城市的發(fā)展是一個不斷再建設(shè)的過程，隨著社會進(jìn)步，城市中必然會出現(xiàn)大量不適應(yīng)城市發(fā)展和居民生活水平不斷提高的房屋，房屋建設(shè)帶有村鎮(zhèn)建設(shè)的特點(diǎn)，成為城市中極不和諧的部分，如何對城市中民房的改造，成為每個城市迫在眉睫的問題。
1 城中村的現(xiàn)狀情況現(xiàn)狀
東營市中心城區(qū)內(nèi)的村莊共有18個，總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬平方米，總?cè)丝跒?.82萬人。城中村的建筑以平房為主，且建設(shè)極不規(guī)整，多數(shù)村莊占據(jù)西城的黃金位置，嚴(yán)重浪費(fèi)土地；城中村內(nèi)的公共設(shè)施（如：學(xué)校、幼兒園、文化設(shè)施、商店等）、基礎(chǔ)設(shè)施（如：排水、采暖等）配套極不完善，村民的生產(chǎn)、生活帶來方便；部分城中村存在臟、亂、差現(xiàn)象，嚴(yán)重地影響了城市景觀。
2 城中村改造中存在的主要問題
2.1 部分村民實際生活水平不高由于大部分村轉(zhuǎn)城較晚，大約在80年代以后，村里的大部分土地已被機(jī)關(guān)企事業(yè)單位征用，當(dāng)時的征地安置等費(fèi)用一是相對今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，當(dāng)年用征地費(fèi)用所建的企業(yè)經(jīng)營不善或投資不對路，無法安排更多的勞動力。現(xiàn)在看，村里部分剩余勞動力并未作出妥善安置。因此，相當(dāng)一部分村民的實際生活水平不高。
2.2 違法違章建設(shè)嚴(yán)重近幾年來，政府為了減少舊村改造的難度，適應(yīng)城市總體規(guī)劃的發(fā)展要求，已基本取消了城中村的房屋建設(shè)的審批。村民為了提高自身的生活水平，在自家院里建設(shè)了許多無證房屋，用來出租取得一部分收入。
2.3 村民對拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大近年來，由于舊村拆遷改造操作的不規(guī)范，多數(shù)以協(xié)議改造為主，開發(fā)商為了拆遷盡快順利進(jìn)行，人為的提高了拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；而且隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格不斷上揚(yáng)，村民攀比心理嚴(yán)重，對拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大。
3 城中村拆遷改造解決對策
3.1 合理對待村公產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償安置為了解決好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在舊村改造中留置適當(dāng)比例的空地，給村里將來的發(fā)展留出一定的空間；或在開發(fā)建設(shè)后的建筑中補(bǔ)償給村里相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)用房，以保證村民的如勞保、取暖費(fèi)補(bǔ)貼等正當(dāng)收益。
3.2 適當(dāng)制定無證房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，無證房屋不作任何形式的補(bǔ)償。問題在于如果無證房不作任何補(bǔ)償，村民的思想工作肯定做不通；而如果無證房屋按有證房對待，拆遷成本會增大許多，房地產(chǎn)市場不能接受。這兩種可能都會造成舊村改造不能進(jìn)行，而只能從這兩種可能中尋找一個雙方都能接受的標(biāo)準(zhǔn)。
3.3 重視拆遷前準(zhǔn)備工作必須重視拆遷改造的摸底調(diào)查、拆遷辦法的制定、項目可行性研究，尤其是投資測算和房地產(chǎn)市場的預(yù)測；加大舊村拆遷改造意義和政策的宣傳；提高拆遷改造工作的透明度；加強(qiáng)村里民主集中制工作原則的體現(xiàn)。
3.4 科學(xué)、慎重地選擇拆遷改造的開發(fā)方式為了切實做好村民的返遷安置建設(shè)工作，消滅舊村改造引起的如村民上訪等社會不穩(wěn)定問題，不留后遺癥，杜絕“爛尾”工程，防止人為提高拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、攪亂城市拆遷工作，非常有必要選定一個村居改造的合理方式。
4 擇優(yōu)選定開發(fā)改造方式
目前來看方式無外乎有兩種：土地協(xié)議出讓和土地拍賣方式。
4.1 土地協(xié)議出讓土地協(xié)議出讓給一個開發(fā)公司，由開發(fā)公司主持辦理包括返遷安置、各種工程許可證等拆遷開發(fā)改造工作。事實上，因資金和建設(shè)規(guī)模等問題，一個公司全程開發(fā)不現(xiàn)實。后期開發(fā)可考慮由其他開發(fā)商參與建設(shè)開發(fā)。
這種方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等原因易引起村民上訪等問題，再次限于資金、管理能力等實力問題。容易形成“爛尾”工程。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是：開發(fā)商基本得到了村民的認(rèn)可，對于開發(fā)后果及風(fēng)險程度，開發(fā)商有比較清醒的預(yù)測。
4.2 土地拍賣方式在土地拍賣方式中分為先拆遷后拍賣和先拍賣后拆遷兩種方式。
（1）先拆遷后拍賣。拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹捌谫Y金由中標(biāo)的開發(fā)公司先墊付，待拍賣后再收回本金。
這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于：它提高了舊城改造實施全過程的透明度；因為政府的信用，政府主管開發(fā)部門組織參與拆遷改造，容易平衡有關(guān)拆遷各方當(dāng)事人的利益，解決拆遷中的各種矛盾，有力地加大了政府的監(jiān)督管理力度，能充分體現(xiàn)政府從規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)的宏觀調(diào)控能力。難點(diǎn)是中標(biāo)公司先墊付大量的前期改造資金，并承擔(dān)最后的風(fēng)險。
（2）先拍賣后拆遷。首先通過拍賣，取得拆遷安置補(bǔ)償資金。這樣做，因土地拍賣價較高，村里容易不理解、有意見而妨礙拆遷的進(jìn)行。如果拍賣失敗，還得采用先拆遷后拍賣方式。
5 結(jié)束
語城中村拆遷改造是一個利國利民的好事。通過改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會；開發(fā)企業(yè)和施工單位通過上繳稅金，增加了政府的財政收益。
城中村拆遷改造是一項政策性很強(qiáng)的工作，而且也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具體的開發(fā)改造模式還需要實事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實踐。
1 城中村的現(xiàn)狀情況現(xiàn)狀
東營市中心城區(qū)內(nèi)的村莊共有18個，總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬平方米，總?cè)丝跒?.82萬人。城中村的建筑以平房為主，且建設(shè)極不規(guī)整，多數(shù)村莊占據(jù)西城的黃金位置，嚴(yán)重浪費(fèi)土地；城中村內(nèi)的公共設(shè)施（如：學(xué)校、幼兒園、文化設(shè)施、商店等）、基礎(chǔ)設(shè)施（如：排水、采暖等）配套極不完善，村民的生產(chǎn)、生活帶來方便；部分城中村存在臟、亂、差現(xiàn)象，嚴(yán)重地影響了城市景觀。
2 城中村改造中存在的主要問題
2.1 部分村民實際生活水平不高由于大部分村轉(zhuǎn)城較晚，大約在80年代以后，村里的大部分土地已被機(jī)關(guān)企事業(yè)單位征用，當(dāng)時的征地安置等費(fèi)用一是相對今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，當(dāng)年用征地費(fèi)用所建的企業(yè)經(jīng)營不善或投資不對路，無法安排更多的勞動力。現(xiàn)在看，村里部分剩余勞動力并未作出妥善安置。因此，相當(dāng)一部分村民的實際生活水平不高。
2.2 違法違章建設(shè)嚴(yán)重近幾年來，政府為了減少舊村改造的難度，適應(yīng)城市總體規(guī)劃的發(fā)展要求，已基本取消了城中村的房屋建設(shè)的審批。村民為了提高自身的生活水平，在自家院里建設(shè)了許多無證房屋，用來出租取得一部分收入。
2.3 村民對拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大近年來，由于舊村拆遷改造操作的不規(guī)范，多數(shù)以協(xié)議改造為主，開發(fā)商為了拆遷盡快順利進(jìn)行，人為的提高了拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；而且隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格不斷上揚(yáng)，村民攀比心理嚴(yán)重，對拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大。
