消費者在購買和使用某一套住宅的同時，也購買和使用了該套住宅所在小區(qū)的公共設(shè)施、內(nèi)外環(huán)境和相關(guān)服務(wù)。因此，我們不但要研究住宅的功能定位，而且應(yīng)將住宅寓在小區(qū)中，研究該套住宅所在小區(qū)的總體功能定位。
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所在區(qū)位確定住宅小區(qū)的總體功能
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般意義上的商品生產(chǎn)，有鮮明的區(qū)位概念。住宅區(qū)位是社會生產(chǎn)力和人民消費水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和社會生活水平的發(fā)展，使中心城區(qū)產(chǎn)生向周邊地區(qū)和城市分中心擴(kuò)張的內(nèi)在動力。在擴(kuò)張過程中，會對原有的城市布局發(fā)生沖擊，并逐步形成性質(zhì)不同，或發(fā)展水平有差異的區(qū)域，使不同的區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境、社會發(fā)展等方面，產(chǎn)生相當(dāng)大的差別。因此，房地產(chǎn)商在投資決策時，要詳細(xì)了解并分析將購置地塊的區(qū)位特征和條件，確定擬開發(fā)住宅小區(qū)的功能定位。
在確定小區(qū)的功能定位時，應(yīng)根據(jù)該小區(qū)所在區(qū)域的規(guī)劃、市政、交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、文化歷史等條例，廣泛深入地進(jìn)行市場調(diào)研，確定主流客戶群體，確定小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和住宅類型。
在總體功能定位時，要有一定的前瞻性，使該小區(qū)建成后能適應(yīng)所在區(qū)域的發(fā)展，這也是投資決策時應(yīng)考慮的因素。
功能定位的重要指標(biāo)是功能價格比功能價格比是預(yù)測商品房市場銷售量的關(guān)鍵指標(biāo)。合理的價格定位和健全的使用功能，可使消費者產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。如果消費者在購買后的居住過程中，能深切體會到商品房確實物有所值，就會對該品牌的信任度大大增加，成為該品牌商品房的有力宣傳者和推廣者，使該品牌的社會認(rèn)知度、信譽(yù)度和影響力迅速提升和擴(kuò)大，對提高該品牌商品房的市場占有率起到推波助瀾的作用。購房者喬遷新居后節(jié)假日會有大批親友造訪，購房者的親歷和實景會帶來大批的潛在購房用戶。合理的價格定位和齊全的使用功能，是促使他們置業(yè)的重要原因。
商品住宅往往是個人或一個家庭購買金額的商品。不同的購房者具有不同的經(jīng)濟(jì)收入、社會文化背景和消費理念，在購置住宅前，絕大部分購房者心理上有一個總價底線和房屋面積底線。為用戶設(shè)計好每個平方，控制各種房型的總建筑面積就至關(guān)重要，要限定的面積里使房型合理、功能齊全、動靜區(qū)分，要善于在中、小套房型中創(chuàng)造較高的通用性和舒適度，是提高功能價格比的重要環(huán)節(jié)。
規(guī)劃和建筑的設(shè)計是小區(qū)功能定位的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計中必須注意以下三項原則：
發(fā)掘利用現(xiàn)有資源原則。規(guī)劃和設(shè)計定位前，要詳盡分析小區(qū)周邊環(huán)境的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，對周邊環(huán)境要有清醒的認(rèn)識。充分、靈活地利用好小區(qū)周邊的現(xiàn)有資源，不僅能節(jié)約開發(fā)建設(shè)成本，也能使小區(qū)既與周邊環(huán)境密切并有自己的特色；而且能相對周邊環(huán)境顯示出獨特的優(yōu)勢和亮點。
以人為本原則。住宅，已不僅僅是遮風(fēng)擋雨、安身立命之所，更是人們休閑、娛樂、進(jìn)行人際交往的場所。這就要求開發(fā)商在進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃時，必須以人為本，統(tǒng)盤考慮客戶的各種需要，限度地滿足人們在舒適、方便、安全、審美、健康、體現(xiàn)自我價值等方面的需求，創(chuàng)造出一個良好、合理、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高人們的生活品質(zhì)，從而創(chuàng)造住宅小區(qū)的“賣點”。
