老潘又說(shuō)話了。
日前，潘石屹在被問(wèn)到房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將如何分化時(shí)回答說(shuō)，“行業(yè)調(diào)整后最可能出現(xiàn)的格局是：房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化，通俗講就是‘冰火兩重天’?！?BR> 這個(gè)趨勢(shì)正在逐漸轉(zhuǎn)兌現(xiàn)。
中小開發(fā)商還在經(jīng)歷寒冬，在銷售不力的情況下，銀行收緊貸款使得中小開發(fā)商雪上加霜。
賣地、賣股權(quán)成為這些中小開發(fā)商求生的主要途徑。在重慶，涉及此名單的開發(fā)商包括慶隆屋業(yè)有限公司、同創(chuàng)置業(yè)開發(fā)公司、融僑置業(yè)開發(fā)公司、龍湖地產(chǎn)等公司。
在中小開發(fā)商“割肉”的同時(shí)，萬(wàn)科（000002.SZ）、新加坡吉寶置業(yè)等資金實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商則順勢(shì)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)進(jìn)行擴(kuò)張，填補(bǔ)自己在戰(zhàn)略上的不足，抄底樓市。
部分銀行只進(jìn)不出
潘石屹認(rèn)為，造成開發(fā)商“冰火兩重天”有三個(gè)因素。一是發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)直接影響到國(guó)際資本市場(chǎng)，2008年將要IPO的中國(guó)房地產(chǎn)公司都停止了；第二，國(guó)內(nèi)從緊的貨幣政策；第三，去年房地產(chǎn)開發(fā)商買地花的錢太多，入不敷出。而從4月25日起銀行存款的準(zhǔn)備金率提高0.5%，使得從緊的貨幣政策更加緊張，市場(chǎng)上的資金更少。
此前爭(zhēng)奪房產(chǎn)開發(fā)貸款很猛的一些金融機(jī)構(gòu)幾乎開始放棄這個(gè)蛋糕，開始奉行“只進(jìn)少出”的策略。
重慶銀行此前一度搶奪房產(chǎn)開發(fā)貸異常猛烈，不過(guò)，最近收縮明顯。截至4月18日，重慶銀行4月共發(fā)生土地貸款業(yè)務(wù)14筆，其中新辦12筆，注銷2筆，在12筆新辦土地抵押貸款中無(wú)一為開發(fā)商貸款，而注銷的兩筆均為開發(fā)貸款。
重慶信用社同樣如此。
截至4月18日，重慶信用社4月發(fā)生土地貸款業(yè)務(wù)14筆，其中新辦貸款9筆，注銷5筆。在新辦貸款中，只有一筆為房產(chǎn)開發(fā)貸款。為重慶中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以北碚區(qū)童家溪鎮(zhèn)同興號(hào)99號(hào)（五）向重慶市渝中區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社巴蜀信用社貸款。
農(nóng)業(yè)銀行重慶分行則只發(fā)生6筆土地抵押貸款，其中新辦3筆，注銷3筆，開發(fā)貸款注銷和新辦各一筆。新辦業(yè)務(wù)中，重慶協(xié)信控股集團(tuán)遠(yuǎn)潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以大楊石組團(tuán)M7、M5－4號(hào)地塊向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶渝中支行貸款。
在銀行收緊貸款的同時(shí)，不知是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，開發(fā)商還款頻率提高。
重慶融僑置業(yè)以及下屬公司在2008年3月就歸還了三筆貸款。包括向工商銀行重慶分行南岸支行的貸款，抵押品均為土地，一為沙坪壩區(qū)小龍坎正街331號(hào)（J10－5/01、J12－2/01、J13/01），另一為經(jīng)開區(qū)二塘地塊（規(guī)劃L5-3地塊），還有一塊為南岸區(qū)銅元局康家灣。此外，2008年2月28日，融僑還歸還了建設(shè)銀行一筆貸款。4月，重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司也歸還了4筆貸款。
賣地求生
“最近有銀行的人士告訴我，賣地償還貸款的開發(fā)商越來(lái)越多了?！敝性禺a(chǎn)顧問(wèn)（重慶）有限公司（下稱“重慶中原”）一高管向記者透露。而另一全國(guó)性地產(chǎn)中介的官員也稱，他們經(jīng)手的土地交易項(xiàng)目也明顯增多。
最新的交易主角是萬(wàn)科與重慶渝開發(fā)（000514.SZ）。
