2．建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式
《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
國土資源部出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱11號(hào)令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號(hào)令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。除此之外其他用途的土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。2007年9月，國土資源部根據(jù)《物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31號(hào))及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對(duì)11號(hào)令中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)令)。關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權(quán)法》將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，39號(hào)令第四條第一款規(guī)定；“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，進(jìn)一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。
招標(biāo)、拍賣、掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。
招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。
例題1：按照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，工業(yè)用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。( )（2007年試題）
答案：×
解析：《物權(quán)法》并未規(guī)定“掛牌方式”出讓?！段餀?quán)法》第一百三十七條第二款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
例題2：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采取( )方式出讓。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．抽簽
B．招標(biāo)
C．拍賣
D．協(xié)議
E．掛牌出讓
答案：BCE
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào))規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
（1）協(xié)議出讓。土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。
例題1：可以采用協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的是()。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．商業(yè)用地
B．商品住宅用地
C．非營利的社會(huì)團(tuán)體用地
D．旅游用地
答案：C
解析：協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。
例題2：按照現(xiàn)行政策，下列情況中，( )可以獲準(zhǔn)采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)。
A．汽車銷售中心用地
B．商品房開發(fā)用地
C．公共建筑用地
D．工業(yè)用地
E．現(xiàn)狀用地方式不變的情況下補(bǔ)辦出讓手續(xù)
答案：CE
解析：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
（2）拍賣出讓。拍賣出讓是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓是按規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣(指定)地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫底價(jià)，諸多競(jìng)報(bào)者輪番報(bào)價(jià)，最后一般出價(jià)者取得土地使用權(quán)。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價(jià)者(競(jìng)買人)。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：
1)主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；
2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；
3)主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；
4)主持人報(bào)出起叫價(jià)；
5)競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；
6)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；
7)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；
8)主持人宣布應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。
（3）招標(biāo)出讓。招標(biāo)出讓是指出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行；
1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。
2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。
3)評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。
4)招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對(duì)能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。
（4）掛牌出讓。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。
掛牌依照以下程序進(jìn)行：
1)在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；
2)符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；
3)掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；
4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。
掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出掛牌價(jià)格，沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者竟買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。
以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、竟得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人或者競(jìng)得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款以及簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人或者競(jìng)得人具有法律效力。出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款；其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
中標(biāo)人、競(jìng)得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競(jìng)得結(jié)果無效；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：提供虛假文件隱瞞事實(shí)的；采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競(jìng)得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
例題：甲公司持有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2006年4月，甲公司取得了某市市區(qū)一宗國有土地使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，并取得城市房屋拆遷許可證，開始拆遷該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內(nèi)一幢房屋的所有權(quán)人。2006年8月，甲公司因與李某達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，申請(qǐng)拆遷管理部門裁決。甲公司依法可以通過( )出讓方式取得該宗土地的使用權(quán)。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．協(xié)議
B．招標(biāo)
C．拍賣
D．掛牌
答案：BCD
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào))同時(shí)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
3．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓政策
(1)出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限
土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，根據(jù)省級(jí)人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)的收回
國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。
1)土地使用權(quán)屆滿處理。依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。對(duì)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理，出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂上地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
2)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況；一是土地使用者未如期支付地價(jià)款。土地使用者在簽約時(shí)應(yīng)繳地價(jià)款的一定比例作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款，逾期未全部支付地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)隋節(jié)可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)。
4)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒收其全部財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。
例題1：為了社會(huì)公共利益的需要，國家有權(quán)依照法律規(guī)定對(duì)單位和個(gè)人獲得的國有出讓土地使用權(quán)提前收回，并給予部分補(bǔ)償。( )（2007年試題）
答案：×
解析：在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
例題2：按照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，居住類出讓土地使用權(quán)期滿可以自動(dòng)續(xù)期，免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同。( )（2007年試題）
答案：×
解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。并未規(guī)定，“免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同”。
例題3：國家可以收回出讓土地使用權(quán)的情況包括( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．土地使用權(quán)期限屆滿
B．未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金
C．司法機(jī)關(guān)決定沒收
D．房屋滅失
E．土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地
答案：ABCE
解析：國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒收等。
