《民通意見(jiàn)》司法解釋第118條規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突，哪個(gè)權(quán)力更優(yōu)先？抵押權(quán)和租賃權(quán)在性質(zhì)上是相容的，抵押權(quán)所追求的是抵押物的交換價(jià)值，并且不要求移轉(zhuǎn)抵押物的占有，而租賃權(quán)是追求標(biāo)的物的使用價(jià)值，同時(shí)又移轉(zhuǎn)占有。兩種權(quán)利之間的關(guān)系，有以下兩種情形：一是抵法律 教育 網(wǎng)押權(quán)的設(shè)立先于租賃權(quán)。我國(guó)《擔(dān)保法解釋》第66條如此規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造法 律教育網(wǎng)成承租人的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
其次，租賃權(quán)的設(shè)立先于抵押權(quán)。當(dāng)租賃合同先成立時(shí)，其后出租人又以該出租物設(shè)定抵押時(shí)，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效。這樣，在該房產(chǎn)法律教育 網(wǎng)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)受人B公司所取得的標(biāo)的物所有權(quán)是不得對(duì)抗租賃權(quán)的。從本質(zhì)上講，該抵押權(quán)并無(wú)優(yōu)先于所有權(quán)的效力，這樣以前已存在的租賃法律 教 育網(wǎng)權(quán)也可以對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在。對(duì)此，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄稉?dān)保法解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
案例：某甲自有房屋1間，1995年5月1日與乙簽訂一份為期3年的房屋租賃合同，由乙承租該房。同年8月6日丙向甲提出愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋，甲即將要出賣(mài)該房屋的情況告知了乙。到了11月7日乙沒(méi)有任何答復(fù)，甲與丙協(xié)商以5萬(wàn)元的價(jià)格將該房賣(mài)給丙，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，丙支付了全部房款。但在雙方準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)變更登記前數(shù)日，甲遇丁，丁愿以6萬(wàn)元買(mǎi)下該房。甲遂與丁又簽法 律教育網(wǎng)訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且雙方第二天即到房屋管理部門(mén)辦理了變更登記。不久，丁向銀行貸款，以該房設(shè)定抵押。就本案處理意見(jiàn)而言，下列表述中哪些是正確的？
A.丁對(duì)房屋的所有權(quán)應(yīng)予保護(hù)
B.丙有權(quán)要求甲承擔(dān)賠償其損失的責(zé)任
C.乙有權(quán)繼續(xù)租賃該房
D.若丁不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，欲變賣(mài)該房以還債，乙在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
分析：這一道題考了的知識(shí)面很廣。包括承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力、登記的效力、買(mǎi)賣(mài)不破租賃。甲賣(mài)房，通知了乙，乙在三個(gè)月內(nèi)沒(méi) 有表示，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，注意三個(gè)月的期限。登記是房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，甲先后簽訂的房法 律教育網(wǎng)屋買(mǎi)賣(mài)合同都符合合同法規(guī)定的有效要件，因此都是有效，而且必須注意，登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，應(yīng)該將二者區(qū)分開(kāi)來(lái)。因此，丁與甲簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并且進(jìn)行了過(guò)戶登記，因此，取得所有權(quán)。丙與甲簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合法律教 育網(wǎng)同有效，但是沒(méi)有過(guò)戶登記，因此，沒(méi)有取得所有權(quán)，甲在這種情況下無(wú)法再交付房屋，屬于履行不能，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，賠償丙的損失。
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其次，租賃權(quán)的設(shè)立先于抵押權(quán)。當(dāng)租賃合同先成立時(shí)，其后出租人又以該出租物設(shè)定抵押時(shí)，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效。這樣，在該房產(chǎn)法律教育 網(wǎng)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)受人B公司所取得的標(biāo)的物所有權(quán)是不得對(duì)抗租賃權(quán)的。從本質(zhì)上講，該抵押權(quán)并無(wú)優(yōu)先于所有權(quán)的效力，這樣以前已存在的租賃法律 教 育網(wǎng)權(quán)也可以對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在。對(duì)此，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄稉?dān)保法解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
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