新穎簡潔原則。對小區(qū)區(qū)布局的風(fēng)格和建筑形態(tài)，不能一味地仿制抄襲。上海目前的布局風(fēng)格和建筑形態(tài)處于“萬國大戰(zhàn)”的氣氛中，有盲從和浮躁之風(fēng)、歐陸風(fēng)格、里弄人家、仿古、現(xiàn)代簡約風(fēng)格等，建筑外立面的處理已步入“時裝化”時代。隨著工作和生活節(jié)奏加快，“簡裝、便捷、明快、和諧”的生活方式已成為一種時尚追求。如能將其融會在小區(qū)的整體布局之中，形成一種建筑、造景風(fēng)格，必將順應(yīng)時代潮流，贏得廣大市民的青睞。
以適用的平均先進(jìn)技術(shù)把握小區(qū)的功能定位2000年，上海市的人均國民生產(chǎn)總值已達(dá)4000美元。因此，在小區(qū)的功能技術(shù)定位中應(yīng)以適用的平均先進(jìn)技術(shù)為原則，而不是一味地追求高新技術(shù)，或不切合國內(nèi)實際的國外先進(jìn)技術(shù)。適當(dāng)提高住宅的安全性、舒適性、環(huán)保性、生態(tài)性，適度地采用較為成熟的高新技術(shù)，才更符合大多數(shù)消費者的需求。
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)商在項目開發(fā)過程中應(yīng)解決的主要技術(shù)問題是：采用適用技術(shù)徹底解決沉降、開裂和滲漏等住宅質(zhì)量通病，確保住宅使用功能無弊?。会槍Σ煌褂霉δ艿淖≌^(qū)，建立不同的建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃和建設(shè)住宅小區(qū)。對小區(qū)和住宅智能化、建筑物節(jié)能、隔音、采光、通風(fēng)等技術(shù)要進(jìn)行深入的研究，從而使住宅小區(qū)更具人性化特點，更符合生態(tài)、環(huán)保和人類社會后續(xù)發(fā)展的需要。
根據(jù)目前住宅建設(shè)水平和人們的消費水平，建議應(yīng)優(yōu)先考慮發(fā)展套內(nèi)無梁、無柱的鋼筋混凝土大空間結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)自由分隔組合空間住宅的發(fā)展，以減少或杜絕居民裝修時對住宅的破壞；建立菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)，提高已裝修住宅出售的可能；采用標(biāo)準(zhǔn)化的具有防滲水、滲氣、保溫、隔熱、隔音等良好性能的復(fù)合門窗；對廚、衛(wèi)部分要有整體設(shè)計概念，綜合考慮廚衛(wèi)的平面布局、面積尺度、設(shè)備配置和管理安排，使廚衛(wèi)達(dá)到衛(wèi)生、方便、安全和舒適的要求，并使之能適應(yīng)模式化的整體衛(wèi)浴設(shè)備等，從而提高住宅檔次，適應(yīng)用戶的不同需求。
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所在區(qū)位確定住宅小區(qū)的總體功能
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般意義上的商品生產(chǎn)，有鮮明的區(qū)位概念。住宅區(qū)位是社會生產(chǎn)力和人民消費水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和社會生活水平的發(fā)展，使中心城區(qū)產(chǎn)生向周邊地區(qū)和城市分中心擴(kuò)張的內(nèi)在動力。在擴(kuò)張過程中，會對原有的城市布局發(fā)生沖擊，并逐步形成性質(zhì)不同，或發(fā)展水平有差異的區(qū)域，使不同的區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境、社會發(fā)展等方面，產(chǎn)生相當(dāng)大的差別。因此，房地產(chǎn)商在投資決策時，要詳細(xì)了解并分析將購置地塊的區(qū)位特征和條件，確定擬開發(fā)住宅小區(qū)的功能定位。
在確定小區(qū)的功能定位時，應(yīng)根據(jù)該小區(qū)所在區(qū)域的規(guī)劃、市政、交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、文化歷史等條例，廣泛深入地進(jìn)行市場調(diào)研，確定主流客戶群體，確定小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和住宅類型。
在總體功能定位時，要有一定的前瞻性，使該小區(qū)建成后能適應(yīng)所在區(qū)域的發(fā)展，這也是投資決策時應(yīng)考慮的因素。
功能定位的重要指標(biāo)是功能價格比功能價格比是預(yù)測商品房市場銷售量的關(guān)鍵指標(biāo)。合理的價格定位和健全的使用功能，可使消費者產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。如果消費者在購買后的居住過程中，能深切體會到商品房確實物有所值，就會對該品牌的信任度大大增加，成為該品牌商品房的有力宣傳者和推廣者，使該品牌的社會認(rèn)知度、信譽(yù)度和影響力迅速提升和擴(kuò)大，對提高該品牌商品房的市場占有率起到推波助瀾的作用。購房者喬遷新居后節(jié)假日會有大批親友造訪，購房者的親歷和實景會帶來大批的潛在購房用戶。合理的價格定位和齊全的使用功能，是促使他們置業(yè)的重要原因。
