（一）現(xiàn)代居住情況
西歐人有一種說法是：吃在法國，穿在英國，住在德國。德國人的住房比較寬敞，一般都在 100平方米以上。不過這種居住條件也是經(jīng)過幾十年的努力才達(dá)到的。
在第二次世界大戰(zhàn)中，德國的許多城市被夷為平地，戰(zhàn)后德國存在著嚴(yán)重的房荒。當(dāng)時國家能提供給1700萬個家庭居住的住宅僅為1000萬套，許多人拖家?guī)Э诩淖∮H友籬下，或在臨時接待站中棲身。政府面臨的首要問題就是盡努力建房，以緩解人們住房緊缺的狀況。如今，在德國包括大型別墅、獨門小院，公寓單元房等各種類型的住房大約有3499萬套，其中2792萬套住宅在原西德地區(qū)，這里人均居住面積達(dá)35平方米，住房數(shù)量與家庭戶數(shù)基本持平，戰(zhàn)后住房緊張的狀況得到了根本緩解。在德國這2792萬套住宅中，有40％為私人住宅，有60％供出租。
隨著住房條件的改善，人們越來越注重住房的質(zhì)量，不僅要求住房具備現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)
如合理的住房結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代化的衛(wèi)生設(shè)備、不銹鋼系列化廚房用具、集中供暖、電話進(jìn)入家家
戶戶等，同時隨著居民文化素質(zhì)的提高，美化住宅環(huán)境成為人們對住宅的新要求。在德國不僅家家都用鮮花、綠葉點綴居室，就是樓與樓之間也都留出足夠的空地作草坪和兒童游樂場。
從住宅數(shù)量與人口相對應(yīng)的角度看，德國的住房情況不能說是緊張的，但在德國西部
一些人口密集地區(qū)，年輕夫婦、多子女家庭和外國人要想租到合適的住房也不是件容易的事。造成這種狀況的原因比較復(fù)雜，一般認(rèn)為：一是家庭結(jié)構(gòu)的變化，如今兩三代同堂的家庭越來越少，而一夫一妻以至個人獨居的 "小家庭"越來越多，甚至有的青少年為了追求種種自由，還未成年就搬出家庭去自營"巢穴"；二是戰(zhàn)后生育高峰期的人已到了成家的年齡，這批人急需住房；三是外國移民和原民主德國的居民大量涌入，從1988年初至1994年底，居民增長了400萬，這在一定程度上使某些地區(qū)的住房趨于緊張。人們對住房需求的增加同時也促進(jìn)了原西德地區(qū)建房業(yè)的復(fù)興，1994年建成住宅達(dá)48萬套，以后又持續(xù)增長。
德國東部地區(qū)的居住情況比西部地區(qū)要遜色一等，那里人均居住面積為28平方米。德國統(tǒng)一時，德國東部的現(xiàn)有住房許多已年久失修，缺乏現(xiàn)代化的衛(wèi)生設(shè)備，供暖設(shè)備也已陳舊不堪，急待改善。為此，原東德公民眼見西德同胞豪華舒適的宅院，迫切希望在其有生之年也能擁有一套像樣的好房子。1990年，在德國東部地區(qū)用復(fù)興貸款修復(fù)并使其達(dá)到現(xiàn)代化水平的住宅達(dá)200萬套。199l-1992年，聯(lián)邦政府撥款對德國東部地區(qū)30％的現(xiàn)有住宅進(jìn)行維修和現(xiàn)代化改建。1994年，又撥款10億馬克用于建造福利住房和老房子的修繕。為改善全德居民的住房條件，聯(lián)邦政府每年都為建造福利住房提供資金，1991年為17.6億馬克，1992和1993年各為27億，1994年為24.6億，1995年為19億。
(二)不愛高樓愛鄉(xiāng)居
