(3)土地他項(xiàng)權(quán)利登記的內(nèi)容及特點(diǎn)
土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。 土地他項(xiàng)權(quán)利主要有以下幾種類型：地役權(quán)、地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地租賃權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)、土地抵押權(quán)等。
土地他項(xiàng)權(quán)利登記是指在已經(jīng)登記過(guò)土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上新設(shè)定的其他土地權(quán)利的登記。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，目前主要是對(duì)土地使用權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)進(jìn)行登記。
第一、土地使用權(quán)抵押登記
1) 土地使用權(quán)抵押的含義和特征
土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過(guò)土地使用權(quán)抵押，債權(quán)人(抵押權(quán)人)可以取得土地使用權(quán)變價(jià)處分權(quán)和就賣得價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)。
土地使用權(quán)抵押具有以下特點(diǎn)：
①用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且已經(jīng)辦理過(guò)土地使用權(quán)登記手續(xù)。
②土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。
③土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。既土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。
④土地使用權(quán)抵押權(quán)不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
⑤土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
2) 土地使用權(quán)抵押的政策規(guī)定
依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。
符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。申請(qǐng)登記的抵押為額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的債權(quán)額、額抵押的期間等內(nèi)容。
因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書和他項(xiàng)權(quán)利證明書，辦理土地抵押權(quán)變更登記。經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地抵押權(quán)變更登記。
土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。
第二、地役權(quán)登記
1) 地役權(quán)的含義和特征
地役權(quán)是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。
地役權(quán)具有以下特征：①地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；②地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；③地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
2) 地役權(quán)登記的政策規(guī)定
在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請(qǐng)地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。
符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持變更后的地役權(quán)合同及土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理地役權(quán)變更登記。
例題：土地抵押權(quán)、地役權(quán)由( )登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
A．鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門 B．鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府
C．縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門 D．縣級(jí)以上人民政府
答案：C
解析：土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
(4)土地登記代理的概念及有關(guān)要求
土地登記代理是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。
土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。國(guó)家對(duì)從事土地登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。
土地登記代理的業(yè)務(wù)范圍包括：1）辦理土地登記申請(qǐng)、界址、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等。2）收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料。3）幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。4）查詢土地登記資料。5）查證土地產(chǎn)權(quán)。6）提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢。7）與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其它事項(xiàng)。
開展土地登記代理，應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括：1)合法原則；2) 公平公正原則；3) 誠(chéng)實(shí)信用原則；4)等價(jià)有償原則；5) 平等自愿原則；6)保密原則。
3．土地登記信息公開查詢
依據(jù)：國(guó)土資源部令第14號(hào)《土地登記資料公開查詢辦法》
土地登記資料包括兩方面內(nèi)容：①土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖；②原始登記資料，包括土地權(quán)屬來(lái)源文件、土地登記申請(qǐng)書、地籍調(diào)查表和地籍圖。
(1)土地登記信息公開查詢的范圍
1)土地登記結(jié)果的查詢范圍
任何單位和個(gè)人都可以依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定查詢。
2)原始登記資料的查詢范圍
原始登記資料的查詢范圍包括：
①土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；
②土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；
③國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。
(2)不提供查詢土地登記信息的范圍
有下列情形之一的，查詢機(jī)關(guān)可以不提供查詢。但應(yīng)當(dāng)自收到查詢申請(qǐng)之日起３日內(nèi)將不提供查詢的理由告知查詢?nèi)耍孩偕暾?qǐng)查詢的土地不在登記區(qū)內(nèi)的；②查詢?nèi)宋茨馨凑铡锻恋氐怯涃Y料公開查詢辦法》規(guī)定提交合法的證明文件或者證明文件不齊全的；③申請(qǐng)查詢的內(nèi)容超出本辦法規(guī)定的查詢范圍的；④法律、法規(guī)規(guī)定不提供查詢的。
(3) 土地登記信息公開查詢的方式
土地登記信息公開查詢的方式包括：手工查詢、計(jì)算機(jī)查詢或手工查詢和計(jì)算機(jī)查詢并行的方式。
(4) 土地登記信息查詢收費(fèi)
土地登記信息查詢土地登記資料所發(fā)生的費(fèi)用由查詢?nèi)顺袚?dān)。
