沒有誰能比柯煥章更了解北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，40年一直從事北京城市規(guī)劃工作的他直接主持制定了《北京城市總體規(guī)劃（1991年—2010年）》，而城市規(guī)劃是房地產(chǎn)市場發(fā)展的命脈之一。 “總結(jié)北京10年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，很大程度上是為了規(guī)避以前已經(jīng)犯過的錯(cuò)誤。城市規(guī)劃的本質(zhì)是政府行為，規(guī)劃方案的前瞻性決定了一個(gè)城市的發(fā)展方向?！彪m然長期擔(dān)任行政職務(wù)，但從柯煥章的言談舉止里依然明顯感覺到他的學(xué)者氣質(zhì)。
回顧北京房地產(chǎn)市場的10年發(fā)展歷程，柯煥章認(rèn)為國務(wù)院1993年批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》基本符合北京發(fā)展的實(shí)際情況，很多提法到現(xiàn)在也具有超前性。但是這十年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很多情況是始料不及的，不少情況發(fā)生了很大變化，所以總體規(guī)劃正面臨新的修訂。
作為中國的首都，北京的城市發(fā)展有其特殊性，并有一個(gè)客觀發(fā)展過程。1983年任北京市城市規(guī)劃局副局長的柯煥章分析說，1982年制定城市總體規(guī)劃方案時(shí)，北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)很不合理，重工業(yè)和化工業(yè)結(jié)構(gòu)比重很大，當(dāng)年一個(gè)首鋼上繳市政府的稅收相當(dāng)于13個(gè)工業(yè)局上繳的稅收總和，勉強(qiáng)解決了北京的“吃飯財(cái)政”。很多專家學(xué)者曾提出由中央政府直接撥款，設(shè)立“首都財(cái)政”來支持北京城市發(fā)展，從根本上杜絕污染擾民的工業(yè)企業(yè)，但由于各種客觀原因，這個(gè)建議難以實(shí)現(xiàn)。
1993年的《國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)》明確指出：根據(jù)北京市水源、能源、用地和環(huán)境情況，北京不再發(fā)展重工業(yè)，特別是不能再發(fā)展那些耗能多、用水多、占地多、運(yùn)輸量大、污染擾民的工業(yè)。市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的此類企業(yè)不得就地?cái)U(kuò)建，要加速環(huán)境整治和用地調(diào)整。近十年來，北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局作了很大調(diào)整，首都經(jīng)濟(jì)得到空前發(fā)展。
柯煥章認(rèn)為，中關(guān)村、CBD和奧運(yùn)村三大文化、經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)對北京的城市發(fā)展有重大意義，因?yàn)楸本碛邪l(fā)達(dá)的教育和科研體系，文化和旅游資源也明顯優(yōu)于國內(nèi)其他大城市，具備發(fā)展高科技和新興第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。1992年，修訂的《北京城市總體規(guī)劃》中提出了北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的概念規(guī)劃和構(gòu)想，柯煥章也是籌劃和運(yùn)作北京CBD建設(shè)的核心人物之一。針對CBD的規(guī)劃范圍，他解釋說，“國貿(mào)橋四周約4平方公里用地作為CBD核心區(qū)，主要商務(wù)設(shè)施沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)構(gòu)成‘金十字’布局，不僅因?yàn)槟抢镆呀?jīng)有大量的高檔酒店和寫字樓，而且還有一定的發(fā)展空間和良好的建設(shè)條件，更重要的是有利于調(diào)整北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能布局，更好地保護(hù)北京的古都風(fēng)貌。”
城市規(guī)劃也是一個(gè)不斷發(fā)展的過程，規(guī)劃信息的透明化是必然趨勢。由于北京市處于高速發(fā)展時(shí)期，規(guī)劃本身也必須適應(yīng)滾動發(fā)展的要求。柯煥章舉例說，中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，當(dāng)初在制定城市總體規(guī)劃時(shí)有一些設(shè)想，但是沒有想得那么多那么大，更沒有想到會發(fā)展那么快，后來根據(jù)加快北京發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的需要，及時(shí)地調(diào)整規(guī)劃，擴(kuò)大了發(fā)展空間，調(diào)整了功能布局，包括將原來規(guī)劃的海淀市級商業(yè)文化中心擴(kuò)大提高為高科技商務(wù)中心區(qū)等，這些都是十分必要的。又比如為了適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需要，對于居住開發(fā)用地作了大量調(diào)整，包括新規(guī)劃安排了不少開發(fā)建設(shè)用地，如回龍觀、北苑等等。