最先的說(shuō)法是，今年3月，萬(wàn)科入渝洽購(gòu)中核宜華置業(yè)公司（下稱“中核置業(yè)”）股權(quán)。資料顯示，中核置業(yè)成立于2006年6月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，擁有位于重慶渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道西政北部校區(qū)正對(duì)面一塊面積300多畝土地。中核置業(yè)在重慶有個(gè)在建項(xiàng)目？塞納左岸。不過(guò)，為了迎接新主人的到來(lái)，該項(xiàng)目已經(jīng)停工。
“他們確實(shí)是在洽談?！币晃粎⑴c了此交易的人士說(shuō)。該人士介紹，萬(wàn)科從2007年10月就開始進(jìn)入重慶尋找項(xiàng)目，并與多個(gè)項(xiàng)目有接觸。中核置業(yè)的實(shí)際控制人為重慶宏華地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“宏華地產(chǎn)”），宏華地產(chǎn)則與渝開發(fā)關(guān)系密切，并與渝開發(fā)合作成立重慶渝開發(fā)新干線置業(yè)有限公司。
渝開發(fā)的實(shí)際控制人為重慶城市建設(shè)投資公司（下稱“重慶城投”）為重慶市屬國(guó)有企業(yè)，為當(dāng)?shù)氐乃拇笸恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)之一，目前在重慶市擁有5萬(wàn)畝開發(fā)用地，大部分集中于重慶市主城區(qū)。
不過(guò)，當(dāng)事雙方對(duì)此卻是遮遮掩掩。萬(wàn)科、渝開發(fā)4月21日同時(shí)發(fā)布公告稱，“萬(wàn)科與渝開發(fā)已草簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同開發(fā)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)”與事實(shí)不符，但是，“本公司與萬(wàn)科僅對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目的可能性進(jìn)行過(guò)意向性接觸，雙方未簽訂任何合作協(xié)議?！?BR> 有意在此時(shí)進(jìn)入重慶的還有新加坡吉寶置業(yè)。
新加坡吉寶置業(yè)有意購(gòu)買重慶新原興110畝土地，每畝價(jià)格在1000萬(wàn)元左右，該地塊鄰近繁華的觀音橋步行街。
抄底的風(fēng)險(xiǎn)
上述全國(guó)性中介公司高層認(rèn)為，萬(wàn)科和吉寶在資金鏈上都很強(qiáng)，現(xiàn)在大家都面臨壓力的情況下，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)。大家信心都不足的時(shí)候，收購(gòu)成本不一樣，同時(shí)，借收購(gòu)這種方式進(jìn)入市場(chǎng)也可以減少成本。
該高層舉例說(shuō)，恒基兆業(yè)前不久收購(gòu)了重慶某小開發(fā)商2007年拿的一幅50畝土地，比原價(jià)每畝加價(jià)10萬(wàn)元?！霸谀壳暗那闆r下，這個(gè)開發(fā)商對(duì)此交易價(jià)格很滿意了?！痹摳邔诱f(shuō)。
并非所有的開發(fā)商有這么幸運(yùn)。該高層介紹，在他們經(jīng)手的一些土地，價(jià)格下跌幅度個(gè)別達(dá)到20％。不過(guò)該高層不肯透露具體的交易項(xiàng)目。
一些具體的數(shù)據(jù)或許可以說(shuō)明土地交投的清淡。
記者查閱了重慶2008年的土地交易情況發(fā)現(xiàn)，今年的土地拍賣一般都以起拍價(jià)成交，與去年地王頻出的情況相比異常平淡。比如，4月16日，重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起拍價(jià)拿下沙坪壩組團(tuán)C分區(qū)C06－2/05號(hào)宗地，成交價(jià)23084萬(wàn)元。
但是，這些抄底的地產(chǎn)大鱷，仍不得不面對(duì)觀望中的樓市風(fēng)險(xiǎn)。
包括龍湖等開發(fā)商都沒(méi)有把已經(jīng)取得預(yù)售證的房子“合盤端出”。上述地產(chǎn)中介高管4月8日透露，龍湖翡翠嶺項(xiàng)目可售套數(shù)為300套，最終僅推出58套，售出40套。瑞安的重慶天地推出60套房子，售出30套?！翱雌饋?lái)還不錯(cuò)，但是，為什么不把有預(yù)售證的房子都拿出來(lái)賣呢？”該高管問(wèn)。惜售，顯然是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)觀望中的市場(chǎng)沒(méi)有把握。2月份，重慶主城區(qū)住宅成交建筑面積53.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下降47.33%.