德國人不喜歡喧鬧的城市和高層的住宅，不喜歡塔式的高層公寓樓房破壞他們的田園風(fēng)光?？v觀德國的城市建筑，十幾層的高樓并不多見，各處可見的多是傳統(tǒng)形式的中低層建筑，德國人雖在城里上班，但他們喜歡把家安置在距城幾十公里外的郊區(qū)小鎮(zhèn)。凡是有條件的都希望擁有兩處住房，一處在大城市中，以便于工作，一處在幽靜的鄉(xiāng)村，以供周末休憩。能夠達(dá)到這一目標(biāo)，既是個人成功的標(biāo)志，也是可向親友炫耀的資本。 德國人酷愛大自然，傳統(tǒng)式的二三層小樓散落在山坡、田野、林間或河邊，樓前房后都配有別致的小花園。在德國幾乎家家都有盆花，有的家庭還有室內(nèi)花壇，栽種著木本和草本的各種花卉，就是陽臺、宅邊也被充分利用種上了花草。五彩繽紛的花卉布滿庭園，充滿著詩情畫意，給人以美的享受。
德國中等階層的家庭多住在具有傳統(tǒng)形式的矮層建筑中，這些建筑有的是獨戶，有的是半獨立式的。這類住宅保留有傳統(tǒng)的外觀，房頂呈人字形或四坡、復(fù)折等形狀。顏色也是多種多樣的，一般北方色調(diào)偏淺，但無論什么顏色都注重與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。此外這種住宅居住面積都較大，在構(gòu)造和布局上盡量利用空間，設(shè)計也合理科學(xué)。近年來，一種半獨立式的樓房很受歡迎，這種房子之所以被稱之為 " 半獨立 " ，是因為它是兩座連成一體的小樓，兩所房子并肩而立，共有一面山墻，每所各住一家，園地中間有圍欄或矮墻相隔，使兩家相鄰而互不干擾。這種房子與其他左鄰右舍絕然分開，既可保持居住情況的相對幽靜，又可以適當(dāng)節(jié)約地皮、減低造價。
( 三 ) 分期付款 實現(xiàn)小康
德國人非?？粗鼐幼l件，住房象征著一個人的社會地位與公眾形象。擁有一幢自己的住房是絕大多數(shù)德國人夢寐以求的目標(biāo)，但要擁有一幢獨門獨院的住宅對工薪階層的一般德國人來說也絕非易事，沒有雄厚的買房資金，單靠私人儲蓄買房，恐怕要等到退休才能實現(xiàn)。但在幽靜的郊區(qū)小鎮(zhèn)、郁郁蔥蔥的山坡、林間、湖畔，座座式樣各異的民宅、別墅點綴其間，它們的主人并不是什么富足大戶，都是些平平常常的德國百姓，他們中有教師、職員、中小企業(yè)者、自由職業(yè)者等。這些發(fā)不了橫財?shù)膶こ０傩帐怯檬裁捶椒ㄉw起了別墅式的小洋樓、過上了富足的小康生活的 ? 這就是分期付款建房法。
德國有一系列社會保障和建房政策，國家設(shè)立有建設(shè)貸款制和建房互助儲金制。政府為鼓勵私人建房，向私人提供低息建房貸款。個人預(yù)交一部分建房款，其余向銀行借貸，雙方簽訂具有法律效力的還款合同，即可購建新房。至于貸款可分 10 年或 20 年期限，每月從其工資中償還。用分期付款的方式購房在西方國家很普遍，人們并不視借債為羞恥，按法律行事的財產(chǎn)借貸被視為受法律保護(hù)的正?，F(xiàn)象。當(dāng)然。靠貸款建房也有一定的心理壓力，在高失業(yè)率的西方社會，一旦失業(yè)無力償還貸款，就要用房產(chǎn)作抵押，惟有平日努力工作，盡早還清貸款，到時方可松一口氣。
建房互助儲金制是一種私人合作集資建房的形式，由建房者牽頭組織一個合作互助體，大家經(jīng)過協(xié)商簽訂具有法律效力的蓋房合同，當(dāng)其成員集資達(dá)到規(guī)定數(shù)額時，可集體與建設(shè)銀行訂約興建住宅。這種房子往往一造就是一排數(shù)座，樣式相同，形成一個行列或一個住宅小區(qū)。因其房屋的造價低于單個的獨門獨院，是深受人們歡迎的一種建房方式。聯(lián)邦德國通過私人合作儲金所建的房屋已超過一千多萬套。
( 四 ) 福利住房與住房補貼
福利住房是由國家出資為多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入的公民建造的。由于福利公寓樓是公共建筑公司從國家取得優(yōu)惠貸款建成的，因此，它必須承擔(dān)房租優(yōu)惠的義務(wù)。
