原先質疑萬科降價售房的人，現(xiàn)在多數(shù)選擇了閉嘴。
4月初，五家大型銀行和民生、浦發(fā)兩家股份制銀行的上海分行，以及上海銀行等8家銀行均收到來自人民銀行上海分行的一份緊急文件，名為《關于協(xié)助調查房地產開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》（下稱通知）。
4月11日，一位看到通知的知情人士向本報記者透露，央行上海分行下發(fā)通知，并對上海市房地產企業(yè)資金情況進行一次抽樣調查，目的是“為密切跟蹤房地產信貸政策效應，掌握房地產開發(fā)企業(yè)資金情況”。
“估計下一步還是會有調控，目前是摸底，看看房企的承受能力如何，以把握節(jié)奏和力度，防止用藥過猛?！?月11日，一位大行上海分行信貸人士說。
重點摸財務狀況
央行上海分行指示8家銀行，各抽樣選擇12家房地產開發(fā)企業(yè)，其中，1級資質等級企業(yè)1家，2級、3級資質等級企業(yè)各3家，其他（如暫定等）資質等級企業(yè)5家。
為了使調查更有針對性，通知原則上要求被調查企業(yè)在上述各行開立基本賬戶、正在進行房地產項目開發(fā)并有貸款余額。
前述知情人士透露，通知特別強調，要對數(shù)據(jù)完整性和邏輯性初步審核，確保數(shù)據(jù)質量；并要求各行同時填報房地產貸款逾期、展期和貸款訴訟案件情況表：“4月15日為最后時限”。
而8家銀行將向被調查房企下發(fā)一份《房地產開發(fā)企業(yè)資金情況調查問卷》（下稱問卷）。
該問卷共列有22個問題，分為三個部分：第一部分為房企的基本情況，包括企業(yè)注冊登記經濟類型、資質等級等在內的3個問題；第二部分為資金財務狀況，共有14個問題；第三部分為價格和銷售情況，共5個問題。
在最為重頭的“資金財務狀況”部分，央行上海分行首先希望知悉目前房地產開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源，備選答案有自有資金、銀行貸款、股東借款、定金及預付款、應付工程款及其他。
而接下來的提問設計并與房地產調控與從緊貨幣政策密不可分。
如要求被調查房企回答，開發(fā)商對銀行貸款的需求量和去年同期相比的變化情況如何，以及實際獲得銀行貸款的金額與去年同期水平相比的變化情況。
調查希望了解，企業(yè)認為當前影響公司貸款增減變動的主要原因是什么，選擇項為：較高的利率水平導致企業(yè)融資成本增加，貸款需求減少；在從緊貨幣政策下，企業(yè)獲取貸款的難度增加；受房地產信貸政策約束，銀行貸款審批更為嚴格；商品房預售放緩、資金回籠速度減慢，貸款需求增加；開發(fā)進度放緩，貸款需求減少；其他原因。
今年，央行提出實施從緊貨幣政策，信貸增長也要控制在2007年的相同水平線上。而去年與今年，銀行給予開發(fā)企業(yè)的貸款利率水平分別是多少，也被設計為調查問題之一。
判斷資金鏈緊張與否的另一依據(jù)是房企歸還銀行貸款的情況。
去年10月份以來，公司歸還銀行貸款的情況，是提前、到期、展期或借新還舊，還是多數(shù)貸款無法按時償還，這一問題也體現(xiàn)在問卷中。
面對從緊信貸，金融調控部門希望知道房企的融資計劃。所以，被調查房企被問及，今年以來，房企除銀行貸款外的其他融資方式都有哪些。具體而言，在房企今年的融資方式中，如向股東或其他關聯(lián)公司借款的增減情況；以及資本市場融資計劃能否順利完成，如果完不成會產生哪些影響等。
試問房價走向
金融調控部門十分關心房地產市場走勢與企業(yè)資金鏈的關聯(lián)度。
如問卷的第九個問題是“房地產市場交易量下降的狀況持續(xù)多長時間，可能明顯影響開發(fā)企業(yè)的貸款還款進度”；選擇項為：一個月、三個月、半年、一年及以上。
在第三部分“價格和銷售情況”中，被調查企業(yè)被問及，二套房貸款政策是否會對商品房銷售產生較大影響。