為了盡快回籠資金，開發(fā)商各顯其能打折促銷。
龍湖地產(chǎn)在成都的項(xiàng)目有約7%的折扣，萬(wàn)科在成都的項(xiàng)目則有12%－15%的折扣。4月21日，重慶康德國(guó)會(huì)山的銷售人員告訴記者，他們80平方米的房子按揭可以打95折，如果一次性付款則可以打到94折。
日前，潘石屹在被問(wèn)到房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將如何分化時(shí)回答說(shuō)，“行業(yè)調(diào)整后最可能出現(xiàn)的格局是：房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化，通俗講就是‘冰火兩重天’?！?BR> 這個(gè)趨勢(shì)正在逐漸轉(zhuǎn)兌現(xiàn)。
中小開發(fā)商還在經(jīng)歷寒冬，在銷售不力的情況下，銀行收緊貸款使得中小開發(fā)商雪上加霜。
賣地、賣股權(quán)成為這些中小開發(fā)商求生的主要途徑。在重慶，涉及此名單的開發(fā)商包括慶隆屋業(yè)有限公司、同創(chuàng)置業(yè)開發(fā)公司、融僑置業(yè)開發(fā)公司、龍湖地產(chǎn)等公司。
在中小開發(fā)商“割肉”的同時(shí)，萬(wàn)科（000002.SZ）、新加坡吉寶置業(yè)等資金實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商則順勢(shì)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)進(jìn)行擴(kuò)張，填補(bǔ)自己在戰(zhàn)略上的不足，抄底樓市。
部分銀行只進(jìn)不出
潘石屹認(rèn)為，造成開發(fā)商“冰火兩重天”有三個(gè)因素。一是發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)直接影響到國(guó)際資本市場(chǎng)，2008年將要IPO的中國(guó)房地產(chǎn)公司都停止了；第二，國(guó)內(nèi)從緊的貨幣政策；第三，去年房地產(chǎn)開發(fā)商買地花的錢太多，入不敷出。而從4月25日起銀行存款的準(zhǔn)備金率提高0.5%，使得從緊的貨幣政策更加緊張，市場(chǎng)上的資金更少。
此前爭(zhēng)奪房產(chǎn)開發(fā)貸款很猛的一些金融機(jī)構(gòu)幾乎開始放棄這個(gè)蛋糕，開始奉行“只進(jìn)少出”的策略。
重慶銀行此前一度搶奪房產(chǎn)開發(fā)貸異常猛烈，不過(guò)，最近收縮明顯。截至4月18日，重慶銀行4月共發(fā)生土地貸款業(yè)務(wù)14筆，其中新辦12筆，注銷2筆，在12筆新辦土地抵押貸款中無(wú)一為開發(fā)商貸款，而注銷的兩筆均為開發(fā)貸款。
重慶信用社同樣如此。
截至4月18日，重慶信用社4月發(fā)生土地貸款業(yè)務(wù)14筆，其中新辦貸款9筆，注銷5筆。在新辦貸款中，只有一筆為房產(chǎn)開發(fā)貸款。為重慶中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以北碚區(qū)童家溪鎮(zhèn)同興號(hào)99號(hào)（五）向重慶市渝中區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社巴蜀信用社貸款。
農(nóng)業(yè)銀行重慶分行則只發(fā)生6筆土地抵押貸款，其中新辦3筆，注銷3筆，開發(fā)貸款注銷和新辦各一筆。新辦業(yè)務(wù)中，重慶協(xié)信控股集團(tuán)遠(yuǎn)潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以大楊石組團(tuán)M7、M5－4號(hào)地塊向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶渝中支行貸款。
在銀行收緊貸款的同時(shí)，不知是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，開發(fā)商還款頻率提高。
重慶融僑置業(yè)以及下屬公司在2008年3月就歸還了三筆貸款。包括向工商銀行重慶分行南岸支行的貸款，抵押品均為土地，一為沙坪壩區(qū)小龍坎正街331號(hào)（J10－5/01、J12－2/01、J13/01），另一為經(jīng)開區(qū)二塘地塊（規(guī)劃L5-3地塊），還有一塊為南岸區(qū)銅元局康家灣。此外，2008年2月28日，融僑還歸還了建設(shè)銀行一筆貸款。4月，重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司也歸還了4筆貸款。
賣地求生
“最近有銀行的人士告訴我，賣地償還貸款的開發(fā)商越來(lái)越多了?！敝性禺a(chǎn)顧問(wèn)（重慶）有限公司（下稱“重慶中原”）一高管向記者透露。而另一全國(guó)性地產(chǎn)中介的官員也稱，他們經(jīng)手的土地交易項(xiàng)目也明顯增多。
最新的交易主角是萬(wàn)科與重慶渝開發(fā)（000514.SZ）。
