作為曾經(jīng)的建設(shè)部科技司司長和現(xiàn)任的工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長，聶梅生一直是地產(chǎn)界比較敢言、直言的代表性人物。在2007年的房地產(chǎn)奇跡已經(jīng)過去，新的格局尚不明朗之時，聶梅生反思2007年，指出，房地產(chǎn)企業(yè)對形勢的判斷需要理性。2007年的故事不會重復(fù)，因此，地產(chǎn)企業(yè)要謹慎應(yīng)對，尋找新的增長點。
經(jīng)濟觀察報：很多人認為，萬科降價是為了清理門戶，房地產(chǎn)業(yè)會形成一定程度壟斷，你怎么看？
聶梅生：客觀上集中化可能會加強，壟斷還不至于。不要忘了，正是2007年的炒作壟斷最多。那時候，很多企業(yè)在股市上裝錢圈地，推動股市和土地市場的聯(lián)動。高價拿地，再去股市融資，大力擴張?，F(xiàn)在來看，他們的判斷失誤，幻想太多。大量圈地造成這些企業(yè)占用大量資金?，F(xiàn)在怎么辦？開發(fā)這些土地還需要更多的投入，不按期開發(fā)政府又要收回。2008年的地價趨于平穩(wěn)，高價土地成了燙手的山芋。
經(jīng)濟觀察報：為什么會判斷失誤？可不可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的集體判斷失誤？
聶梅生：2007年可以說是房地產(chǎn)的奇跡，2008年不會再重復(fù)了。去年的形勢確實誰都看不懂。第一和第四季度反差這么大，二、三季度形勢又那么好，不容易看明白。
經(jīng)濟觀察報：那你怎么看待萬科降價事件？
聶梅生：我個人認為，我現(xiàn)在想明白了。萬科提出的拐點論其實就是萬科的拐點。萬科在進行拐點式調(diào)整，需要放在大背景下來說明。你還記得去年9、10月份，萬科提出過2010年實現(xiàn)“1000億計劃”吧？能不能實現(xiàn)？如果不出現(xiàn)奇跡，應(yīng)該很有難度吧。至少資金環(huán)境與以往不一樣了吧。萬科去年大量買地，大量投入，如今要加快資金周轉(zhuǎn)，這是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。
經(jīng)濟觀察報：都說開發(fā)商資金困難，情況是不是這樣？
聶梅生：今年一季度是開發(fā)商對人民幣最饑渴的時期。貸款利率、額度、規(guī)模的時間表限制都對開發(fā)商很不利。確實有很多企業(yè)到處想辦法融資，通過股權(quán)融資。但是也沒什么買家，除非能多讓利。大開發(fā)商一樣也困難，他們?nèi)ツ陹甑腻X大多數(shù)投入于買地和擴大規(guī)模了。今年大家都在數(shù)自己口袋里有多少錢，想大筆掙錢的人少了。
經(jīng)濟觀察報：未來房價會怎么運行，你是否有判斷了？
聶梅生：局面取決于買方，以前一直是賣方市場，現(xiàn)在買方市場也形成了。如果需求確實萎縮了，那么房價肯定會下降?，F(xiàn)在的情況是，買方在觀望，賣方也在扛著，所以交易量會下降。不過，我認為，宏觀上看供需關(guān)系的主要指標并沒有變化，人口、城市化等數(shù)據(jù)沒有變化。
經(jīng)濟觀察報：那么房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)上揚嗎？
聶梅生：還是要等等，再觀察一下二季度情況比較好。影響房地產(chǎn)和房價的因素很多。通貨膨脹如果繼續(xù)下去，同時利息又不調(diào)高，負利率會導(dǎo)致儲蓄搬家，房價上揚也很難說。我們的研究發(fā)現(xiàn)，負利率總是和高房價有關(guān)聯(lián)。另外，其他國家的經(jīng)濟會不會拖累中國，也很難講。如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)問題，就不好說了。總的說來，房價大漲我看不出來，但是房價下跌的可能性可也不是空穴來風(fēng)。沒有特殊情況的話，房價應(yīng)該保持穩(wěn)定。
經(jīng)濟觀察報：未來房地產(chǎn)企業(yè)怎么調(diào)整呢？大型企業(yè)是不是更好過一些？
聶梅生：生存下去未必非要圈錢圈地。越是低迷的時候，越容易出新意。新的市場可能會出現(xiàn)，也可能出現(xiàn)草根英雄。今年，我在訪美期間，很多人跟我說，“你們?yōu)槭裁床会槍ξ覀冞@些要歸國的老人設(shè)計房產(chǎn)項目呢？”我們現(xiàn)在發(fā)展的是養(yǎng)老院式房產(chǎn)，其實這些老人財力比較足，他們也同樣需要旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)。房地產(chǎn)壟斷不太容易出現(xiàn)，房地產(chǎn)和彩電、冰箱行業(yè)不一樣，而且壟斷需要快速擴張，如今是難了。