在德國，無力支付自由住房市場上高房租的低收入者多住在房租優(yōu)惠的福利住房中。在德國西部有 16 ％的租用住宅是福利住房。同時，聯(lián)邦政府為改善德國東部居民的住房條件，自 90 年代以來每年都撥巨款在此建造福利住宅，其中， 1994 年撥款約 10 億馬克。此后幾年，聯(lián)邦政府不斷增加投資建立福利住宅，以緩解西部人口密集地區(qū)和東部住房狀況。
在德國，大學(xué)生公寓也是在得到國家巨額補貼下建造的。大學(xué)生公寓樓的條件很令大學(xué)生們滿意，一間 10 一 12 平方米的單間，內(nèi)有洗臉池、衣柜、書桌、書架、床和被褥及一兩把椅子。公寓樓中有 24 小時供熱水的淋浴室，公共廚房中有電爐、烤箱、冰箱、碗櫥及餐桌等，樓下地下室是洗衣房，投幣大滾筒洗衣機隨時供學(xué)生洗衣之用。每個住戶都有自己各自的信箱，公寓俱樂部為讀書疲倦的學(xué)生提供了鍛煉、娛樂的場所。這樣一間條件優(yōu)越的學(xué)生公寓的房租每月在 200 馬克以下，只相當(dāng)于市場價的一半。因此，學(xué)生公寓是德國大學(xué)生和外國留學(xué)生首選的住所，只可惜僧多粥少，僅有 1 ／ 10 的學(xué)生有此運氣。大部分學(xué)生在求學(xué)的同時，還要為尋找一處適合自己的避風(fēng)港而四處奔波。
住房是人們的基本需求，在德國凡收入不足以租賃適當(dāng)住房的公民可向政府申請住房補貼。政府發(fā)放的住房補貼是根據(jù)各人的申請，以租金補貼和房產(chǎn)費用補貼的形式支付的。當(dāng)個人收入提高到一定界就不能再享受補貼了。 1991 年底德國有 300 多萬個家庭享受了住房補貼。
住房補貼的費用由政府和州各負(fù)擔(dān)一半，這筆費用 1994 年達(dá) 70 億馬克。如今，住房補貼已成為德國社會保障體制的一項內(nèi)容得到了具體的實施，它在改善居民居住條件方面是行之有效的。
西歐人有一種說法是：吃在法國，穿在英國，住在德國。德國人的住房比較寬敞，一般都在 100平方米以上。不過這種居住條件也是經(jīng)過幾十年的努力才達(dá)到的。
在第二次世界大戰(zhàn)中，德國的許多城市被夷為平地，戰(zhàn)后德國存在著嚴(yán)重的房荒。當(dāng)時國家能提供給1700萬個家庭居住的住宅僅為1000萬套，許多人拖家?guī)Э诩淖∮H友籬下，或在臨時接待站中棲身。政府面臨的首要問題就是盡努力建房，以緩解人們住房緊缺的狀況。如今，在德國包括大型別墅、獨門小院，公寓單元房等各種類型的住房大約有3499萬套，其中2792萬套住宅在原西德地區(qū)，這里人均居住面積達(dá)35平方米，住房數(shù)量與家庭戶數(shù)基本持平，戰(zhàn)后住房緊張的狀況得到了根本緩解。在德國這2792萬套住宅中，有40％為私人住宅，有60％供出租。
隨著住房條件的改善，人們越來越注重住房的質(zhì)量，不僅要求住房具備現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)
如合理的住房結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代化的衛(wèi)生設(shè)備、不銹鋼系列化廚房用具、集中供暖、電話進(jìn)入家家
戶戶等，同時隨著居民文化素質(zhì)的提高，美化住宅環(huán)境成為人們對住宅的新要求。在德國不僅家家都用鮮花、綠葉點綴居室，就是樓與樓之間也都留出足夠的空地作草坪和兒童游樂場。
從住宅數(shù)量與人口相對應(yīng)的角度看，德國的住房情況不能說是緊張的，但在德國西部