最先的說(shuō)法是，今年3月，萬(wàn)科入渝洽購(gòu)中核宜華置業(yè)公司（下稱“中核置業(yè)”）股權(quán)。資料顯示，中核置業(yè)成立于2006年6月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，擁有位于重慶渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道西政北部校區(qū)正對(duì)面一塊面積300多畝土地。中核置業(yè)在重慶有個(gè)在建項(xiàng)目？塞納左岸。不過(guò)，為了迎接新主人的到來(lái)，該項(xiàng)目已經(jīng)停工。
“他們確實(shí)是在洽談?！币晃粎⑴c了此交易的人士說(shuō)。該人士介紹，萬(wàn)科從2007年10月就開始進(jìn)入重慶尋找項(xiàng)目，并與多個(gè)項(xiàng)目有接觸。中核置業(yè)的實(shí)際控制人為重慶宏華地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“宏華地產(chǎn)”），宏華地產(chǎn)則與渝開發(fā)關(guān)系密切，并與渝開發(fā)合作成立重慶渝開發(fā)新干線置業(yè)有限公司。
渝開發(fā)的實(shí)際控制人為重慶城市建設(shè)投資公司（下稱“重慶城投”）為重慶市屬國(guó)有企業(yè)，為當(dāng)?shù)氐乃拇笸恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)之一，目前在重慶市擁有5萬(wàn)畝開發(fā)用地，大部分集中于重慶市主城區(qū)。
不過(guò)，當(dāng)事雙方對(duì)此卻是遮遮掩掩。萬(wàn)科、渝開發(fā)4月21日同時(shí)發(fā)布公告稱，“萬(wàn)科與渝開發(fā)已草簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同開發(fā)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)”與事實(shí)不符，但是，“本公司與萬(wàn)科僅對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目的可能性進(jìn)行過(guò)意向性接觸，雙方未簽訂任何合作協(xié)議?！?BR> 有意在此時(shí)進(jìn)入重慶的還有新加坡吉寶置業(yè)。
新加坡吉寶置業(yè)有意購(gòu)買重慶新原興110畝土地，每畝價(jià)格在1000萬(wàn)元左右，該地塊鄰近繁華的觀音橋步行街。
抄底的風(fēng)險(xiǎn)
上述全國(guó)性中介公司高層認(rèn)為，萬(wàn)科和吉寶在資金鏈上都很強(qiáng)，現(xiàn)在大家都面臨壓力的情況下，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)。大家信心都不足的時(shí)候，收購(gòu)成本不一樣，同時(shí)，借收購(gòu)這種方式進(jìn)入市場(chǎng)也可以減少成本。
該高層舉例說(shuō)，恒基兆業(yè)前不久收購(gòu)了重慶某小開發(fā)商2007年拿的一幅50畝土地，比原價(jià)每畝加價(jià)10萬(wàn)元?！霸谀壳暗那闆r下，這個(gè)開發(fā)商對(duì)此交易價(jià)格很滿意了?！痹摳邔诱f(shuō)。
并非所有的開發(fā)商有這么幸運(yùn)。該高層介紹，在他們經(jīng)手的一些土地，價(jià)格下跌幅度個(gè)別達(dá)到20％。不過(guò)該高層不肯透露具體的交易項(xiàng)目。
一些具體的數(shù)據(jù)或許可以說(shuō)明土地交投的清淡。
記者查閱了重慶2008年的土地交易情況發(fā)現(xiàn)，今年的土地拍賣一般都以起拍價(jià)成交，與去年地王頻出的情況相比異常平淡。比如，4月16日，重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起拍價(jià)拿下沙坪壩組團(tuán)C分區(qū)C06－2/05號(hào)宗地，成交價(jià)23084萬(wàn)元。
但是，這些抄底的地產(chǎn)大鱷，仍不得不面對(duì)觀望中的樓市風(fēng)險(xiǎn)。
包括龍湖等開發(fā)商都沒(méi)有把已經(jīng)取得預(yù)售證的房子“合盤端出”。上述地產(chǎn)中介高管4月8日透露，龍湖翡翠嶺項(xiàng)目可售套數(shù)為300套，最終僅推出58套，售出40套。瑞安的重慶天地推出60套房子，售出30套?！翱雌饋?lái)還不錯(cuò)，但是，為什么不把有預(yù)售證的房子都拿出來(lái)賣呢？”該高管問(wèn)。惜售，顯然是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)觀望中的市場(chǎng)沒(méi)有把握。2月份，重慶主城區(qū)住宅成交建筑面積53.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下降47.33%.
為了盡快回籠資金，開發(fā)商各顯其能打折促銷。
龍湖地產(chǎn)在成都的項(xiàng)目有約7%的折扣，萬(wàn)科在成都的項(xiàng)目則有12%－15%的折扣。4月21日，重慶康德國(guó)會(huì)山的銷售人員告訴記者，他們80平方米的房子按揭可以打95折，如果一次性付款則可以打到94折。