3 城中村拆遷改造解決對策
3.1 合理對待村公產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償安置為了解決好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在舊村改造中留置適當(dāng)比例的空地，給村里將來的發(fā)展留出一定的空間；或在開發(fā)建設(shè)后的建筑中補(bǔ)償給村里相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)用房，以保證村民的如勞保、取暖費(fèi)補(bǔ)貼等正當(dāng)收益。
3.2 適當(dāng)制定無證房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，無證房屋不作任何形式的補(bǔ)償。問題在于如果無證房不作任何補(bǔ)償，村民的思想工作肯定做不通；而如果無證房屋按有證房對待，拆遷成本會增大許多，房地產(chǎn)市場不能接受。這兩種可能都會造成舊村改造不能進(jìn)行，而只能從這兩種可能中尋找一個雙方都能接受的標(biāo)準(zhǔn)。
3.3 重視拆遷前準(zhǔn)備工作必須重視拆遷改造的摸底調(diào)查、拆遷辦法的制定、項目可行性研究，尤其是投資測算和房地產(chǎn)市場的預(yù)測；加大舊村拆遷改造意義和政策的宣傳；提高拆遷改造工作的透明度；加強(qiáng)村里民主集中制工作原則的體現(xiàn)。
3.4 科學(xué)、慎重地選擇拆遷改造的開發(fā)方式為了切實做好村民的返遷安置建設(shè)工作，消滅舊村改造引起的如村民上訪等社會不穩(wěn)定問題，不留后遺癥，杜絕“爛尾”工程，防止人為提高拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、攪亂城市拆遷工作，非常有必要選定一個村居改造的合理方式。
4 擇優(yōu)選定開發(fā)改造方式
目前來看方式無外乎有兩種：土地協(xié)議出讓和土地拍賣方式。
4.1 土地協(xié)議出讓土地協(xié)議出讓給一個開發(fā)公司，由開發(fā)公司主持辦理包括返遷安置、各種工程許可證等拆遷開發(fā)改造工作。事實上，因資金和建設(shè)規(guī)模等問題，一個公司全程開發(fā)不現(xiàn)實。后期開發(fā)可考慮由其他開發(fā)商參與建設(shè)開發(fā)。
這種方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等原因易引起村民上訪等問題，再次限于資金、管理能力等實力問題。容易形成“爛尾”工程。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是：開發(fā)商基本得到了村民的認(rèn)可，對于開發(fā)后果及風(fēng)險程度，開發(fā)商有比較清醒的預(yù)測。
4.2 土地拍賣方式在土地拍賣方式中分為先拆遷后拍賣和先拍賣后拆遷兩種方式。
（1）先拆遷后拍賣。拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹捌谫Y金由中標(biāo)的開發(fā)公司先墊付，待拍賣后再收回本金。
這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于：它提高了舊城改造實施全過程的透明度；因為政府的信用，政府主管開發(fā)部門組織參與拆遷改造，容易平衡有關(guān)拆遷各方當(dāng)事人的利益，解決拆遷中的各種矛盾，有力地加大了政府的監(jiān)督管理力度，能充分體現(xiàn)政府從規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)的宏觀調(diào)控能力。難點(diǎn)是中標(biāo)公司先墊付大量的前期改造資金，并承擔(dān)最后的風(fēng)險。
（2）先拍賣后拆遷。首先通過拍賣，取得拆遷安置補(bǔ)償資金。這樣做，因土地拍賣價較高，村里容易不理解、有意見而妨礙拆遷的進(jìn)行。如果拍賣失敗，還得采用先拆遷后拍賣方式。
5 結(jié)束
語城中村拆遷改造是一個利國利民的好事。通過改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會；開發(fā)企業(yè)和施工單位通過上繳稅金，增加了政府的財政收益。
城中村拆遷改造是一項政策性很強(qiáng)的工作，而且也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具體的開發(fā)改造模式還需要實事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實踐。