本題考核土地增值稅的計(jì)算。
1．某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉(zhuǎn)讓收入3000萬元，并按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰，教育費(fèi)附加征收率為3%）。
該公司為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款為400萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為50萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有10萬元是超過借款期限的利息。該公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。
請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。
〔答案〕
轉(zhuǎn)讓收入為3000萬元。
扣除項(xiàng)目金額：
取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
（50－10）＋（400＋600）×5%＝90（萬元）
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
3000×5%×（1＋7%＋3%）＝165（萬元）
需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用，故在此不予扣除。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額：
（400＋600）×20%＝200（萬元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)金額為：
400＋600＋90＋165＋200＝1455（萬元）
增值額為：
3000－1425＝1545（萬元）
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
1545÷145×100%≈106.19%
應(yīng)納的土地增值稅稅額為：
1545×50%－1455×15%＝554.25（萬元）
1．某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉(zhuǎn)讓收入3000萬元，并按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰，教育費(fèi)附加征收率為3%）。
該公司為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款為400萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為50萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有10萬元是超過借款期限的利息。該公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。
請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。
〔答案〕
轉(zhuǎn)讓收入為3000萬元。
扣除項(xiàng)目金額：
取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
（50－10）＋（400＋600）×5%＝90（萬元）
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
3000×5%×（1＋7%＋3%）＝165（萬元）
需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用，故在此不予扣除。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額：
（400＋600）×20%＝200（萬元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)金額為：
400＋600＋90＋165＋200＝1455（萬元）
增值額為：
3000－1425＝1545（萬元）
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
1545÷145×100%≈106.19%
應(yīng)納的土地增值稅稅額為：
1545×50%－1455×15%＝554.25（萬元）