4．土地權(quán)利制度建設(shè)
土地權(quán)利制度包括土地所有權(quán)制度和土地限制物權(quán)制度。
(1)土地所有權(quán)是土地所有人在不違反法律禁止性規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地的自由支配的權(quán)利，是土地所有人對(duì)自己土地的自物權(quán)。
(2)土地限制物權(quán)是指在土地所有權(quán)以外，由權(quán)利主體對(duì)土地在特定目的范圍內(nèi)的支配權(quán)，并排除包括所有人在內(nèi)的其他任何人非法干涉的權(quán)利。土地的限制物權(quán)主要包括土地的用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)。
1)土地用益物權(quán)，是指對(duì)他人所有的土地依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利，是以收益為目的的限制物權(quán)。我國(guó)民法中的土地用益物權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等?！段餀?quán)法》中規(guī)定，土地用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。
2)土地?fù)?dān)保物權(quán)，是指以土地?fù)?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的設(shè)定的他物權(quán)，主要指土地使用權(quán)抵押權(quán)。土地使用權(quán)抵押的目的是以土地使用權(quán)的價(jià)值擔(dān)保資金的融通，加速土地的開發(fā)和利用。
注：四荒”是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)。
5．土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處
依據(jù)：《土地管理法》；2003年3月1日起施行的國(guó)土資源部令第17號(hào)《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》。
土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指因土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，以及其他有關(guān)土地的權(quán)利歸屬問(wèn)題而發(fā)生的爭(zhēng)議。《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》規(guī)定，土地權(quán)屬爭(zhēng)議，是指土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭(zhēng)議。
（1）土地權(quán)屬爭(zhēng)議的種類
土地權(quán)屬爭(zhēng)議亦稱土地糾紛。可以分為以下幾種類型：1)國(guó)家所有者與集體所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；2)集體所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；3)國(guó)有使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；4)集體使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；5)國(guó)家所有者與集體使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議。
（2）土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的受理范圍和管轄
1)縣級(jí)人民政府國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，由爭(zhēng)議土地所在地的縣級(jí)國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理。同時(shí)，個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。
2)設(shè)區(qū)的市、自治州國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：①跨縣級(jí)行政區(qū)域的；②同級(jí)人民政府、上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。
3)省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：①跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的；②爭(zhēng)議一方為中央國(guó)家機(jī)關(guān)或者其直屬單位，且涉及土地面積較大的；③爭(zhēng)議一方為軍隊(duì)，且涉及土地面積較大的；④在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的；⑤同級(jí)人民政府、國(guó)土資源部交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。
4)國(guó)土資源部調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：①國(guó)務(wù)院交辦的；②在全國(guó)范圍內(nèi)有重大影響的。
（3）土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的程序
依據(jù)《土地管理法》規(guī)定，土地權(quán)屬爭(zhēng)議首先由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，再申請(qǐng)人民政府處理；當(dāng)事人對(duì)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。
1)當(dāng)事人協(xié)商解決。即在土地權(quán)屬爭(zhēng)議發(fā)生后，由當(dāng)事人在自愿、互諒基礎(chǔ)上，按照有關(guān)法律規(guī)定，在不損害他人權(quán)益的前提下，直接進(jìn)行磋商，自行解決糾紛的辦法。協(xié)商解決后，當(dāng)事人雙方簽訂協(xié)議，該協(xié)議由當(dāng)事人自愿執(zhí)行，無(wú)法律約束力。若當(dāng)事人一方后悔，拒絕執(zhí)行，另一方可以訴請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畤?guó)土資源主管部門進(jìn)行調(diào)處。
2)人民政府國(guó)土資源行政主管部門調(diào)處。人民政府國(guó)土資源行政主管部門受理土地糾紛，一般采用調(diào)解和裁決兩種方式調(diào)處。調(diào)解是由第三者從中調(diào)停，促使當(dāng)事人和解的一種方式，屬于行政調(diào)解，具有行政效力。
土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處程序是：
1)申請(qǐng)
發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商解決不了的，由當(dāng)事人依照有關(guān)規(guī)定向縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源主管部門或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府提出處理申請(qǐng)，并提交意向申請(qǐng)書。
2)受理
對(duì)申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》的規(guī)定進(jìn)行審查，并在收到申請(qǐng)書之日起7個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見(jiàn)。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予受理建議書，報(bào)同級(jí)人民政府作出不予受理決定。 當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
3)調(diào)查
