4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理
《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：
(1)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(2)劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行相賃。③租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。
(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。
(4)對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
例題：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．一律不得轉(zhuǎn)讓
B．經(jīng)批準(zhǔn)可以出租
C．可以隨房屋所有權(quán)一并抵押
D．可以收回
E．除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制
答案：BCDE
解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。
(5)國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。
下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①?lài)?guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④?chē)?guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。
(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。
(7)劃撥土地使用權(quán)的收回。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；③各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；④土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地；⑦鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。
例題1：國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有( ) （2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)
B．礦場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地
C．非法轉(zhuǎn)讓土地
D．不按批準(zhǔn)用途使用土地
E．轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益
答案： ABD
解析：非法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益，不屬于國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因。
例題2：國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過(guò)五年。( ) （2001年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
答案：√
解析：國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過(guò)五年。
例題3：國(guó)有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取()方式處置土地使用權(quán)。（2002年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．保留劃撥性質(zhì)
B．改為出讓
C．作價(jià)入股
D．租賃
E．抵押
答案 ABCD
解析：對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。
例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有( ) 。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心
B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓
C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車(chē)間
D．職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓
E．國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房
答案AE
解析：私立中學(xué)不屬于公益事業(yè)。
（三）國(guó)有建設(shè)用地出讓供應(yīng)（掌握）
1．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓概念
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家以土地所有者的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)卜Q(chēng)批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。②)經(jīng)出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。③土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。④集體土地不經(jīng)征收不得出讓。⑤建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。
(1)出讓主體。出讓主體指有權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)，主要包括代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府，其它任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。
(2)出讓客體。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓客體為建設(shè)用地使用權(quán)，集體土地不經(jīng)征收不得出讓。
(3)出讓年限。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限按下列用途確定：1)居住用地七十年；2)工業(yè)用地五十年；3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；5)綜合或者其他用地五十年。
例題1：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓?zhuān)瑧?yīng)具備的法定條件是()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．由國(guó)家先行征收
B．先轉(zhuǎn)讓給國(guó)家
C．經(jīng)集體土地所有者同意
D．經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2／3以上的成員同意
答案：A
解析：集體土地不經(jīng)征收不得出讓。
例題2：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技用地土地使用權(quán)出讓的年限為()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．40年
B．50年
C. 60年
D．70年
答案：B
解析：《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。
例題3：以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期限內(nèi)，對(duì)土地?fù)碛?)。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．所有權(quán)
B．使用權(quán)
C．占有權(quán)
D．收益權(quán)
E．處分權(quán)
答案：BCDE
解析：經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán)。
例題4：下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的表述中，不正確的是()。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體是國(guó)家
B．國(guó)有土地使用權(quán)出讓體現(xiàn)的是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系
C．國(guó)有土地使用權(quán)出讓體現(xiàn)的是國(guó)家以社會(huì)管理者的身份與土地使用者之間的行政法律關(guān)系
D．國(guó)有土地使用權(quán)出讓方與受讓方必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同
答案：C
解析：土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。
例題5：土地使用權(quán)出讓金由( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．轉(zhuǎn)讓方繳納
B．受讓方繳納
C．轉(zhuǎn)讓方和受讓方各繳納一半
D．轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商繳納
答案：B
解析：土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。
例題6：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國(guó)有土地使用權(quán)。(2001年房地產(chǎn)估價(jià)師試題)
A. 國(guó)家
B．擁有國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位
C. 擁有國(guó)有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)
D．擁有國(guó)有土地使用權(quán)的個(gè)人
答案：A
解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
例題7：國(guó)有土地使用權(quán)出讓法定年限為50年的有( )。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．居住用地
B．工業(yè)用地
C．教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地
D．商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地
E．綜合或其他用地
答案：BCE
解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類(lèi)用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年； (3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； (4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； (5)綜合或其他用地50年。
例題8：大型超市、工業(yè)廠(chǎng)房的土地使用權(quán)出讓的年限分別為()年。（2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．50、40
B．40、70
C．40、50
D．50、70
答案：C
解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類(lèi)用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；⑤綜合或其他用地50年。
例題9：豪華住宅、私立學(xué)校、商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定年限，由低至高的順序?yàn)? )。（2002年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．商場(chǎng)、豪華住宅、私立學(xué)校
B．豪華住宅、商場(chǎng)、私立學(xué)校
C．私立學(xué)校、商場(chǎng)、豪華住宅
D．商場(chǎng)、私立學(xué)校、豪華住宅
答案 D