一些人口密集地區(qū)，年輕夫婦、多子女家庭和外國人要想租到合適的住房也不是件容易的事。造成這種狀況的原因比較復(fù)雜，一般認(rèn)為：一是家庭結(jié)構(gòu)的變化，如今兩三代同堂的家庭越來越少，而一夫一妻以至個人獨居的 "小家庭"越來越多，甚至有的青少年為了追求種種自由，還未成年就搬出家庭去自營"巢穴"；二是戰(zhàn)后生育高峰期的人已到了成家的年齡，這批人急需住房；三是外國移民和原民主德國的居民大量涌入，從1988年初至1994年底，居民增長了400萬，這在一定程度上使某些地區(qū)的住房趨于緊張。人們對住房需求的增加同時也促進(jìn)了原西德地區(qū)建房業(yè)的復(fù)興，1994年建成住宅達(dá)48萬套，以后又持續(xù)增長。
德國東部地區(qū)的居住情況比西部地區(qū)要遜色一等，那里人均居住面積為28平方米。德國統(tǒng)一時，德國東部的現(xiàn)有住房許多已年久失修，缺乏現(xiàn)代化的衛(wèi)生設(shè)備，供暖設(shè)備也已陳舊不堪，急待改善。為此，原東德公民眼見西德同胞豪華舒適的宅院，迫切希望在其有生之年也能擁有一套像樣的好房子。1990年，在德國東部地區(qū)用復(fù)興貸款修復(fù)并使其達(dá)到現(xiàn)代化水平的住宅達(dá)200萬套。199l-1992年，聯(lián)邦政府撥款對德國東部地區(qū)30％的現(xiàn)有住宅進(jìn)行維修和現(xiàn)代化改建。1994年，又撥款10億馬克用于建造福利住房和老房子的修繕。為改善全德居民的住房條件，聯(lián)邦政府每年都為建造福利住房提供資金，1991年為17.6億馬克，1992和1993年各為27億，1994年為24.6億，1995年為19億。
(二)不愛高樓愛鄉(xiāng)居
德國人不喜歡喧鬧的城市和高層的住宅，不喜歡塔式的高層公寓樓房破壞他們的田園風(fēng)光?？v觀德國的城市建筑，十幾層的高樓并不多見，各處可見的多是傳統(tǒng)形式的中低層建筑，德國人雖在城里上班，但他們喜歡把家安置在距城幾十公里外的郊區(qū)小鎮(zhèn)。凡是有條件的都希望擁有兩處住房，一處在大城市中，以便于工作，一處在幽靜的鄉(xiāng)村，以供周末休憩。能夠達(dá)到這一目標(biāo)，既是個人成功的標(biāo)志，也是可向親友炫耀的資本。 德國人酷愛大自然，傳統(tǒng)式的二三層小樓散落在山坡、田野、林間或河邊，樓前房后都配有別致的小花園。在德國幾乎家家都有盆花，有的家庭還有室內(nèi)花壇，栽種著木本和草本的各種花卉，就是陽臺、宅邊也被充分利用種上了花草。五彩繽紛的花卉布滿庭園，充滿著詩情畫意，給人以美的享受。
德國中等階層的家庭多住在具有傳統(tǒng)形式的矮層建筑中，這些建筑有的是獨戶，有的是半獨立式的。這類住宅保留有傳統(tǒng)的外觀，房頂呈人字形或四坡、復(fù)折等形狀。顏色也是多種多樣的，一般北方色調(diào)偏淺，但無論什么顏色都注重與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。此外這種住宅居住面積都較大，在構(gòu)造和布局上盡量利用空間，設(shè)計也合理科學(xué)。近年來，一種半獨立式的樓房很受歡迎，這種房子之所以被稱之為 " 半獨立 " ，是因為它是兩座連成一體的小樓，兩所房子并肩而立，共有一面山墻，每所各住一家，園地中間有圍欄或矮墻相隔，使兩家相鄰而互不干擾。這種房子與其他左鄰右舍絕然分開，既可保持居住情況的相對幽靜，又可以適當(dāng)節(jié)約地皮、減低造價。
( 三 ) 分期付款 實現(xiàn)小康
德國人非?？粗鼐幼l件，住房象征著一個人的社會地位與公眾形象。擁有一幢自己的住房是絕大多數(shù)德國人夢寐以求的目標(biāo)，但要擁有一幢獨門獨院的住宅對工薪階層的一般德國人來說也絕非易事，沒有雄厚的買房資金，單靠私人儲蓄買房，恐怕要等到退休才能實現(xiàn)。但在幽靜的郊區(qū)小鎮(zhèn)、郁郁蔥蔥的山坡、林間、湖畔，座座式樣各異的民宅、別墅點綴其間，它們的主人并不是什么富足大戶，都是些平平常常的德國百姓，他們中有教師、職員、中小企業(yè)者、自由職業(yè)者等。這些發(fā)不了橫財?shù)膶こ０傩帐怯檬裁捶椒ㄉw起了別墅式的小洋樓、過上了富足的小康生活的 ? 這就是分期付款建房法。
