到我國土地資源狀況和經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，與我國城市居住水平現(xiàn)狀，家庭人口構(gòu)成，居民購房能力，居住生活行為需求，以及住房市場的需求密切相關(guān)。因此，控制住宅建設(shè)標準，規(guī)劃提供適宜市民居住的商品房，是當(dāng)前必須重視的研究課題。首先，我國的土地資源條件是我們確定住宅標準的重要制約條件和前提；其次，經(jīng)濟能力決定投入住宅建設(shè)的能力和居民消費的能力，從而影響到居住面積標準；第三，居住水平的提高是一個循序漸進的過程；第四，從我國城市的家庭人口構(gòu)成上，近些年趨于小型化，房均人口明顯下降；第五，從市場需求來看，大部分購房者需求面積適當(dāng)?shù)淖≌?，?0～90平方米的住宅即經(jīng)濟適用房為熱賣點。建設(shè)部劉志峰副部長指出經(jīng)濟適用房應(yīng)做到三個控制，即控制供應(yīng)對象為中低收入居民家庭，控制建設(shè)標準和購買標準，控制銷售價格，確保政府優(yōu)惠政策真正落實到中低收入居民家庭。
綜上分析可見，我國城市住宅的房均面積需要提高，但應(yīng)控制在平均80平方米左右為宜，以二房一廳和三房一廳（或小三房二廳）房型為主，鼓勵一房一廳與二房二廳的可分可合設(shè)計，政府在城市住宅發(fā)展規(guī)劃編制中要維護土地使用的社會公平，通過立法和經(jīng)濟手段，限制住房的過度消費，對超標準過多的住宅建設(shè)與住房消費應(yīng)征收土地和住房消費稅，只有這樣才能符合我國國情，合理開發(fā)資源，有效控制住房建設(shè)面積標準。