實際情況是，據(jù)上海某國有大行統(tǒng)計，2007年9月下旬，房貸“新政”發(fā)布后，該行去年第四季度個人住房貸款項目審批數(shù)比上季度降51.8％。由此表明，房貸新政擠出了市場中的非理性“水分”。
同時，央行上海分行希望聽到房企對房價走勢的判斷和自身的行為選擇。
問卷請開發(fā)商預測今年上海房價的后續(xù)走勢，選項包括：將出現(xiàn)較大幅度的下跌、經過盤整后將呈小幅下跌走勢、盤整后呈小幅上漲走勢、將出現(xiàn)較大幅度的上漲或其他觀點。
類似問題還有，開發(fā)商預期未來多長時期內，上海房地產市場將有所回暖；選項分別為已經回暖、一個月、三個月、半年及以上。
對此，開發(fā)商都將作出哪些行為選擇。
房企苦撐房價？
房企資金鏈緊張程度如何，目前已是初露端倪。
“我們的（開發(fā)商）貸款客戶目前的利息償付都較為正常，因為貸款要到年中或下半年到期，那時才能看出分曉?！?月11日，一位有著十余年對公信貸經驗的上海某大行信貸經理說。但這位信貸經理已明顯感覺到，“開發(fā)商壓力很大，資金鏈趨緊，這是毋庸置疑的”。
那么，下一步，房企如何化解資金困局？
首先，“房企還是想到我們銀行貸款?！鄙鲜鲑Y深信貸經理稱，這也是目前最經濟的方式。
其次，開發(fā)商將選擇同業(yè)拆借，也即企業(yè)之間的資金拆借。但拆借的成本畸高，目前銀行貸款的年利率一般不會超過10％，而房企同業(yè)拆借的年利率可能達到40％至50％。
第三條渠道是采取股東方注資，吸引資金，或強強聯(lián)合等類似的財務重組。
第四條道路，也是開發(fā)商最不愿意做的一種選擇——降價售樓。據(jù)上述信貸經理透露，他所知道的開發(fā)商中，目前沒有一家選擇降價售樓，因為到期貸款較少，“都在撐著”。
但開發(fā)商已為死撐房價付出了代價。
除同業(yè)拆借的高昂利息外，上述信貸經理熟悉的一些房企最近都沒有拿地，一是因為手中沒有寬裕資金，二是此時拿地風險較大。
中國指數(shù)研究院新近發(fā)布的上海商品住宅交易分析報告稱，雖然今年初土地供應量有所增加，但土地開發(fā)量同比卻出現(xiàn)大幅度下滑，新開工面積也有所減少；原因正是商品房銷售量連續(xù)數(shù)月下滑，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張。
值得注意的是，當內資房企拿地減少時，外資在上海頻頻扮演抄底角色，近期拿地反而較多。
外資除了拿地，還通過收購房產項目進入上海房地產業(yè)。本報記者此前獲取的一份內部報告顯示，2007年前三季度，上海市外資收購房地產的項目約24個，總成交價值約330億元，無論從數(shù)量還是從金額上均超過2006年全年。
死撐房價的另一代價是支付更高的貸款利率。上述大行信貸經理稱，該行的房地產開發(fā)貸款利率已在基準利率基礎上再上浮20％左右：“而且上浮30％，開發(fā)商覺得也可以接受”。
但銀行目前手中的貸款額度非常有限，而且在結構調整中，房地產基本處于各行非優(yōu)先支持行業(yè)之列。上述信貸經理稱，4月份的貸款計劃指標少得可憐，而且需要提前兩個月上報上級行。
其實，“萬科非常聰明，我相信目前它的資金面并不緊張，但在存量市場需求有限的情況下，誰先回籠資金，誰就能在后續(xù)調控中掌握主動權?！鄙鲜鲂刨J經理直言。
資產質量隱憂
上海的房價波動已能夠影響在滬商業(yè)銀行的“半條命”。
截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32.2％，銀行信貸資源進一步向房地產業(yè)聚集，銀行對房地產信貸的依賴程度居高不下。上海銀監(jiān)局曾表示，如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到（上海市）銀行一半左右的信貸資產安全。