作為城市規(guī)劃權(quán)威，柯煥章提醒房地產(chǎn)界人士和廣大購房者，北京并不是像某些媒體或開發(fā)商所說的“可供開發(fā)的土地明顯不足”，現(xiàn)在已投入或規(guī)劃的建設(shè)用地量，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，按照近兩年的發(fā)展規(guī)模，足夠十年左右住宅發(fā)展的需要。市場中的土地投放量過大會加大形成“地產(chǎn)泡沫”的風(fēng)險(xiǎn)。柯煥章的觀點(diǎn)也是對現(xiàn)如今眾多房地產(chǎn)商盲目圈地、盲目開發(fā)大盤做法的一種回應(yīng)。
回顧北京房地產(chǎn)市場的10年發(fā)展歷程，柯煥章認(rèn)為國務(wù)院1993年批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》基本符合北京發(fā)展的實(shí)際情況，很多提法到現(xiàn)在也具有超前性。但是這十年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很多情況是始料不及的，不少情況發(fā)生了很大變化，所以總體規(guī)劃正面臨新的修訂。
作為中國的首都，北京的城市發(fā)展有其特殊性，并有一個(gè)客觀發(fā)展過程。1983年任北京市城市規(guī)劃局副局長的柯煥章分析說，1982年制定城市總體規(guī)劃方案時(shí)，北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)很不合理，重工業(yè)和化工業(yè)結(jié)構(gòu)比重很大，當(dāng)年一個(gè)首鋼上繳市政府的稅收相當(dāng)于13個(gè)工業(yè)局上繳的稅收總和，勉強(qiáng)解決了北京的“吃飯財(cái)政”。很多專家學(xué)者曾提出由中央政府直接撥款，設(shè)立“首都財(cái)政”來支持北京城市發(fā)展，從根本上杜絕污染擾民的工業(yè)企業(yè)，但由于各種客觀原因，這個(gè)建議難以實(shí)現(xiàn)。
1993年的《國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)》明確指出：根據(jù)北京市水源、能源、用地和環(huán)境情況，北京不再發(fā)展重工業(yè)，特別是不能再發(fā)展那些耗能多、用水多、占地多、運(yùn)輸量大、污染擾民的工業(yè)。市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的此類企業(yè)不得就地?cái)U(kuò)建，要加速環(huán)境整治和用地調(diào)整。近十年來，北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局作了很大調(diào)整，首都經(jīng)濟(jì)得到空前發(fā)展。
柯煥章認(rèn)為，中關(guān)村、CBD和奧運(yùn)村三大文化、經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)對北京的城市發(fā)展有重大意義，因?yàn)楸本碛邪l(fā)達(dá)的教育和科研體系，文化和旅游資源也明顯優(yōu)于國內(nèi)其他大城市，具備發(fā)展高科技和新興第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。1992年，修訂的《北京城市總體規(guī)劃》中提出了北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的概念規(guī)劃和構(gòu)想，柯煥章也是籌劃和運(yùn)作北京CBD建設(shè)的核心人物之一。針對CBD的規(guī)劃范圍，他解釋說，“國貿(mào)橋四周約4平方公里用地作為CBD核心區(qū)，主要商務(wù)設(shè)施沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)構(gòu)成‘金十字’布局，不僅因?yàn)槟抢镆呀?jīng)有大量的高檔酒店和寫字樓，而且還有一定的發(fā)展空間和良好的建設(shè)條件，更重要的是有利于調(diào)整北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能布局，更好地保護(hù)北京的古都風(fēng)貌。”
城市規(guī)劃也是一個(gè)不斷發(fā)展的過程，規(guī)劃信息的透明化是必然趨勢。由于北京市處于高速發(fā)展時(shí)期，規(guī)劃本身也必須適應(yīng)滾動發(fā)展的要求。柯煥章舉例說，中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，當(dāng)初在制定城市總體規(guī)劃時(shí)有一些設(shè)想，但是沒有想得那么多那么大，更沒有想到會發(fā)展那么快，后來根據(jù)加快北京發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的需要，及時(shí)地調(diào)整規(guī)劃，擴(kuò)大了發(fā)展空間，調(diào)整了功能布局，包括將原來規(guī)劃的海淀市級商業(yè)文化中心擴(kuò)大提高為高科技商務(wù)中心區(qū)等，這些都是十分必要的。又比如為了適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需要，對于居住開發(fā)用地作了大量調(diào)整，包括新規(guī)劃安排了不少開發(fā)建設(shè)用地，如回龍觀、北苑等等。
作為城市規(guī)劃權(quán)威，柯煥章提醒房地產(chǎn)界人士和廣大購房者，北京并不是像某些媒體或開發(fā)商所說的“可供開發(fā)的土地明顯不足”，現(xiàn)在已投入或規(guī)劃的建設(shè)用地量，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，按照近兩年的發(fā)展規(guī)模，足夠十年左右住宅發(fā)展的需要。市場中的土地投放量過大會加大形成“地產(chǎn)泡沫”的風(fēng)險(xiǎn)。柯煥章的觀點(diǎn)也是對現(xiàn)如今眾多房地產(chǎn)商盲目圈地、盲目開發(fā)大盤做法的一種回應(yīng)。