《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
國土資源部出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱11號(hào)令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號(hào)令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。除此之外其他用途的土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。2007年9月，國土資源部根據(jù)《物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31號(hào))及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對(duì)11號(hào)令中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)令)。關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權(quán)法》將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，39號(hào)令第四條第一款規(guī)定；“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，進(jìn)一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。
招標(biāo)、拍賣、掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。
招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。
例題1：按照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，工業(yè)用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。( )（2007年試題）
答案：×
解析：《物權(quán)法》并未規(guī)定“掛牌方式”出讓?！段餀?quán)法》第一百三十七條第二款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
例題2：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采取( )方式出讓。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．抽簽
B．招標(biāo)
C．拍賣
D．協(xié)議
E．掛牌出讓
答案：BCE
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào))規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
（1）協(xié)議出讓。土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。
例題1：可以采用協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的是()。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．商業(yè)用地
B．商品住宅用地
C．非營利的社會(huì)團(tuán)體用地
D．旅游用地
答案：C
解析：協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。
例題2：按照現(xiàn)行政策，下列情況中，( )可以獲準(zhǔn)采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)。
A．汽車銷售中心用地
B．商品房開發(fā)用地
C．公共建筑用地
D．工業(yè)用地
E．現(xiàn)狀用地方式不變的情況下補(bǔ)辦出讓手續(xù)
答案：CE
解析：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
（2）拍賣出讓。拍賣出讓是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓是按規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣(指定)地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫底價(jià)，諸多競(jìng)報(bào)者輪番報(bào)價(jià)，最后一般出價(jià)者取得土地使用權(quán)。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價(jià)者(競(jìng)買人)。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：
1)主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；
2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；
3)主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；
4)主持人報(bào)出起叫價(jià)；
5)競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；
6)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；
7)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；
8)主持人宣布應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。
（3）招標(biāo)出讓。招標(biāo)出讓是指出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行；
1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。
2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。
3)評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。
4)招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對(duì)能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。
（4）掛牌出讓。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。
掛牌依照以下程序進(jìn)行：
1)在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；
2)符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；
3)掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；
4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。
掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出掛牌價(jià)格，沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者竟買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。
以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、竟得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人或者競(jìng)得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款以及簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人或者競(jìng)得人具有法律效力。出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款；其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
中標(biāo)人、競(jìng)得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競(jìng)得結(jié)果無效；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：提供虛假文件隱瞞事實(shí)的；采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競(jìng)得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
例題：甲公司持有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2006年4月，甲公司取得了某市市區(qū)一宗國有土地使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，并取得城市房屋拆遷許可證，開始拆遷該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內(nèi)一幢房屋的所有權(quán)人。2006年8月，甲公司因與李某達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，申請(qǐng)拆遷管理部門裁決。甲公司依法可以通過( )出讓方式取得該宗土地的使用權(quán)。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．協(xié)議
B．招標(biāo)
C．拍賣
D．掛牌
答案：BCD
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào))同時(shí)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
3．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓政策
(1)出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限
土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，根據(jù)省級(jí)人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)的收回
國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。
1)土地使用權(quán)屆滿處理。依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。對(duì)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理，出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂上地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
2)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況；一是土地使用者未如期支付地價(jià)款。土地使用者在簽約時(shí)應(yīng)繳地價(jià)款的一定比例作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款，逾期未全部支付地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)隋節(jié)可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)。
4)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒收其全部財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。
例題1：為了社會(huì)公共利益的需要，國家有權(quán)依照法律規(guī)定對(duì)單位和個(gè)人獲得的國有出讓土地使用權(quán)提前收回，并給予部分補(bǔ)償。( )（2007年試題）
答案：×
解析：在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
例題2：按照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，居住類出讓土地使用權(quán)期滿可以自動(dòng)續(xù)期，免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同。( )（2007年試題）
答案：×
解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。并未規(guī)定，“免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同”。
例題3：國家可以收回出讓土地使用權(quán)的情況包括( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．土地使用權(quán)期限屆滿
B．未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金
C．司法機(jī)關(guān)決定沒收
D．房屋滅失
E．土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地
答案：ABCE
解析：國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒收等。