此番在摸底房企資金鏈的同時，央行上海分行非常關心金融機構房地產貸款到期和展期的筆數(shù)和金額情況，尤其是2007年四季度和今年一季度兩個時間階段；同時，貸款訴訟情況中涉及個人住房貸款情況也在調查之列。
風險苗頭已經出現(xiàn)。前述內部報告顯示，截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加近7億元，不良率比年初上升了0.78個百分點；其中，2007年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款20億元，同比多增13億元。
而值得注意的是，這些新發(fā)生的住房開發(fā)不良貸款大多為經展期到期后再形成不良。上述內部報告顯示，有銀行反映，在房貸“新政”及補充通知下發(fā)后，個人住房貸款需求受到抑制，房地產開發(fā)項目周期有所延長，開發(fā)貸款展期需求明顯上升；而從2007年下半年以來，房地產開發(fā)企業(yè)融資的渠道總體在收窄，整體資金鏈趨緊。
進入2008年一季度，市場行情依舊不容樂觀。
央行上?？偛堪l(fā)布的2008年一季度信貸數(shù)據(jù)顯示，由于房地產市場成交量變化影響到個人住房貸款走勢具有一定的時滯性，因而年初上海市房地產成交量的萎縮導致3月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少9.7億元，同比多減12.1億元，其中新建房和二手房貸款分別減少7.5億元和2.2億元。
目前，“房企資金鏈趨緊與房價走勢的關聯(lián)度還不大；但問題是要不就是不關聯(lián)，一旦關聯(lián)起來，就會大得不得了?！鼻笆龃笮行刨J經理直言。
在上述內部報告中，也有有關部門擔憂，房價一旦大幅下挫，極有可能出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象，使銀行信貸資產遭受巨大損失，甚至可能爆發(fā)類似美國次級貸款的風險。
4月初，五家大型銀行和民生、浦發(fā)兩家股份制銀行的上海分行，以及上海銀行等8家銀行均收到來自人民銀行上海分行的一份緊急文件，名為《關于協(xié)助調查房地產開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》（下稱通知）。
4月11日，一位看到通知的知情人士向本報記者透露，央行上海分行下發(fā)通知，并對上海市房地產企業(yè)資金情況進行一次抽樣調查，目的是“為密切跟蹤房地產信貸政策效應，掌握房地產開發(fā)企業(yè)資金情況”。
“估計下一步還是會有調控，目前是摸底，看看房企的承受能力如何，以把握節(jié)奏和力度，防止用藥過猛?！?月11日，一位大行上海分行信貸人士說。
重點摸財務狀況
央行上海分行指示8家銀行，各抽樣選擇12家房地產開發(fā)企業(yè)，其中，1級資質等級企業(yè)1家，2級、3級資質等級企業(yè)各3家，其他（如暫定等）資質等級企業(yè)5家。
為了使調查更有針對性，通知原則上要求被調查企業(yè)在上述各行開立基本賬戶、正在進行房地產項目開發(fā)并有貸款余額。
前述知情人士透露，通知特別強調，要對數(shù)據(jù)完整性和邏輯性初步審核，確保數(shù)據(jù)質量；并要求各行同時填報房地產貸款逾期、展期和貸款訴訟案件情況表：“4月15日為最后時限”。
而8家銀行將向被調查房企下發(fā)一份《房地產開發(fā)企業(yè)資金情況調查問卷》（下稱問卷）。
該問卷共列有22個問題，分為三個部分：第一部分為房企的基本情況，包括企業(yè)注冊登記經濟類型、資質等級等在內的3個問題；第二部分為資金財務狀況，共有14個問題；第三部分為價格和銷售情況，共5個問題。
在最為重頭的“資金財務狀況”部分，央行上海分行首先希望知悉目前房地產開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源，備選答案有自有資金、銀行貸款、股東借款、定金及預付款、應付工程款及其他。