解析：商場(chǎng)40年、私立學(xué)校50年、豪華住宅70年。
《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：
(1)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(2)劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行相賃。③租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。
(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。
(4)對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
例題：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．一律不得轉(zhuǎn)讓
B．經(jīng)批準(zhǔn)可以出租
C．可以隨房屋所有權(quán)一并抵押
D．可以收回
E．除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制
答案：BCDE
解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。
(5)國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。
下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①?lài)?guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④?chē)?guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。
(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。
(7)劃撥土地使用權(quán)的收回。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；③各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；④土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地；⑦鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。
例題1：國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有( ) （2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)
B．礦場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地
C．非法轉(zhuǎn)讓土地
D．不按批準(zhǔn)用途使用土地
E．轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益
答案： ABD
解析：非法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益，不屬于國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因。
例題2：國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過(guò)五年。( ) （2001年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
答案：√
解析：國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過(guò)五年。
例題3：國(guó)有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取()方式處置土地使用權(quán)。（2002年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．保留劃撥性質(zhì)
B．改為出讓
C．作價(jià)入股
D．租賃
E．抵押
答案 ABCD
解析：對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。
例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有( ) 。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心
B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓
C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車(chē)間
D．職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓
E．國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房
答案AE
解析：私立中學(xué)不屬于公益事業(yè)。
（三）國(guó)有建設(shè)用地出讓供應(yīng)（掌握）
1．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓概念
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家以土地所有者的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)卜Q(chēng)批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。②)經(jīng)出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。③土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。④集體土地不經(jīng)征收不得出讓。⑤建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。
(1)出讓主體。出讓主體指有權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)，主要包括代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府，其它任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。
(2)出讓客體。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓客體為建設(shè)用地使用權(quán)，集體土地不經(jīng)征收不得出讓。
(3)出讓年限。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限按下列用途確定：1)居住用地七十年；2)工業(yè)用地五十年；3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；5)綜合或者其他用地五十年。
例題1：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓?zhuān)瑧?yīng)具備的法定條件是()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．由國(guó)家先行征收
B．先轉(zhuǎn)讓給國(guó)家
C．經(jīng)集體土地所有者同意
D．經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2／3以上的成員同意
答案：A
解析：集體土地不經(jīng)征收不得出讓。
例題2：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技用地土地使用權(quán)出讓的年限為()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．40年
B．50年
C. 60年
D．70年
答案：B
解析：《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。
例題3：以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期限內(nèi)，對(duì)土地?fù)碛?)。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．所有權(quán)
B．使用權(quán)
C．占有權(quán)
D．收益權(quán)
E．處分權(quán)
答案：BCDE
解析：經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán)。
例題4：下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的表述中，不正確的是()。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體是國(guó)家
B．國(guó)有土地使用權(quán)出讓體現(xiàn)的是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系
C．國(guó)有土地使用權(quán)出讓體現(xiàn)的是國(guó)家以社會(huì)管理者的身份與土地使用者之間的行政法律關(guān)系
D．國(guó)有土地使用權(quán)出讓方與受讓方必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同
答案：C
解析：土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。
例題5：土地使用權(quán)出讓金由( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．轉(zhuǎn)讓方繳納
B．受讓方繳納
C．轉(zhuǎn)讓方和受讓方各繳納一半
D．轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商繳納
答案：B
解析：土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。
例題6：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國(guó)有土地使用權(quán)。(2001年房地產(chǎn)估價(jià)師試題)
A. 國(guó)家
B．擁有國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位
C. 擁有國(guó)有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)
D．擁有國(guó)有土地使用權(quán)的個(gè)人
答案：A
解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
例題7：國(guó)有土地使用權(quán)出讓法定年限為50年的有( )。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．居住用地
B．工業(yè)用地
C．教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地
D．商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地
E．綜合或其他用地
答案：BCE
解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類(lèi)用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年； (3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； (4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； (5)綜合或其他用地50年。
例題8：大型超市、工業(yè)廠(chǎng)房的土地使用權(quán)出讓的年限分別為()年。（2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．50、40
B．40、70
C．40、50
D．50、70
答案：C
解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類(lèi)用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；⑤綜合或其他用地50年。
例題9：豪華住宅、私立學(xué)校、商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定年限，由低至高的順序?yàn)? )。（2002年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．商場(chǎng)、豪華住宅、私立學(xué)校
B．豪華住宅、商場(chǎng)、私立學(xué)校
C．私立學(xué)校、商場(chǎng)、豪華住宅
D．商場(chǎng)、私立學(xué)校、豪華住宅
答案 D
解析：商場(chǎng)40年、私立學(xué)校50年、豪華住宅70年。