商品住宅往往是個人或一個家庭購買金額的商品。不同的購房者具有不同的經(jīng)濟(jì)收入、社會文化背景和消費理念，在購置住宅前，絕大部分購房者心理上有一個總價底線和房屋面積底線。為用戶設(shè)計好每個平方，控制各種房型的總建筑面積就至關(guān)重要，要限定的面積里使房型合理、功能齊全、動靜區(qū)分，要善于在中、小套房型中創(chuàng)造較高的通用性和舒適度，是提高功能價格比的重要環(huán)節(jié)。
規(guī)劃和建筑的設(shè)計是小區(qū)功能定位的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計中必須注意以下三項原則：
發(fā)掘利用現(xiàn)有資源原則。規(guī)劃和設(shè)計定位前，要詳盡分析小區(qū)周邊環(huán)境的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，對周邊環(huán)境要有清醒的認(rèn)識。充分、靈活地利用好小區(qū)周邊的現(xiàn)有資源，不僅能節(jié)約開發(fā)建設(shè)成本，也能使小區(qū)既與周邊環(huán)境密切并有自己的特色；而且能相對周邊環(huán)境顯示出獨特的優(yōu)勢和亮點。
以人為本原則。住宅，已不僅僅是遮風(fēng)擋雨、安身立命之所，更是人們休閑、娛樂、進(jìn)行人際交往的場所。這就要求開發(fā)商在進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃時，必須以人為本，統(tǒng)盤考慮客戶的各種需要，限度地滿足人們在舒適、方便、安全、審美、健康、體現(xiàn)自我價值等方面的需求，創(chuàng)造出一個良好、合理、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高人們的生活品質(zhì)，從而創(chuàng)造住宅小區(qū)的“賣點”。
新穎簡潔原則。對小區(qū)區(qū)布局的風(fēng)格和建筑形態(tài)，不能一味地仿制抄襲。上海目前的布局風(fēng)格和建筑形態(tài)處于“萬國大戰(zhàn)”的氣氛中，有盲從和浮躁之風(fēng)、歐陸風(fēng)格、里弄人家、仿古、現(xiàn)代簡約風(fēng)格等，建筑外立面的處理已步入“時裝化”時代。隨著工作和生活節(jié)奏加快，“簡裝、便捷、明快、和諧”的生活方式已成為一種時尚追求。如能將其融會在小區(qū)的整體布局之中，形成一種建筑、造景風(fēng)格，必將順應(yīng)時代潮流，贏得廣大市民的青睞。
以適用的平均先進(jìn)技術(shù)把握小區(qū)的功能定位2000年，上海市的人均國民生產(chǎn)總值已達(dá)4000美元。因此，在小區(qū)的功能技術(shù)定位中應(yīng)以適用的平均先進(jìn)技術(shù)為原則，而不是一味地追求高新技術(shù)，或不切合國內(nèi)實際的國外先進(jìn)技術(shù)。適當(dāng)提高住宅的安全性、舒適性、環(huán)保性、生態(tài)性，適度地采用較為成熟的高新技術(shù)，才更符合大多數(shù)消費者的需求。
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)商在項目開發(fā)過程中應(yīng)解決的主要技術(shù)問題是：采用適用技術(shù)徹底解決沉降、開裂和滲漏等住宅質(zhì)量通病，確保住宅使用功能無弊?。会槍Σ煌褂霉δ艿淖≌^(qū)，建立不同的建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃和建設(shè)住宅小區(qū)。對小區(qū)和住宅智能化、建筑物節(jié)能、隔音、采光、通風(fēng)等技術(shù)要進(jìn)行深入的研究，從而使住宅小區(qū)更具人性化特點，更符合生態(tài)、環(huán)保和人類社會后續(xù)發(fā)展的需要。
根據(jù)目前住宅建設(shè)水平和人們的消費水平，建議應(yīng)優(yōu)先考慮發(fā)展套內(nèi)無梁、無柱的鋼筋混凝土大空間結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)自由分隔組合空間住宅的發(fā)展，以減少或杜絕居民裝修時對住宅的破壞；建立菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)，提高已裝修住宅出售的可能；采用標(biāo)準(zhǔn)化的具有防滲水、滲氣、保溫、隔熱、隔音等良好性能的復(fù)合門窗；對廚、衛(wèi)部分要有整體設(shè)計概念，綜合考慮廚衛(wèi)的平面布局、面積尺度、設(shè)備配置和管理安排，使廚衛(wèi)達(dá)到衛(wèi)生、方便、安全和舒適的要求，并使之能適應(yīng)模式化的整體衛(wèi)浴設(shè)備等，從而提高住宅檔次，適應(yīng)用戶的不同需求。