(八)土地征收方案的編制與審核（熟悉）
土地征收方案是在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后或同時必須上報的材料，土地征收方案的申請受理、審查過程與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案基本是一致的。
1．土地征收方案的編制主體與內(nèi)容
（1）)土地征收方案編制的主體：縣級人民政府國土資源行政主管部門。
（2）土地征收方案的內(nèi)容
征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等等內(nèi)容，以表格的形式填寫，同時另附以下材料：①《建設(shè)擬征(占)地土地權(quán)屬情況匯總表》。②耕地以外的其他土地的有關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。③用地單位對該方案的意見。④1：500至1：1000征地紅線圖，能反映征地范圍、面積、利用現(xiàn)狀及權(quán)屬關(guān)系。
2．土地征收方案的編制程序
土地征收方案的編制一般包括以下程序：（1）確定征地范圍；（2）告知征地情況；（3）現(xiàn)場調(diào)查；（4）確定征地補償費、需要安置的人數(shù)和安置途徑；（5）擬定土地征收方案；（6）征求意見；（7）簽字上報審批。
3．土地征收方案的審核
擬定的土地征收方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領(lǐng)導(dǎo)簽字并全面審核后，上報至有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審查批準(zhǔn)。
例題：征收土地方案一般由( )負(fù)責(zé)編制。
A．省級人民政府
B．省級人民政府土地行政主管部門
C．縣級人民政府
D．縣級人民政府土地行政主管部門
答案：D
解析：征收土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。
（九)土地征收程序（熟悉）
嚴(yán)密、可行的工作程序，對于提高工作效率、防止工作失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。根據(jù)《土地管理法實施條例》和《建設(shè)用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第3號)，征收土地一般按照下列工作程序辦理：
(1)擬定土地征收方案
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出用地申請。市、縣人民政府國土資源行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案。其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。補充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應(yīng)的圖件。征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。
(2)審查報批和公告
市、縣人民政府國土資源行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案后，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級國土資源行政主管部門審查。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。實行國土資源行政主管部門內(nèi)部會審制度審批土地。報有批準(zhǔn)權(quán)限的上級政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府對經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：征地方案批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征地用途、范圍、面積、征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、補償?shù)怯浀钠谙薜?。被征收土地的所有?quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾畤临Y源行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?BR> (3)制定補償和安置方案
由市、縣國土資源行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案及土地所有者和使用者的登記情況(經(jīng)核實)制定，即把征地方案中確定的各種補償?shù)目傎M用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員安置方案。
(4)組織實施
經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的市縣人民政府組織實施。根據(jù)《土地管理法實施條例》規(guī)定精神，征收土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。
例題1：某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)在A省B市，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地。（2001年房地產(chǎn)估價師試題）
1．甲公司合法取得該地塊的土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)），應(yīng)()。
A. 向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)后，經(jīng)B市人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
B．向B市的土地管理部門提出用地申請后，經(jīng)A省人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
C．向B市的規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)用地申請后，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
D．向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)后，經(jīng)A省人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
答案：B
解析：根據(jù)“小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地”。也就是需征收基本農(nóng)田以外的耕地34公頃（44—10），征收基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，由省級政府審批，
例題2：征地補償費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起 ( )個月內(nèi)全部支付。
A．3
B．4
C．5
D．6
答案：A
解析：征地補償費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全部支付。
（十）我國征地改革的方向與目標(biāo)（了解）
1．近幾年來我國征地改革的進展
2004年3月14日，十屆全國人大對憲法進行修改時，首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋?“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”
2004年8月28日，根據(jù)《憲法》修正案，全國人大常委會第十會議修改《土地管理法》。修改前，我國的立法上和學(xué)術(shù)界沒有嚴(yán)格區(qū)分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。修改前的《憲法》和《土地管理法》中規(guī)定的“征用”實為“征收”。
2005年，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，同時發(fā)布了《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測算指導(dǎo)性意見(暫行)》和《征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見(暫行)》，為開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作打下了基礎(chǔ)，這對于解決當(dāng)前征地工作中存在的補償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地農(nóng)民切身利益，保障經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展起到了重要作用。
黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出要加強農(nóng)村六項制度建設(shè)，其中一項是“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”?！稕Q定》指出，改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會保障。在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。
2008年11月，出臺的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）》明確，強化節(jié)約集約用地的價格調(diào)節(jié)機制。積極推進征地制度改革，合理確定土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立有利于節(jié)約集約用地的征地價格形成機制。
2、征地制度改革的主要思路
目前，我國有關(guān)農(nóng)地制度改革政策已經(jīng)確定，涉及征地制度的改革主要思路是:逐步縮小征地范圍，以漸進的方式確立農(nóng)民在征地過程中的利益地位。
按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，國家只有在為公共利益進行項目建設(shè)時，才以政府出面進行征地?？s小征地范圍的終目的是政府完全退出非公益性征地，而在這個過程中，既要有序、漸進地保護好農(nóng)民的利益，確立農(nóng)民的談判地位，還要避免地方政府財政出現(xiàn)財政收入銳減問題。（1）除了公共利益用途的項目外，政府逐步退出商業(yè)性用地的征地工作。（2）擴大補償范圍，保護農(nóng)民利益。征地制度改革的總體方向是縮小征地范圍、改進補償辦法、落實安置責(zé)任、完善征地程序。同時，征地補償，實行農(nóng)民利益優(yōu)先的原則，將征地補償費的限制政策改為保護農(nóng)民利益政策。目前征地補償僅僅局限于對一定時期內(nèi)土地收益的補償、人員安置的補償以及地表附著物或青苗的實際價值補償。因此，未來征地改革應(yīng)該逐步調(diào)整征地的補償范圍，從農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展三個角度解決補償問題，由原來僅限于與被征地客體直接相關(guān)的損失擴大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面，將原來僅局限于被征用客體物質(zhì)損失擴大到物質(zhì)損失和精神損失兩個方面。
3．完善征地補償安置制度規(guī)定
為合理利用土地，保護被征地農(nóng)民合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，2004年11月，國土資源部出臺了《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》；2004年11月，出臺了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》(國土資發(fā)[2005]144號)。據(jù)此，目前，我國在完善征地補償安置制度方面的規(guī)定，包括：
（1）征地補償標(biāo)準(zhǔn)
1)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂
征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計算征地補償費用的主要依據(jù)。
省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣(市)耕地的低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。
統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個層次制訂，一是市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市（縣）行政區(qū)域為基本單元制訂；二是市（縣）內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市（縣）劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。
統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時點，一般3—5年調(diào)整。
2)統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的確定
土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉母哐a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3)征地區(qū)片綜合地價的制訂
征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。征地區(qū)片綜合地價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。
征地區(qū)片綜合地價的制訂。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實行征地補償。制訂區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民低生活保障水平等因素。
一個市（縣）的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。征地區(qū)片價應(yīng)設(shè)定對應(yīng)的基準(zhǔn)時點，一般3～5年更新。
4)土地補償費的分配
按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。
（2）被征地農(nóng)民安置途徑
1)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
2)重新?lián)駱I(yè)安置
應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位。在同等條件下，用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。
3)入股分紅安置
對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。
4)異地移民安置
本地區(qū)確實無法為因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。
例題：( ) 對憲法進行修改時，首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。
A．2002年3月14日，十屆全國人大二次會議
B．2003年3月14日，十屆全國人大二次會議
C．2004年3月14日，十屆全國人大二次會議
D．2005年3月14日，十屆全國人大二次會議
答案：C
解析：2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋?，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。
（3）征地工作程序
征地工作程序包括：
1）告知征地情況。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
2）確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。
3）組織征地聽證。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。
例題：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，在確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果時，對于地上附著物，當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T應(yīng)與()共同確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。（2007年試題）
A．產(chǎn)權(quán)人
B．使用人
C．占有人
D．集體經(jīng)濟組織
答案：A
解析：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十四條規(guī)定：“對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認(rèn)?！标P(guān)于印發(fā)《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》的通知（國土資發(fā)〔2004〕238號）（十）確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。