而接下來的提問設計并與房地產調控與從緊貨幣政策密不可分。
如要求被調查房企回答，開發(fā)商對銀行貸款的需求量和去年同期相比的變化情況如何，以及實際獲得銀行貸款的金額與去年同期水平相比的變化情況。
調查希望了解，企業(yè)認為當前影響公司貸款增減變動的主要原因是什么，選擇項為：較高的利率水平導致企業(yè)融資成本增加，貸款需求減少；在從緊貨幣政策下，企業(yè)獲取貸款的難度增加；受房地產信貸政策約束，銀行貸款審批更為嚴格；商品房預售放緩、資金回籠速度減慢，貸款需求增加；開發(fā)進度放緩，貸款需求減少；其他原因。
今年，央行提出實施從緊貨幣政策，信貸增長也要控制在2007年的相同水平線上。而去年與今年，銀行給予開發(fā)企業(yè)的貸款利率水平分別是多少，也被設計為調查問題之一。
判斷資金鏈緊張與否的另一依據(jù)是房企歸還銀行貸款的情況。
去年10月份以來，公司歸還銀行貸款的情況，是提前、到期、展期或借新還舊，還是多數(shù)貸款無法按時償還，這一問題也體現(xiàn)在問卷中。
面對從緊信貸，金融調控部門希望知道房企的融資計劃。所以，被調查房企被問及，今年以來，房企除銀行貸款外的其他融資方式都有哪些。具體而言，在房企今年的融資方式中，如向股東或其他關聯(lián)公司借款的增減情況；以及資本市場融資計劃能否順利完成，如果完不成會產生哪些影響等。
試問房價走向
金融調控部門十分關心房地產市場走勢與企業(yè)資金鏈的關聯(lián)度。
如問卷的第九個問題是“房地產市場交易量下降的狀況持續(xù)多長時間，可能明顯影響開發(fā)企業(yè)的貸款還款進度”；選擇項為：一個月、三個月、半年、一年及以上。
在第三部分“價格和銷售情況”中，被調查企業(yè)被問及，二套房貸款政策是否會對商品房銷售產生較大影響。
實際情況是，據(jù)上海某國有大行統(tǒng)計，2007年9月下旬，房貸“新政”發(fā)布后，該行去年第四季度個人住房貸款項目審批數(shù)比上季度降51.8％。由此表明，房貸新政擠出了市場中的非理性“水分”。
同時，央行上海分行希望聽到房企對房價走勢的判斷和自身的行為選擇。
問卷請開發(fā)商預測今年上海房價的后續(xù)走勢，選項包括：將出現(xiàn)較大幅度的下跌、經過盤整后將呈小幅下跌走勢、盤整后呈小幅上漲走勢、將出現(xiàn)較大幅度的上漲或其他觀點。
類似問題還有，開發(fā)商預期未來多長時期內，上海房地產市場將有所回暖；選項分別為已經回暖、一個月、三個月、半年及以上。
對此，開發(fā)商都將作出哪些行為選擇。
房企苦撐房價？
房企資金鏈緊張程度如何，目前已是初露端倪。
“我們的（開發(fā)商）貸款客戶目前的利息償付都較為正常，因為貸款要到年中或下半年到期，那時才能看出分曉?！?月11日，一位有著十余年對公信貸經驗的上海某大行信貸經理說。但這位信貸經理已明顯感覺到，“開發(fā)商壓力很大，資金鏈趨緊，這是毋庸置疑的”。
那么，下一步，房企如何化解資金困局？
首先，“房企還是想到我們銀行貸款?！鄙鲜鲑Y深信貸經理稱，這也是目前最經濟的方式。
其次，開發(fā)商將選擇同業(yè)拆借，也即企業(yè)之間的資金拆借。但拆借的成本畸高，目前銀行貸款的年利率一般不會超過10％，而房企同業(yè)拆借的年利率可能達到40％至50％。
第三條渠道是采取股東方注資，吸引資金，或強強聯(lián)合等類似的財務重組。
第四條道路，也是開發(fā)商最不愿意做的一種選擇——降價售樓。據(jù)上述信貸經理透露，他所知道的開發(fā)商中，目前沒有一家選擇降價售樓，因為到期貸款較少，“都在撐著”。
但開發(fā)商已為死撐房價付出了代價。
除同業(yè)拆借的高昂利息外，上述信貸經理熟悉的一些房企最近都沒有拿地，一是因為手中沒有寬裕資金，二是此時拿地風險較大。