國(guó)土資源行政主管部門決定受理后，承辦人在調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議過(guò)程中，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查取證。被調(diào)查的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，并如實(shí)提供有關(guān)證明材料。在調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議過(guò)程中，國(guó)土資源行政主管部門認(rèn)為有必要對(duì)爭(zhēng)議的土地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人及有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。必要時(shí)，可以邀請(qǐng)有關(guān)部門派人協(xié)助調(diào)查。
4)調(diào)解
土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解應(yīng)堅(jiān)持以下要求：
①國(guó)土資源行政主管部門對(duì)受理的爭(zhēng)議案件，應(yīng)當(dāng)在查清事實(shí)、分清權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)上先行調(diào)解，促使當(dāng)事人以協(xié)商方式達(dá)成協(xié)議。 調(diào)解應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持自愿、合法的原則。
②調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章，由承辦人署名并加蓋國(guó)土資源行政主管部門的印章后生效。 生效的調(diào)解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。
③國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在調(diào)解書生效之日起15日內(nèi)，依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，將調(diào)解書送達(dá)當(dāng)事人，并同時(shí)抄報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源行政主管部門。
④調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，國(guó)土資源行政主管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出調(diào)查處理意見(jiàn)，報(bào)同級(jí)人民政府作出處理決定。
5)處理
土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理應(yīng)堅(jiān)持以下要求：
①國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見(jiàn)。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見(jiàn)的，經(jīng)該國(guó)土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)。
②國(guó)土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見(jiàn)后，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。國(guó)土資源行政主管部門的調(diào)查處理意見(jiàn)在報(bào)同級(jí)人民政府的同時(shí)，抄報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源行政主管部門。
③當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的處理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的處理決定是土地登記的依據(jù)。
例題：國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭(zhēng)議之日起 ( )個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見(jiàn)。
A．3
B．6
C．9
D．12
答案：B
解析：國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見(jiàn)。
土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。 土地他項(xiàng)權(quán)利主要有以下幾種類型：地役權(quán)、地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地租賃權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)、土地抵押權(quán)等。
土地他項(xiàng)權(quán)利登記是指在已經(jīng)登記過(guò)土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上新設(shè)定的其他土地權(quán)利的登記。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，目前主要是對(duì)土地使用權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)進(jìn)行登記。
第一、土地使用權(quán)抵押登記
1) 土地使用權(quán)抵押的含義和特征
土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過(guò)土地使用權(quán)抵押，債權(quán)人(抵押權(quán)人)可以取得土地使用權(quán)變價(jià)處分權(quán)和就賣得價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)。
土地使用權(quán)抵押具有以下特點(diǎn)：
①用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且已經(jīng)辦理過(guò)土地使用權(quán)登記手續(xù)。
②土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。
③土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。既土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。
④土地使用權(quán)抵押權(quán)不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
⑤土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
2) 土地使用權(quán)抵押的政策規(guī)定
依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。
符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。申請(qǐng)登記的抵押為額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的債權(quán)額、額抵押的期間等內(nèi)容。
因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書和他項(xiàng)權(quán)利證明書，辦理土地抵押權(quán)變更登記。經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地抵押權(quán)變更登記。
土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。
第二、地役權(quán)登記
1) 地役權(quán)的含義和特征
地役權(quán)是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。
地役權(quán)具有以下特征：①地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；②地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；③地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
2) 地役權(quán)登記的政策規(guī)定
在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請(qǐng)地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。
符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持變更后的地役權(quán)合同及土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理地役權(quán)變更登記。