土地征收方案是在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后或同時必須上報的材料，土地征收方案的申請受理、審查過程與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案基本是一致的。
1．土地征收方案的編制主體與內(nèi)容
（1）)土地征收方案編制的主體：縣級人民政府國土資源行政主管部門。
（2）土地征收方案的內(nèi)容
征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等等內(nèi)容，以表格的形式填寫，同時另附以下材料：①《建設(shè)擬征(占)地土地權(quán)屬情況匯總表》。②耕地以外的其他土地的有關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。③用地單位對該方案的意見。④1：500至1：1000征地紅線圖，能反映征地范圍、面積、利用現(xiàn)狀及權(quán)屬關(guān)系。
2．土地征收方案的編制程序
土地征收方案的編制一般包括以下程序：（1）確定征地范圍；（2）告知征地情況；（3）現(xiàn)場調(diào)查；（4）確定征地補償費、需要安置的人數(shù)和安置途徑；（5）擬定土地征收方案；（6）征求意見；（7）簽字上報審批。
3．土地征收方案的審核
擬定的土地征收方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領(lǐng)導(dǎo)簽字并全面審核后，上報至有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審查批準(zhǔn)。
例題：征收土地方案一般由( )負(fù)責(zé)編制。
A．省級人民政府
B．省級人民政府土地行政主管部門
C．縣級人民政府
D．縣級人民政府土地行政主管部門
答案：D
解析：征收土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。
（九)土地征收程序（熟悉）
嚴(yán)密、可行的工作程序，對于提高工作效率、防止工作失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。根據(jù)《土地管理法實施條例》和《建設(shè)用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第3號)，征收土地一般按照下列工作程序辦理：
(1)擬定土地征收方案
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出用地申請。市、縣人民政府國土資源行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案。其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。補充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應(yīng)的圖件。征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。
(2)審查報批和公告
市、縣人民政府國土資源行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案后，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級國土資源行政主管部門審查。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府國土資源行政主管部門，應(yīng)當(dāng)自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。實行國土資源行政主管部門內(nèi)部會審制度審批土地。報有批準(zhǔn)權(quán)限的上級政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府對經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：征地方案批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征地用途、范圍、面積、征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、補償?shù)怯浀钠谙薜?。被征收土地的所有?quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾畤临Y源行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?BR> (3)制定補償和安置方案
由市、縣國土資源行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案及土地所有者和使用者的登記情況(經(jīng)核實)制定，即把征地方案中確定的各種補償?shù)目傎M用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員安置方案。
(4)組織實施
經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的市縣人民政府組織實施。根據(jù)《土地管理法實施條例》規(guī)定精神，征收土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。
例題1：某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)在A省B市，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地。（2001年房地產(chǎn)估價師試題）
1．甲公司合法取得該地塊的土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)），應(yīng)()。
A. 向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)后，經(jīng)B市人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
B．向B市的土地管理部門提出用地申請后，經(jīng)A省人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
C．向B市的規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)用地申請后，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
D．向B市的規(guī)劃管理部門申請用地規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)后，經(jīng)A省人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)
答案：B
解析：根據(jù)“小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地”。也就是需征收基本農(nóng)田以外的耕地34公頃（44—10），征收基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，由省級政府審批，
例題2：征地補償費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起 ( )個月內(nèi)全部支付。
A．3
B．4
C．5
D．6
答案：A
解析：征地補償費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全部支付。
（十）我國征地改革的方向與目標(biāo)（了解）
1．近幾年來我國征地改革的進展
2004年3月14日，十屆全國人大對憲法進行修改時，首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋?“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”
2004年8月28日，根據(jù)《憲法》修正案，全國人大常委會第十會議修改《土地管理法》。修改前，我國的立法上和學(xué)術(shù)界沒有嚴(yán)格區(qū)分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。修改前的《憲法》和《土地管理法》中規(guī)定的“征用”實為“征收”。
2005年，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，同時發(fā)布了《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測算指導(dǎo)性意見(暫行)》和《征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見(暫行)》，為開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作打下了基礎(chǔ)，這對于解決當(dāng)前征地工作中存在的補償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地農(nóng)民切身利益，保障經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展起到了重要作用。
黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出要加強農(nóng)村六項制度建設(shè)，其中一項是“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”?！稕Q定》指出，改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會保障。在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。
2008年11月，出臺的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）》明確，強化節(jié)約集約用地的價格調(diào)節(jié)機制。積極推進征地制度改革，合理確定土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立有利于節(jié)約集約用地的征地價格形成機制。
2、征地制度改革的主要思路
目前，我國有關(guān)農(nóng)地制度改革政策已經(jīng)確定，涉及征地制度的改革主要思路是:逐步縮小征地范圍，以漸進的方式確立農(nóng)民在征地過程中的利益地位。
按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，國家只有在為公共利益進行項目建設(shè)時，才以政府出面進行征地?？s小征地范圍的終目的是政府完全退出非公益性征地，而在這個過程中，既要有序、漸進地保護好農(nóng)民的利益，確立農(nóng)民的談判地位，還要避免地方政府財政出現(xiàn)財政收入銳減問題。（1）除了公共利益用途的項目外，政府逐步退出商業(yè)性用地的征地工作。（2）擴大補償范圍，保護農(nóng)民利益。征地制度改革的總體方向是縮小征地范圍、改進補償辦法、落實安置責(zé)任、完善征地程序。同時，征地補償，實行農(nóng)民利益優(yōu)先的原則，將征地補償費的限制政策改為保護農(nóng)民利益政策。目前征地補償僅僅局限于對一定時期內(nèi)土地收益的補償、人員安置的補償以及地表附著物或青苗的實際價值補償。因此，未來征地改革應(yīng)該逐步調(diào)整征地的補償范圍，從農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展三個角度解決補償問題，由原來僅限于與被征地客體直接相關(guān)的損失擴大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面，將原來僅局限于被征用客體物質(zhì)損失擴大到物質(zhì)損失和精神損失兩個方面。
3．完善征地補償安置制度規(guī)定
為合理利用土地，保護被征地農(nóng)民合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，2004年11月，國土資源部出臺了《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》；2004年11月，出臺了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》(國土資發(fā)[2005]144號)。據(jù)此，目前，我國在完善征地補償安置制度方面的規(guī)定，包括：
（1）征地補償標(biāo)準(zhǔn)
1)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂
征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計算征地補償費用的主要依據(jù)。
省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣(市)耕地的低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。
統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個層次制訂，一是市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市（縣）行政區(qū)域為基本單元制訂；二是市（縣）內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市（縣）劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。
統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時點，一般3—5年調(diào)整。
2)統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的確定
土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉母哐a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3)征地區(qū)片綜合地價的制訂
征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。征地區(qū)片綜合地價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。
征地區(qū)片綜合地價的制訂。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實行征地補償。制訂區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民低生活保障水平等因素。
一個市（縣）的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。征地區(qū)片價應(yīng)設(shè)定對應(yīng)的基準(zhǔn)時點，一般3～5年更新。
4)土地補償費的分配
按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。
（2）被征地農(nóng)民安置途徑
1)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
2)重新?lián)駱I(yè)安置
應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位。在同等條件下，用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。
3)入股分紅安置
對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。
4)異地移民安置
本地區(qū)確實無法為因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。
例題：( ) 對憲法進行修改時，首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。
A．2002年3月14日，十屆全國人大二次會議
B．2003年3月14日，十屆全國人大二次會議
C．2004年3月14日，十屆全國人大二次會議
D．2005年3月14日，十屆全國人大二次會議
答案：C
解析：2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋?，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。
（3）征地工作程序
征地工作程序包括：
1）告知征地情況。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
2）確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。
3）組織征地聽證。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。
例題：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，在確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果時，對于地上附著物，當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T應(yīng)與()共同確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。（2007年試題）
A．產(chǎn)權(quán)人
B．使用人
C．占有人
D．集體經(jīng)濟組織
答案：A
解析：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十四條規(guī)定：“對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認(rèn)?！标P(guān)于印發(fā)《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》的通知（國土資發(fā)〔2004〕238號）（十）確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。