中國指數(shù)研究院新近發(fā)布的上海商品住宅交易分析報告稱，雖然今年初土地供應量有所增加，但土地開發(fā)量同比卻出現(xiàn)大幅度下滑，新開工面積也有所減少；原因正是商品房銷售量連續(xù)數(shù)月下滑，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張。
值得注意的是，當內資房企拿地減少時，外資在上海頻頻扮演抄底角色，近期拿地反而較多。
外資除了拿地，還通過收購房產項目進入上海房地產業(yè)。本報記者此前獲取的一份內部報告顯示，2007年前三季度，上海市外資收購房地產的項目約24個，總成交價值約330億元，無論從數(shù)量還是從金額上均超過2006年全年。
死撐房價的另一代價是支付更高的貸款利率。上述大行信貸經理稱，該行的房地產開發(fā)貸款利率已在基準利率基礎上再上浮20％左右：“而且上浮30％，開發(fā)商覺得也可以接受”。
但銀行目前手中的貸款額度非常有限，而且在結構調整中，房地產基本處于各行非優(yōu)先支持行業(yè)之列。上述信貸經理稱，4月份的貸款計劃指標少得可憐，而且需要提前兩個月上報上級行。
其實，“萬科非常聰明，我相信目前它的資金面并不緊張，但在存量市場需求有限的情況下，誰先回籠資金，誰就能在后續(xù)調控中掌握主動權?！鄙鲜鲂刨J經理直言。
資產質量隱憂
上海的房價波動已能夠影響在滬商業(yè)銀行的“半條命”。
截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32.2％，銀行信貸資源進一步向房地產業(yè)聚集，銀行對房地產信貸的依賴程度居高不下。上海銀監(jiān)局曾表示，如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到（上海市）銀行一半左右的信貸資產安全。
此番在摸底房企資金鏈的同時，央行上海分行非常關心金融機構房地產貸款到期和展期的筆數(shù)和金額情況，尤其是2007年四季度和今年一季度兩個時間階段；同時，貸款訴訟情況中涉及個人住房貸款情況也在調查之列。
風險苗頭已經出現(xiàn)。前述內部報告顯示，截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加近7億元，不良率比年初上升了0.78個百分點；其中，2007年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款20億元，同比多增13億元。
而值得注意的是，這些新發(fā)生的住房開發(fā)不良貸款大多為經展期到期后再形成不良。上述內部報告顯示，有銀行反映，在房貸“新政”及補充通知下發(fā)后，個人住房貸款需求受到抑制，房地產開發(fā)項目周期有所延長，開發(fā)貸款展期需求明顯上升；而從2007年下半年以來，房地產開發(fā)企業(yè)融資的渠道總體在收窄，整體資金鏈趨緊。
進入2008年一季度，市場行情依舊不容樂觀。
央行上?？偛堪l(fā)布的2008年一季度信貸數(shù)據(jù)顯示，由于房地產市場成交量變化影響到個人住房貸款走勢具有一定的時滯性，因而年初上海市房地產成交量的萎縮導致3月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少9.7億元，同比多減12.1億元，其中新建房和二手房貸款分別減少7.5億元和2.2億元。
目前，“房企資金鏈趨緊與房價走勢的關聯(lián)度還不大；但問題是要不就是不關聯(lián)，一旦關聯(lián)起來，就會大得不得了?！鼻笆龃笮行刨J經理直言。
在上述內部報告中，也有有關部門擔憂，房價一旦大幅下挫，極有可能出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象，使銀行信貸資產遭受巨大損失，甚至可能爆發(fā)類似美國次級貸款的風險。