甲、乙于2001年4月1日訂立一份租賃合同，甲將自己所有的房屋租賃給乙，租賃期限為9個月。2001年7月1日，經(jīng)甲的同意，乙將該房屋轉(zhuǎn)租給丙，期限為6個月。2001年10月1日，甲在未通知乙的情況下以20萬元的價格將該房屋賣給丁，10月8日丁要求丙在24小時內(nèi)搬離該房屋，遭到丙的拒絕。10月10日，乙向甲提出自己希望以20萬元價格購買該房屋，遭到甲的拒絕。
根據(jù)以上事實(shí)和《合同法》的規(guī)定，分析回答下列問題：
（1）經(jīng)甲的同意，乙將房屋轉(zhuǎn)租給丙后，甲、乙之間的租賃合同是否終止？
（2）設(shè)乙、丙之間未訂立書面合同，則乙可否隨時要求解除合同？
（3）丁要求丙在24小時內(nèi)搬離該房屋的主張是否成立？
（4）甲在未通知乙的情況下將該房屋賣給丁，并拒絕乙購買請求的做法是否符合法律規(guī)定。
[答案]
（1）甲、乙之間的租賃合同繼續(xù)有效。
（2）可以，但須在合理期限之前通知。
（3）該主張不成立。
（4）甲的做法不合法。
[解題思路]
本題著重考查租賃合同制度。（1）問考查轉(zhuǎn)租及其效力。（2）問考查租賃合同的形式及不定期租賃的效力。（3）問考查“買賣不破租賃”原則。（4）問考查承租人的優(yōu)先購買權(quán)。四個設(shè)問四個考點(diǎn)均屬司法考試對租賃合同的考查重點(diǎn)。解題的關(guān)鍵在于對法條的理解和靈活運(yùn)用。
[法理詳解]
（1）根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。題中，乙轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過甲的同意，因而甲、乙之間的租賃合同繼續(xù)有效。
（2）《合同法》第215條：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”由此可見，題中乙、丙的租賃合同未采用書面形式即為不定期租賃。《合同法》第232條：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！贝藯l也規(guī)定了不定期租賃的法律效力，因而乙可以隨時要求解除合同，但需要在合理期限之前予以通知。
（3）根據(jù)《合同法》第229條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即實(shí)行“買賣不破租賃”的原則。在本題中，盡管甲在租賃期限內(nèi)將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁，但并不影響甲乙之間租賃合同、乙丙之間轉(zhuǎn)租合同的效力，因此丁的主張不成立。
（4）根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。而題中，甲在出賣房屋前未通知承租人，且拒絕承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，因而甲的做法不符合法律規(guī)定。
根據(jù)以上事實(shí)和《合同法》的規(guī)定，分析回答下列問題：
（1）經(jīng)甲的同意，乙將房屋轉(zhuǎn)租給丙后，甲、乙之間的租賃合同是否終止？
（2）設(shè)乙、丙之間未訂立書面合同，則乙可否隨時要求解除合同？
（3）丁要求丙在24小時內(nèi)搬離該房屋的主張是否成立？
（4）甲在未通知乙的情況下將該房屋賣給丁，并拒絕乙購買請求的做法是否符合法律規(guī)定。
[答案]
（1）甲、乙之間的租賃合同繼續(xù)有效。
（2）可以，但須在合理期限之前通知。
（3）該主張不成立。
（4）甲的做法不合法。
[解題思路]
本題著重考查租賃合同制度。（1）問考查轉(zhuǎn)租及其效力。（2）問考查租賃合同的形式及不定期租賃的效力。（3）問考查“買賣不破租賃”原則。（4）問考查承租人的優(yōu)先購買權(quán)。四個設(shè)問四個考點(diǎn)均屬司法考試對租賃合同的考查重點(diǎn)。解題的關(guān)鍵在于對法條的理解和靈活運(yùn)用。
[法理詳解]
（1）根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。題中，乙轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過甲的同意，因而甲、乙之間的租賃合同繼續(xù)有效。
（2）《合同法》第215條：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”由此可見，題中乙、丙的租賃合同未采用書面形式即為不定期租賃。《合同法》第232條：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！贝藯l也規(guī)定了不定期租賃的法律效力，因而乙可以隨時要求解除合同，但需要在合理期限之前予以通知。
（3）根據(jù)《合同法》第229條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即實(shí)行“買賣不破租賃”的原則。在本題中，盡管甲在租賃期限內(nèi)將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁，但并不影響甲乙之間租賃合同、乙丙之間轉(zhuǎn)租合同的效力，因此丁的主張不成立。
（4）根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。而題中，甲在出賣房屋前未通知承租人，且拒絕承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，因而甲的做法不符合法律規(guī)定。