德國有一系列社會保障和建房政策，國家設(shè)立有建設(shè)貸款制和建房互助儲金制。政府為鼓勵私人建房，向私人提供低息建房貸款。個人預(yù)交一部分建房款，其余向銀行借貸，雙方簽訂具有法律效力的還款合同，即可購建新房。至于貸款可分 10 年或 20 年期限，每月從其工資中償還。用分期付款的方式購房在西方國家很普遍，人們并不視借債為羞恥，按法律行事的財產(chǎn)借貸被視為受法律保護(hù)的正?，F(xiàn)象。當(dāng)然。靠貸款建房也有一定的心理壓力，在高失業(yè)率的西方社會，一旦失業(yè)無力償還貸款，就要用房產(chǎn)作抵押，惟有平日努力工作，盡早還清貸款，到時方可松一口氣。
建房互助儲金制是一種私人合作集資建房的形式，由建房者牽頭組織一個合作互助體，大家經(jīng)過協(xié)商簽訂具有法律效力的蓋房合同，當(dāng)其成員集資達(dá)到規(guī)定數(shù)額時，可集體與建設(shè)銀行訂約興建住宅。這種房子往往一造就是一排數(shù)座，樣式相同，形成一個行列或一個住宅小區(qū)。因其房屋的造價低于單個的獨門獨院，是深受人們歡迎的一種建房方式。聯(lián)邦德國通過私人合作儲金所建的房屋已超過一千多萬套。
( 四 ) 福利住房與住房補貼
福利住房是由國家出資為多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入的公民建造的。由于福利公寓樓是公共建筑公司從國家取得優(yōu)惠貸款建成的，因此，它必須承擔(dān)房租優(yōu)惠的義務(wù)。
在德國，無力支付自由住房市場上高房租的低收入者多住在房租優(yōu)惠的福利住房中。在德國西部有 16 ％的租用住宅是福利住房。同時，聯(lián)邦政府為改善德國東部居民的住房條件，自 90 年代以來每年都撥巨款在此建造福利住宅，其中， 1994 年撥款約 10 億馬克。此后幾年，聯(lián)邦政府不斷增加投資建立福利住宅，以緩解西部人口密集地區(qū)和東部住房狀況。
在德國，大學(xué)生公寓也是在得到國家巨額補貼下建造的。大學(xué)生公寓樓的條件很令大學(xué)生們滿意，一間 10 一 12 平方米的單間，內(nèi)有洗臉池、衣柜、書桌、書架、床和被褥及一兩把椅子。公寓樓中有 24 小時供熱水的淋浴室，公共廚房中有電爐、烤箱、冰箱、碗櫥及餐桌等，樓下地下室是洗衣房，投幣大滾筒洗衣機隨時供學(xué)生洗衣之用。每個住戶都有自己各自的信箱，公寓俱樂部為讀書疲倦的學(xué)生提供了鍛煉、娛樂的場所。這樣一間條件優(yōu)越的學(xué)生公寓的房租每月在 200 馬克以下，只相當(dāng)于市場價的一半。因此，學(xué)生公寓是德國大學(xué)生和外國留學(xué)生首選的住所，只可惜僧多粥少，僅有 1 ／ 10 的學(xué)生有此運氣。大部分學(xué)生在求學(xué)的同時，還要為尋找一處適合自己的避風(fēng)港而四處奔波。
住房是人們的基本需求，在德國凡收入不足以租賃適當(dāng)住房的公民可向政府申請住房補貼。政府發(fā)放的住房補貼是根據(jù)各人的申請，以租金補貼和房產(chǎn)費用補貼的形式支付的。當(dāng)個人收入提高到一定界就不能再享受補貼了。 1991 年底德國有 300 多萬個家庭享受了住房補貼。
住房補貼的費用由政府和州各負(fù)擔(dān)一半，這筆費用 1994 年達(dá) 70 億馬克。如今，住房補貼已成為德國社會保障體制的一項內(nèi)容得到了具體的實施，它在改善居民居住條件方面是行之有效的。