經(jīng)濟觀察報：很多人認為，萬科降價是為了清理門戶，房地產(chǎn)業(yè)會形成一定程度壟斷，你怎么看？
聶梅生：客觀上集中化可能會加強，壟斷還不至于。不要忘了，正是2007年的炒作壟斷最多。那時候，很多企業(yè)在股市上裝錢圈地，推動股市和土地市場的聯(lián)動。高價拿地，再去股市融資，大力擴張?，F(xiàn)在來看，他們的判斷失誤，幻想太多。大量圈地造成這些企業(yè)占用大量資金?，F(xiàn)在怎么辦？開發(fā)這些土地還需要更多的投入，不按期開發(fā)政府又要收回。2008年的地價趨于平穩(wěn)，高價土地成了燙手的山芋。
經(jīng)濟觀察報：為什么會判斷失誤？可不可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的集體判斷失誤？
聶梅生：2007年可以說是房地產(chǎn)的奇跡，2008年不會再重復(fù)了。去年的形勢確實誰都看不懂。第一和第四季度反差這么大，二、三季度形勢又那么好，不容易看明白。
經(jīng)濟觀察報：那你怎么看待萬科降價事件？
聶梅生：我個人認為，我現(xiàn)在想明白了。萬科提出的拐點論其實就是萬科的拐點。萬科在進行拐點式調(diào)整，需要放在大背景下來說明。你還記得去年9、10月份，萬科提出過2010年實現(xiàn)“1000億計劃”吧？能不能實現(xiàn)？如果不出現(xiàn)奇跡，應(yīng)該很有難度吧。至少資金環(huán)境與以往不一樣了吧。萬科去年大量買地，大量投入，如今要加快資金周轉(zhuǎn)，這是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。
經(jīng)濟觀察報：都說開發(fā)商資金困難，情況是不是這樣？
聶梅生：今年一季度是開發(fā)商對人民幣最饑渴的時期。貸款利率、額度、規(guī)模的時間表限制都對開發(fā)商很不利。確實有很多企業(yè)到處想辦法融資，通過股權(quán)融資。但是也沒什么買家，除非能多讓利。大開發(fā)商一樣也困難，他們?nèi)ツ陹甑腻X大多數(shù)投入于買地和擴大規(guī)模了。今年大家都在數(shù)自己口袋里有多少錢，想大筆掙錢的人少了。
經(jīng)濟觀察報：未來房價會怎么運行，你是否有判斷了？
聶梅生：局面取決于買方，以前一直是賣方市場，現(xiàn)在買方市場也形成了。如果需求確實萎縮了，那么房價肯定會下降?，F(xiàn)在的情況是，買方在觀望，賣方也在扛著，所以交易量會下降。不過，我認為，宏觀上看供需關(guān)系的主要指標并沒有變化，人口、城市化等數(shù)據(jù)沒有變化。
經(jīng)濟觀察報：那么房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)上揚嗎？
聶梅生：還是要等等，再觀察一下二季度情況比較好。影響房地產(chǎn)和房價的因素很多。通貨膨脹如果繼續(xù)下去，同時利息又不調(diào)高，負利率會導(dǎo)致儲蓄搬家，房價上揚也很難說。我們的研究發(fā)現(xiàn)，負利率總是和高房價有關(guān)聯(lián)。另外，其他國家的經(jīng)濟會不會拖累中國，也很難講。如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)問題，就不好說了。總的說來，房價大漲我看不出來，但是房價下跌的可能性可也不是空穴來風(fēng)。沒有特殊情況的話，房價應(yīng)該保持穩(wěn)定。
經(jīng)濟觀察報：未來房地產(chǎn)企業(yè)怎么調(diào)整呢？大型企業(yè)是不是更好過一些？
聶梅生：生存下去未必非要圈錢圈地。越是低迷的時候，越容易出新意。新的市場可能會出現(xiàn)，也可能出現(xiàn)草根英雄。今年，我在訪美期間，很多人跟我說，“你們?yōu)槭裁床会槍ξ覀冞@些要歸國的老人設(shè)計房產(chǎn)項目呢？”我們現(xiàn)在發(fā)展的是養(yǎng)老院式房產(chǎn)，其實這些老人財力比較足，他們也同樣需要旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)。房地產(chǎn)壟斷不太容易出現(xiàn)，房地產(chǎn)和彩電、冰箱行業(yè)不一樣，而且壟斷需要快速擴張，如今是難了。