例題：土地抵押權(quán)、地役權(quán)由( )登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
A．鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門 B．鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府
C．縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門 D．縣級(jí)以上人民政府
答案：C
解析：土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
(4)土地登記代理的概念及有關(guān)要求
土地登記代理是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。
土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。國(guó)家對(duì)從事土地登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。
土地登記代理的業(yè)務(wù)范圍包括：1）辦理土地登記申請(qǐng)、界址、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等。2）收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料。3）幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。4）查詢土地登記資料。5）查證土地產(chǎn)權(quán)。6）提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢。7）與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其它事項(xiàng)。
開展土地登記代理，應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括：1)合法原則；2) 公平公正原則；3) 誠(chéng)實(shí)信用原則；4)等價(jià)有償原則；5) 平等自愿原則；6)保密原則。
3．土地登記信息公開查詢
依據(jù)：國(guó)土資源部令第14號(hào)《土地登記資料公開查詢辦法》
土地登記資料包括兩方面內(nèi)容：①土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖；②原始登記資料，包括土地權(quán)屬來(lái)源文件、土地登記申請(qǐng)書、地籍調(diào)查表和地籍圖。
(1)土地登記信息公開查詢的范圍
1)土地登記結(jié)果的查詢范圍
任何單位和個(gè)人都可以依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定查詢。
2)原始登記資料的查詢范圍
原始登記資料的查詢范圍包括：
①土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；
②土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；
③國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。
(2)不提供查詢土地登記信息的范圍
有下列情形之一的，查詢機(jī)關(guān)可以不提供查詢。但應(yīng)當(dāng)自收到查詢申請(qǐng)之日起３日內(nèi)將不提供查詢的理由告知查詢?nèi)耍孩偕暾?qǐng)查詢的土地不在登記區(qū)內(nèi)的；②查詢?nèi)宋茨馨凑铡锻恋氐怯涃Y料公開查詢辦法》規(guī)定提交合法的證明文件或者證明文件不齊全的；③申請(qǐng)查詢的內(nèi)容超出本辦法規(guī)定的查詢范圍的；④法律、法規(guī)規(guī)定不提供查詢的。
(3) 土地登記信息公開查詢的方式
土地登記信息公開查詢的方式包括：手工查詢、計(jì)算機(jī)查詢或手工查詢和計(jì)算機(jī)查詢并行的方式。
(4) 土地登記信息查詢收費(fèi)
土地登記信息查詢土地登記資料所發(fā)生的費(fèi)用由查詢?nèi)顺袚?dān)。
4．土地權(quán)利制度建設(shè)
土地權(quán)利制度包括土地所有權(quán)制度和土地限制物權(quán)制度。
(1)土地所有權(quán)是土地所有人在不違反法律禁止性規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地的自由支配的權(quán)利，是土地所有人對(duì)自己土地的自物權(quán)。
(2)土地限制物權(quán)是指在土地所有權(quán)以外，由權(quán)利主體對(duì)土地在特定目的范圍內(nèi)的支配權(quán)，并排除包括所有人在內(nèi)的其他任何人非法干涉的權(quán)利。土地的限制物權(quán)主要包括土地的用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)。
1)土地用益物權(quán)，是指對(duì)他人所有的土地依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利，是以收益為目的的限制物權(quán)。我國(guó)民法中的土地用益物權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等?！段餀?quán)法》中規(guī)定，土地用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。
2)土地?fù)?dān)保物權(quán)，是指以土地?fù)?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的設(shè)定的他物權(quán)，主要指土地使用權(quán)抵押權(quán)。土地使用權(quán)抵押的目的是以土地使用權(quán)的價(jià)值擔(dān)保資金的融通，加速土地的開發(fā)和利用。
注：四荒”是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)。
5．土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處
依據(jù)：《土地管理法》；2003年3月1日起施行的國(guó)土資源部令第17號(hào)《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》。
土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指因土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，以及其他有關(guān)土地的權(quán)利歸屬問(wèn)題而發(fā)生的爭(zhēng)議。《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》規(guī)定，土地權(quán)屬爭(zhēng)議，是指土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭(zhēng)議。
（1）土地權(quán)屬爭(zhēng)議的種類
土地權(quán)屬爭(zhēng)議亦稱土地糾紛。可以分為以下幾種類型：1)國(guó)家所有者與集體所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；2)集體所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；3)國(guó)有使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；4)集體使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議；5)國(guó)家所有者與集體使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議。
（2）土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的受理范圍和管轄
1)縣級(jí)人民政府國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，由爭(zhēng)議土地所在地的縣級(jí)國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理。同時(shí)，個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。
2)設(shè)區(qū)的市、自治州國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：①跨縣級(jí)行政區(qū)域的；②同級(jí)人民政府、上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。
3)省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：①跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的；②爭(zhēng)議一方為中央國(guó)家機(jī)關(guān)或者其直屬單位，且涉及土地面積較大的；③爭(zhēng)議一方為軍隊(duì)，且涉及土地面積較大的；④在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的；⑤同級(jí)人民政府、國(guó)土資源部交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。
4)國(guó)土資源部調(diào)查處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件。包括：①國(guó)務(wù)院交辦的；②在全國(guó)范圍內(nèi)有重大影響的。
（3）土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的程序
依據(jù)《土地管理法》規(guī)定，土地權(quán)屬爭(zhēng)議首先由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，再申請(qǐng)人民政府處理；當(dāng)事人對(duì)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。
1)當(dāng)事人協(xié)商解決。即在土地權(quán)屬爭(zhēng)議發(fā)生后，由當(dāng)事人在自愿、互諒基礎(chǔ)上，按照有關(guān)法律規(guī)定，在不損害他人權(quán)益的前提下，直接進(jìn)行磋商，自行解決糾紛的辦法。協(xié)商解決后，當(dāng)事人雙方簽訂協(xié)議，該協(xié)議由當(dāng)事人自愿執(zhí)行，無(wú)法律約束力。若當(dāng)事人一方后悔，拒絕執(zhí)行，另一方可以訴請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畤?guó)土資源主管部門進(jìn)行調(diào)處。
2)人民政府國(guó)土資源行政主管部門調(diào)處。人民政府國(guó)土資源行政主管部門受理土地糾紛，一般采用調(diào)解和裁決兩種方式調(diào)處。調(diào)解是由第三者從中調(diào)停，促使當(dāng)事人和解的一種方式，屬于行政調(diào)解，具有行政效力。
土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處程序是：
1)申請(qǐng)
發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商解決不了的，由當(dāng)事人依照有關(guān)規(guī)定向縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源主管部門或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府提出處理申請(qǐng)，并提交意向申請(qǐng)書。
2)受理
對(duì)申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》的規(guī)定進(jìn)行審查，并在收到申請(qǐng)書之日起7個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見(jiàn)。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予受理建議書，報(bào)同級(jí)人民政府作出不予受理決定。 當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
3)調(diào)查
國(guó)土資源行政主管部門決定受理后，承辦人在調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議過(guò)程中，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查取證。被調(diào)查的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，并如實(shí)提供有關(guān)證明材料。在調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議過(guò)程中，國(guó)土資源行政主管部門認(rèn)為有必要對(duì)爭(zhēng)議的土地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人及有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。必要時(shí)，可以邀請(qǐng)有關(guān)部門派人協(xié)助調(diào)查。
4)調(diào)解
土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解應(yīng)堅(jiān)持以下要求：
①國(guó)土資源行政主管部門對(duì)受理的爭(zhēng)議案件，應(yīng)當(dāng)在查清事實(shí)、分清權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)上先行調(diào)解，促使當(dāng)事人以協(xié)商方式達(dá)成協(xié)議。 調(diào)解應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持自愿、合法的原則。
②調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章，由承辦人署名并加蓋國(guó)土資源行政主管部門的印章后生效。 生效的調(diào)解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。
③國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在調(diào)解書生效之日起15日內(nèi)，依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，將調(diào)解書送達(dá)當(dāng)事人，并同時(shí)抄報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源行政主管部門。
④調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，國(guó)土資源行政主管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出調(diào)查處理意見(jiàn)，報(bào)同級(jí)人民政府作出處理決定。
5)處理
土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理應(yīng)堅(jiān)持以下要求：
①國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見(jiàn)。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見(jiàn)的，經(jīng)該國(guó)土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)。
②國(guó)土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見(jiàn)后，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。國(guó)土資源行政主管部門的調(diào)查處理意見(jiàn)在報(bào)同級(jí)人民政府的同時(shí)，抄報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源行政主管部門。
③當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的處理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的處理決定是土地登記的依據(jù)。
例題：國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭(zhēng)議之日起 ( )個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見(jiàn)。
A．3
B．6
C．9
D．12
答案：B
解析：國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地權(quán)屬爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見(jiàn)。