（一）報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤
1．報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。
2．報(bào)告書用語(yǔ)不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z(yǔ)言寫報(bào)告。
3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。
4．報(bào)告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。
5．如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰(shuí)進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰(shuí)沒(méi)查勘。
6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。
7．估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明）
1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）
2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；
3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；
4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說(shuō)明樓層和朝向；
5）租賃情況交待不清。（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）
8．缺少市場(chǎng)背景分析；市場(chǎng)背景分析時(shí)，要分析與估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)的目前和未來(lái)市場(chǎng)情況。
9．缺使用分析
10．選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法；單純的土地評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。）
11．未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟
12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報(bào)批，是否可以做抵押物。
13．抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。
14．保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)建筑物的價(jià)值。）
15．劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。
16．拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）
17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。
18．投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣（見《理論方法》第70頁(yè)）。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。
19．拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定（《理論方法》第97頁(yè)）
20．拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響；
21．法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。
22．對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。
（二）各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤
（1）比較法：
23．可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過(guò)大過(guò)小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(zhǎng)，如：超過(guò)1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。
24．可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明；或未化成同一幣種。
25．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）；
26．非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時(shí)要注意：拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高。賣方將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。
27．日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；
28．區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。
29．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。
30．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻未做修正。
31．修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了；
32．修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。
33．計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。
34．不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P131）；
（2）收益法：
35．收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算。如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。
36．出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。
37．求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）；
38． 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。
39． 要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。
40． 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。
41． 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。
42． 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；
43． 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說(shuō)明原因。
44． 無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。
45． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；
46． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P206）；
47． 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源；
48． 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。
49． 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。
50． 報(bào)酬率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源；
51．報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?，見?16頁(yè)?；虿捎檬袌?chǎng)提取法計(jì)算）；
52．收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁(yè)）；
53．計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤；
1．報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。
2．報(bào)告書用語(yǔ)不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z(yǔ)言寫報(bào)告。
3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。
4．報(bào)告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。
5．如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰(shuí)進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰(shuí)沒(méi)查勘。
6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。
7．估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明）
1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）
2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；
3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；
4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說(shuō)明樓層和朝向；
5）租賃情況交待不清。（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）
8．缺少市場(chǎng)背景分析；市場(chǎng)背景分析時(shí)，要分析與估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)的目前和未來(lái)市場(chǎng)情況。
9．缺使用分析
10．選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法；單純的土地評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。）
11．未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟
12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報(bào)批，是否可以做抵押物。
13．抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。
14．保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)建筑物的價(jià)值。）
15．劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。
16．拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）
17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。
18．投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣（見《理論方法》第70頁(yè)）。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。
19．拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定（《理論方法》第97頁(yè)）
20．拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響；
21．法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。
22．對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。
（二）各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤
（1）比較法：
23．可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過(guò)大過(guò)小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(zhǎng)，如：超過(guò)1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。
24．可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明；或未化成同一幣種。
25．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）；
26．非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時(shí)要注意：拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高。賣方將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。
27．日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；
28．區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。
29．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。
30．區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻未做修正。
31．修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了；
32．修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。
33．計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。
34．不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P131）；
（2）收益法：
35．收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算。如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。
36．出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。
37．求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）；
38． 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。
39． 要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。
40． 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。
41． 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。
42． 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；
43． 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說(shuō)明原因。
44． 無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。
45． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；
46． 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P206）；
47． 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源；
48． 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。
49． 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。
50． 報(bào)酬率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源；
51．報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?，見?16頁(yè)?；虿捎檬袌?chǎng)提取法計(jì)算）；
52．收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁(yè)）；
53．計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤；