一、以財務報告為目的的評估及其作用
（一）以財務報告為目的的評估的定義
以財務報告為目的的評估，是指注冊資產評估師基于企業(yè)會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
由定義可知，以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債。價值類型是公允價值或特定價值，它對評估技術（評估方法）具有一定的約束。由于以財務報告為目的的評估在遵循評估準則的基礎上，還要參照相關會計準則的規(guī)定，以滿足財務報告披露的要求。
（二）以財務報告為目的的評估的作用
1.評估技術能夠滿足會計計量專業(yè)上的需求。
2.評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。
3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。
二、以財務報告為目的的評估的適用范圍和特點
（一）以財務報告為目的的評估的規(guī)范體系
一般意義上，以財務報告為目的的評估業(yè)務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債，也有資產組或資產組組合（對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求）。
（二）以財務報告為目的的評估的特點
1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務。會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。
注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法，根據(jù)會計準則的要求，合理確定評估對象，選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法，更有效地服務于會計計量的特定要求。
2.以財務報告為目的的評估業(yè)務具有多樣性、復雜性。
3.以財務報告為目的的評估所采用的評估方法的多樣性。
三、以財務報告為目的的評估與會計和審計的互動關系
（一）會計信息計量對評估的需求
企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值（注意會計中的公允價值和我們第一章講授的公允價值含義不同，相當于資產評估這門學科中的市場價值）計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量”。而會計計量中許多會計要素比如土地、投資性房地產、無形資產等公允價值的確定需要具備很強的專業(yè)知識，這一要求遠遠超出了會計人員的知識和能力范圍，所以在確定這些資產公允價值時，需要借助外部評估人員的服務，由評估人員提供專業(yè)的評估結果。
對于專業(yè)性強、復雜程度高的公允價值確定，財務報告外部使用者更希望和愿意看到的是由獨立專業(yè)人員提供的評估結果。
（二）審計對評估的需求
1.我國審計法規(guī)的規(guī)定
中國注冊會計師審計準則第1322號——《公允價值計量和披露的審計》第四條規(guī)定“按照適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定，作出公允價值計量和披露是被審計單位管理層的責任。注冊會計師應當獲取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)，以確定公允價值計量和披露是否符合適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定”。
基于獨立性的要求，審計單位或人員不能對同一客戶提供公允價值評估服務，審計人員是公允價值計量的最終審核人。在一些需要專業(yè)性評估的領域，聘請外部獨立評估人員更能發(fā)揮專業(yè)服務的優(yōu)勢，在提高會計信息質量的同時，也能降低審計人員的風險。
2.國外相關法規(guī)的規(guī)定
美國公眾公司會計監(jiān)督委員會（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計實務提示公告第2號《金融工具公允價值計量的審計和利用專家工作的相關問題》。國際會計師聯(lián)合會（IFAC）下屬的國際審計與鑒證準則理事會（IAASB）發(fā)布了國際審計準則第540號《包括公允價值計量的會計估計及相關披露的審計》、國際審計準則第500號《審計證據(jù)》和第620號《利用專家的工作》。
（三）評估在會計計量、審計中的應用
中國資產評估協(xié)會發(fā)布的《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，規(guī)范了注冊資產評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護了社會公共利益和資產評估各方當事人的合法權益。該指南明確了以財務報告為目的的評估的相關業(yè)務（包括合并對價分攤、資產減值、投資性房地產、金融工具確認和計量）的價值類型、評估方法，以及各項業(yè)務的評估假設和參數(shù)選取注意事項等，為會計計量提供客觀、公正的專業(yè)支持。
在公允價值計量體系中，外部專業(yè)人員的評估結果是計量工具，會計將根據(jù)評估結果直接對賬目進行調整，評估結果通過會計計量成為資產、負債公允價值的會計信息。
會計人員對公允價值的計量和披露負責，外部評估人員對評估結論的合理性負責，審計人員對公允價值的審計結論負責。由此，會計信息責任體系發(fā)展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。
四、以財務報告為目的的評估國內外發(fā)展狀況
（一）以財務報告為目的的評估在國際上的發(fā)展
（二）以財務報告為目的的評估在國內的發(fā)展
2006年2月財政部發(fā)布的會計準則引入了公允價值的概念和計量模式。2007年11月，中國資產評估協(xié)會發(fā)布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，以規(guī)范注冊資產評估師以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益。該指南自2008年1月1日起實施。
第二節(jié) 以財務報告為目的的評估實務應用
一、資產評估在企業(yè)合并對價分攤中的應用
（一）企業(yè)合并對價分攤概述
1.企業(yè)合并
（1）定義
企業(yè)合并是指將兩個或者兩個以上單獨的企業(yè)合并形成一個報告主體的交易或事項。
（2）分類
①同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的。
②非同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的。
【注意】
（1）涉及業(yè)務的合并可比照企業(yè)合并準則的規(guī)定處理。
業(yè)務是指企業(yè)內部某些生產經(jīng)營活動或資產、負債的組合，該組合具有投入、加工、處理過程和產出能力，能獨立計算其成本費用或生產的收入，但不構成一個企業(yè)，不具有獨立的法人資格。
（2）以下類型的交易或事項因不屬于企業(yè)合并準則的規(guī)范范圍。
組建合營企業(yè)、購買子公司少數(shù)股權以及購買資產或資產組。
2.企業(yè)合并對價分攤
（1）同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對價分攤的問題
對于同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)合并中取得的資產和負債，應當按照合并日在被合并方的賬面價值計量。因此，同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對價分攤的問題。
（2）對于非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對價分攤
合并對價分攤指符合企業(yè)合并準則的非同一控制下的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認資產、負債及或有負債之間的分配。
對于非同一控制下的企業(yè)合并，購買方在購買日應當對合并成本進行分配，按照相關規(guī)定確認所取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債。購實方對合并成本大于合并中取得的對購買方購買可辨認凈資產公允價值份額的差額，應當確認為商譽。
3.合并對價分攤對合并報表的影響
（1）對購買方合并日財務報表的影響
企業(yè)合并形成母子公司關系的，母公司應當編制購買日的合并資產負債表，因企業(yè)合并取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債應當以公允價值列示。在合并資產表上，可能產生下述新會計科目，包括但不限于無形資產、遞延所得稅資產或負債、商譽等。
企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，購買方應當在附注中披露被購買方各項可辨認資產、負債在上一會計期間資產負債表日的賬面價值和公允價值。
（2）對購買方合并日后財務報表的影響
合并對價分攤會影響購買方合并日后各會計期間的會計利潤，如經(jīng)濟壽命有限的無形資產在剩余使用壽命內攤銷，將會導致合并利潤表的息稅前利潤減少；如對商譽、經(jīng)濟壽命不確定的無形資產進行的年度減值測試，可能加劇未來會計期間合并利潤表的凈利潤波動。
（二）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象
1.企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象（特別注意區(qū)別）
根據(jù)《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第十九條的規(guī)定，合并對價分攤事項涉及的評估業(yè)務所對應的評估對象應當是合并中取得的被購買方各項的可辨認資產、負債及或有負債。
這與企業(yè)并購中的企業(yè)價值評估所對應的評估對象有所不同。在企業(yè)并購中的企業(yè)價值評估所對應的評估對象一般為企業(yè)整體價值、股東的全部權益價值或部分權益價值。
2.可辨認資產、負債及或有負債的確認原則與識別
（1）合并中取得的被購買方的無形資產或或有負債，其公允價值能夠可靠地計量的，應當單獨確認為無形資產或負債，并按照公允價值計量。
（2）可辨認無形資產確認
①識別無形資產的法規(guī)依據(jù)
評估師在執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務中，應通過執(zhí)行相關的識別程序，識別出所有在收購日存在的重大可辨認的無形資產。
評估師在識別無形資產過程中應當以《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》以及《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》中對于企業(yè)合并項下無形資產的相關規(guī)定為依據(jù)。
②在實務中，評估師識別無形資產的關鍵在于判斷該項資產是否可辨認。對此，評估師應該進行分析，滿足以下兩方面任何一個條件，即可確認為可辨認的無形資產
首先，向管理層了解被收購公司是否存在源自合同權利或基于法律的法定權利的無形資產；
需要注意的是，對于滿足合同權利或基于法律的法定權利，即使從法律角度并非合同或有合同約束力，例如訂單，甚至是可以取消的訂單，亦滿足了合同權利的確認條件。
在判斷無形資產是否滿足合同權利或基于法律的法定權利的條件時，如果合同或協(xié)議含有限制特定資產從被收購方分離的條款（如限制轉讓與政府簽訂的合約），即需要與其他相關的合同、資產、負債一起出售或轉移，此類限制并不影響滿足合同權利的無形資產的確認。即使某項無形資產無法單獨出售、轉移、授權許可、租賃或者交換，但可以與其他相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換，這項無形資產仍然滿足可分離的確認條件。
其次，考慮該無形資產是否能夠從被收購公司中分離出來，并能單獨或者與其他相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。
【注意】
滿足可分離條件的無形資產的出售、轉移、授予許可、租賃或者交換不能受到任何限制，否則，該等資產不滿足可分離的確認條件。例如，客戶信息受到保密協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其無法滿足可分離的條件。
③下列無形資產因無法滿足上述可辨認的判斷條件，在實務操作中，一般不作為可辨認無形資產。
例如：消費者基礎、客戶服務能力、地域優(yōu)勢、經(jīng)過特別訓練的員工等。
（3）或有負債的識別
①法律依據(jù)
《企業(yè)會計準則第13號——或有事項》
②認定條件
與或有事項相關的義務同時滿足下列條件，應當確認為預計負債：
該義務是企業(yè)承擔的現(xiàn)時義務，履行該義務很可能導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)；該義務的金額能夠可靠地計量。
③評估師在識別或有負債的過程中需要關注以下幾方面：
在收購日是否存在未決訴訟；在收購日是否存在待執(zhí)行的虧損合同；被收購公司是否有為其他公司或個人進行債務擔保；在收購日是否存在已對外公布的詳細重組計劃；被收購公司對售出產品所作的質量保證；了解對被收購公司進行的相關盡職調查的結果。
④可能確認的或有負債的項目一般包括
產品質量保證、不可撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務等。
（三）企業(yè)合并對價分攤評估
1.有形資產、負債以及或有負債的評估
2.無形資產的評估
（1）無形資產評估總體方法選擇
存在活躍市場的按購買日的市場價格確定其公允價值
不存在活躍市場的，無法取得有關市場信息的按照一定的估值技術確定其公允價值。
（2）無形資產的具體評估方法
市場法市場法往往較難作為無形資產的首選評估方法。
收益法①無形資產最常用的評估方法。
②常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法。
成本法①運用成本法進行無形資產公允價值評估，往往無法反映該項無形資產給企業(yè)帶來的未來經(jīng)濟利益。
②成本法較少運用于企業(yè)無形資產的評估。
3.遞延所得稅的計算
（1）在按照規(guī)定確定了合并中應予確認的各項可辨認資產、負債的公允價值后，其計稅基礎與賬面價值不同形成暫時性差異的，應當按照所得稅會計準則的規(guī)定確認相應的遞延所得稅資產【如資產賬面價值小于計稅基礎引起可抵扣暫時性差異】或遞延所得稅負債【如資產賬面價值大于計稅基礎引起應納稅暫時性差異】。
（2）確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債的金額不應折現(xiàn)。
（3）被購買方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認的商譽和遞延所得稅項目，購買方在分配企業(yè)合并成本，匯總可辨認資產和負債時不應予以考慮。
4.商譽的計算
（1）在匯總計算各項可辨認資產、負債的公允價值后，即可得到被購買方可辨認凈資產公允價值。
（2）確定合并成本
通常情況下，企業(yè)合并成本按照購買方為進行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產、發(fā)行或承擔的債務和發(fā)行的權益性證券等在購買日的公允價值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項直接相關費用之和確定。對于通過多次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并成本為每一單項交換交易的成本之和。
（3）購買方對合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，應確認為商譽。
（4）對于企業(yè)合并商譽應確認的商譽值，評估師應當對其合理性進行分析，解釋商譽所代表的含義及其組成成分。一般來說，商譽由以下幾類因素構成：
①企業(yè)現(xiàn)有的管理團隊和員工團隊；
②并購后的協(xié)同效應，如銷售額的增加、成本開支的壓縮等；
③企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力，包括各類不符合無形資產確認條件的其他資產，如市場占有率、通過資本市場直接融資的能力、良好的政府關系等。
（5）在商譽的評估結果較高的情況下，評估師應當提請公司管理層關注其減值風險，并考慮及時執(zhí)行商譽的減值測試程序。
5.整體合理性測試
（1）基本要求
通常來說，在合并對價分攤的評估中，以被購買方各項資產公允價值為權重計算的加權平均資本回報率，應該與其加權平均資本成本基本相等或接近。否則需要進一步復核無形資產的識別過程以及各項可辨認資產、負債和或有負債的評估過程是否合理。
（2）各項資產的加權平均資產回報率計算
（3）在各項可辨認資產的必要資產回報率確定
除了考慮被購買方的整體企業(yè)價值外，尚需考慮該資產自身風險相關的因素。確定可辨認無形資產的必要資產回報率時，可參考企業(yè)價值評估時采用的加權平均資本成本，并在此基礎上考慮必要的風險溢價或折價。
（四）企業(yè)合并對價分攤評估案例分析
二、資產評估在企業(yè)資產減值測試中的應用
（一）資產減值測試及其所涉及的價值類型
1.資產減值測試
當企業(yè)資產的可收回金額低于其賬面價值時，即表明資產發(fā)生了減值。
（二）資產減值測試評估中的評估對象
1.資產減值測試對象
（1）測試對象
①單項資產
如果有跡象表明一項資產可能發(fā)生減值的，企業(yè)應當以單項資產為基礎估計其可收回金額。
②資產組
但是在企業(yè)難以對單項資產的可回收金額進行估計的情況下，應當以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。
（2）資產組認定
①定義
資產組是企業(yè)可以認定的最小資產組合，其產生的現(xiàn)金流入應當基本上獨立于其他資產或資產組產生的現(xiàn)金流入。
②判斷一個資產或資產組是否獨立于其他資產或資產組產生現(xiàn)金流，至少應當從以下兩個方面來考慮：
Ⅰ.經(jīng)營層面的獨立性
例如一個鐵礦公司（假設只存在一個資產組組合）使用一條私有鐵路來運輸鐵礦石，這條鐵路不能單獨運營，因此無法單獨產生現(xiàn)金流，如果單獨出售，也只能收回殘值。在這種情況下，這條鐵路在經(jīng)營上與鐵礦公司無法分離，應該并入鐵礦公司所在資產組組合一并進行減值測試。
Ⅱ.是否存在合同的約束性限制
例如，一個公交運營公司同時運營五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公交公司與政府簽訂了一攬子合同，必須同時運營五條線路，無法將該條虧損線路單獨關閉。在這種情況下，這條虧損線路與其他四條線路由于合同的約束性限制無法分離，該線路應該與其他四條線路一并認定為一個資產組組合進行減值測試。
（3）商譽以及總部資產的減值測試
應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行。
資產組組合是指由若干個資產組組成的最小資產組組合。
2.資產減值測試評估對象的界定
（1）總體要求
資產減值測試評估對象應當與資產、資產組或資產組組合賬面價值的成分保持一致。
對于資產組或資產組組合而言，其賬面價值應當包括可直接歸屬于該資產組或資產組組合以及可以合理和一致地分攤至該資產組或資產組組合的商譽與總部資產的賬面價值。除非不考慮該負債的金額就無法確定資產組的可收回金額，資產組的賬面價值一般不應包括已確認的計息負債的賬面價值。
（2）常見的資產組或資產組組合的構成與評估對象
（3）幾種特殊對象分析
①營運資金
營運資金的主要組成為存貨、應收賬款和應付賬款等，嚴格來說并不屬于非流動資產減值測試的涵蓋范疇。然而在實務操作中，有時也將其加入資產組組合，在一般情況下以下兩種處理方法都是可行的：
情形一：資產組或資產組組合賬面構成中不包含營運資本，則評估對象也不包含營運資本。
預測期第一年的營運資本變動應在期初余額為零的基礎上計算，即假設預測期第一年需要投人一筆額外的營運資本，并且到預測期結束時收回該筆營運資本投入。
情形二：資產組或資產組組合賬面構成中包含營運資本，則評估對象也包含營運資本。
預測期第一年的營運資本變動應以評估對象構成中包含的營運資本為期初余額進行計算。
②總部資產
Ⅰ.企業(yè)總部資產包括
企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設備、研發(fā)中心等資產。
Ⅱ.總部資產的顯著特征
難以脫離其他資產或者資產組產生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產組。
Ⅲ.總部資產減值測試具體步驟
對于總部資產能夠按照合理和一致的基礎分攤至某資產組的部分，應當將總部資產的賬面分攤至該資產組；
對于總部資產難以分攤至任何資產組的部分，應當按照合理和一致的基礎分攤至由若干個資產組組成的最小的資產組組合。
③商譽
企業(yè)合并所形成的商譽，應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試。相關的資產組或者資產組組合應當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的資產組或者資產組組合，并且不應當大于企業(yè)所確定的報告分部。其具體分攤過程和總部資產類似。
商譽減值測試與企業(yè)合并對價分攤息息相關。很多企業(yè)在進行企業(yè)合并對價分攤時，就會對商譽將分攤至哪個資產組或者資產組組合進行初步判定，為日后的商譽減值測試打下基礎。而在進行商譽減值測試時，評估師也需要關注之前的合并對價分攤評估，理解商譽的分攤基礎，并在此基礎上仔細判斷合并對價分攤以及商譽減值測試在評估參數(shù)選取方面的不同之處。
（三）資產減值測試的評估方法和評估參數(shù)
1.資產減值測試的評估方法
（1）會計準則規(guī)定的資產減值測試不適用成本法。
①成本法的出發(fā)點是重置價值，其實質是在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產所需花費的全部費用。而按照會計準則的要求，無論是考慮單項資產、資產組或資產組組合預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，或者公允價值減去處置費用的凈額，其實質都是從評估對象未來可能為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益角度來衡量其公允價值。
②成本法成立前提受限于資產、資產組的評估值可以通過資產的未來運營得以全額回收。而運營收益需要使用收益法。
③資產減值測試準則定義的用于減值測試的資產、資產組或資產組組合是一個最小的現(xiàn)金產生單位，不可以繼續(xù)分割為更小的單元。資產、資產組或資產組組合的個體性決定了無法以成本法來將其作為一個整體加以評估。
（2）資產的公允價值減去處置費用的凈額
①公允價值的估計首先考慮采用市場法，根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價格，或與評估對象相同或相類似資產在其活躍市場上反映的價格為計算依據(jù)。
②當不存在相關活躍市場或缺乏相關市場信息時,參照企業(yè)價值評估的基本思路和方法（收益法）進行分析和計算。
資產或資產組的公允價值可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項資產或資產組的運營作出合理性決策，并適當?shù)乜紤]相關資產或資產組內資產的有效配置、改良或重置的前提下提交的預測資料，參照企業(yè)價值評估的基本思路和方法（收益法）進行分析和計算。通常來說，采用這種方法時，評估師也應該采用市場乘數(shù)等其他方法驗證結果，從而保證評估結論的取得充分考慮了恰當?shù)氖袌鰠⑴c者可獲取的信息。
③處置費用的估計包括與資產處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為使資產達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等。
（3）資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值---收益法
估計資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時通常采用收益法，即按照資產在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金額加以確定。
未來現(xiàn)金流量的預測是基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可能實現(xiàn)的收益。預測一般只考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產項目的改良或重置；資產組內其他資產項目于預測期末的變現(xiàn)凈值應當納入資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的計算。
2.資產減值測試的評估參數(shù)（固定資產減值測試計算未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為例）
（1）現(xiàn)金流預測基本要求
①現(xiàn)金流預測是基于經(jīng)企業(yè)管理層（如董事會）準備的針對評估對象的最近財務預算或者經(jīng)營計劃進行的，評估師應通過關注、檢驗歷史現(xiàn)金流預測和實際值之間的差異來評估和確定當前現(xiàn)金流預測假設的合理性。
②現(xiàn)金流預測應以評估對象的當前狀況為基礎，不應當包括與將來可能發(fā)生的、尚未做出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現(xiàn)金流量。
③評估師應當關注現(xiàn)金流預測涉及的主要評估參數(shù)，如銷售收入的增長，預測的長期息稅前利潤率等，是否與行業(yè)保持一致。如果不是，評估師應關注其原因所在。
④傳統(tǒng)使用的現(xiàn)金流預測包含的是未來每期單一的預計現(xiàn)金流量。在實務中，評估師應該詳細詢問管理層未來現(xiàn)金流在產生時間以及現(xiàn)金流大小方面的不確定性，并在必要時可以考慮情景分析（如考慮悲觀、一般、樂觀三種情況），以期程度對管理層準備的現(xiàn)金流預測加以校驗。
（2）現(xiàn)金流預測期
一般情況下，預測期必須涵蓋只考慮單項資產或資產組內主要資產項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，評估師可以基于管理層提供的財務預算或經(jīng)營計劃適當延長至資產組中主要資產項目的經(jīng)濟使用壽命結束。
根據(jù)減值測試準則的相關規(guī)定，減值測試涉及的現(xiàn)金流預測期一般只涵蓋5年；如超過5年，評估師要向管理層詢問，并取得管理層提供的證明更長期間合理性的證據(jù)。
一般來說，原來涵蓋的預測期之后延長期間內的現(xiàn)金流應該保持穩(wěn)定或者遞減的增長率，該增長率不應超過產品、行業(yè)或者企業(yè)主要業(yè)務所在國家的長期平均增長率，除非管理層能證明其是合理的。
（3）資本性支出預測
①預測的資本性支出中應該包括
維護資產正常運轉或者資產正常產出水平而必要的支出，或者屬于資產簡單維護下的支出，即維護性資本支出；完成在建工程和開發(fā)過程中的無形資產等的必要支出。
②預測的資本性支出中不應當包括
與資產改良或企業(yè)擴張相關的資本性支出，即改良性資本支出和擴張性資本支出。
（4）資產組中主要資產項目經(jīng)濟使用年限最后一年的凈現(xiàn)金流量
需要考慮處置資產所收到或者支出的凈現(xiàn)金流，相當于預期公允價值減去處置費用后的凈值。由于必須考慮處置費用，該處置資產的凈現(xiàn)金流可能為負值。
（5）企業(yè)所得稅的影響
估算預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值應該基于稅前基礎進行。
在實務操作中，可以考慮采用稅后基礎進行測算，或者將稅后折現(xiàn)率簡單推算為稅前折現(xiàn)率。
稅前折現(xiàn)率=稅后折現(xiàn)率/（1一所得稅率）
一般情況下，如果基于上述兩種方法計算的未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠遠超過被評估對象的賬面價值，則代表被評估對象出現(xiàn)減值情況的可能性較低。否則，則需要根據(jù)企業(yè)會計準則的要求計算以稅前為基礎的現(xiàn)值。
（6）折現(xiàn)率
①折現(xiàn)率要與預計的未來現(xiàn)金流匹配
如是否同為稅前或稅后基礎，是否同時考慮了通貨膨脹因素，又如是否有根據(jù)企業(yè)會計準則的要求計算相應的稅前折現(xiàn)率。
②特定風險對折現(xiàn)率預測的影響
從理論層面來說，在預計未來現(xiàn)金流量時已經(jīng)對特定的風險影響進行了調整的，在估計折現(xiàn)率時不需要再重復考慮這些因素，如缺乏控制權折扣；在預計未來現(xiàn)金流量時尚未對特定的風險影響進行調整的，在估計折現(xiàn)率時則需要考慮這些因素，如規(guī)模風險、缺乏流動性折扣。
3.可變現(xiàn)凈值兩種價值類型計算方法下的參數(shù)確定區(qū)別
三、資產評估在投資性房地產評估中的應用
（一）投資性房地產與公允價值計量
1.含義及構成
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
2.會計計量規(guī)定
在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量；但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
（二）投資性房地產評估中的評估對象
1.投資性房地產的具體范圍包括：
（1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物
指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權和建筑物：其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權
指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
2.下列不屬于投資性房地產
（1）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
（2）自用房地產
自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業(yè)自身的生產經(jīng)營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業(yè)的產品或服務中去，通過銷售商品或者提供服務為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在產生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產密切相關。
（3）作為存貨的房地產
作為存貨的房地產通常是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
從事房地產經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產。
【注意】
在評估實務中，存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產、無形資產（土地使用權）、存貨和投資性房地產。
需要注意的是，投資性房地產通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益，因而在進行評估的時候，評估對象應為附帶有租約的房地產。
（三）投資性房地產的評估方法及評估參數(shù)
在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。
1.市場比較法（屬于市場法）
在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。
2.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）
將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產價值；A——房地產的未來收益；R——資本化率。
3.收益乘數(shù)法（屬于市場法）
（1）原理
收益乘數(shù)是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值=年收益×收益乘數(shù)
（2）收益的確定
比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
①毛租金（年或者月）
通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。
②潛在毛收入
假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)所必須的費用。
4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）
5.租期及回收金額折現(xiàn)法（Term＆Reversion，“T&R”）（現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡化形式）
投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現(xiàn)為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
（四）投資性房地產評估案例分析
以下通過一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益。
1.基本情況
某房地產開發(fā)公司，擬于2008年底于中國內地A股市場首發(fā)上市（IPO）。該公司擁有的房地產中，有一項房地產項目根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續(xù)計量。
該投資性房地產位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場，建成于2007年3月。該購物中心為地上2層，建筑面積共16000平方米，目前大部分已出租。根據(jù)會計準則，需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。
（一）以財務報告為目的的評估的定義
以財務報告為目的的評估，是指注冊資產評估師基于企業(yè)會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
由定義可知，以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債。價值類型是公允價值或特定價值，它對評估技術（評估方法）具有一定的約束。由于以財務報告為目的的評估在遵循評估準則的基礎上，還要參照相關會計準則的規(guī)定，以滿足財務報告披露的要求。
（二）以財務報告為目的的評估的作用
1.評估技術能夠滿足會計計量專業(yè)上的需求。
2.評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。
3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。
二、以財務報告為目的的評估的適用范圍和特點
（一）以財務報告為目的的評估的規(guī)范體系
一般意義上，以財務報告為目的的評估業(yè)務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債，也有資產組或資產組組合（對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求）。
（二）以財務報告為目的的評估的特點
1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務。會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。
注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法，根據(jù)會計準則的要求，合理確定評估對象，選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法，更有效地服務于會計計量的特定要求。
2.以財務報告為目的的評估業(yè)務具有多樣性、復雜性。
3.以財務報告為目的的評估所采用的評估方法的多樣性。
三、以財務報告為目的的評估與會計和審計的互動關系
（一）會計信息計量對評估的需求
企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值（注意會計中的公允價值和我們第一章講授的公允價值含義不同，相當于資產評估這門學科中的市場價值）計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量”。而會計計量中許多會計要素比如土地、投資性房地產、無形資產等公允價值的確定需要具備很強的專業(yè)知識，這一要求遠遠超出了會計人員的知識和能力范圍，所以在確定這些資產公允價值時，需要借助外部評估人員的服務，由評估人員提供專業(yè)的評估結果。
對于專業(yè)性強、復雜程度高的公允價值確定，財務報告外部使用者更希望和愿意看到的是由獨立專業(yè)人員提供的評估結果。
（二）審計對評估的需求
1.我國審計法規(guī)的規(guī)定
中國注冊會計師審計準則第1322號——《公允價值計量和披露的審計》第四條規(guī)定“按照適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定，作出公允價值計量和披露是被審計單位管理層的責任。注冊會計師應當獲取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)，以確定公允價值計量和披露是否符合適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定”。
基于獨立性的要求，審計單位或人員不能對同一客戶提供公允價值評估服務，審計人員是公允價值計量的最終審核人。在一些需要專業(yè)性評估的領域，聘請外部獨立評估人員更能發(fā)揮專業(yè)服務的優(yōu)勢，在提高會計信息質量的同時，也能降低審計人員的風險。
2.國外相關法規(guī)的規(guī)定
美國公眾公司會計監(jiān)督委員會（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計實務提示公告第2號《金融工具公允價值計量的審計和利用專家工作的相關問題》。國際會計師聯(lián)合會（IFAC）下屬的國際審計與鑒證準則理事會（IAASB）發(fā)布了國際審計準則第540號《包括公允價值計量的會計估計及相關披露的審計》、國際審計準則第500號《審計證據(jù)》和第620號《利用專家的工作》。
（三）評估在會計計量、審計中的應用
中國資產評估協(xié)會發(fā)布的《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，規(guī)范了注冊資產評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護了社會公共利益和資產評估各方當事人的合法權益。該指南明確了以財務報告為目的的評估的相關業(yè)務（包括合并對價分攤、資產減值、投資性房地產、金融工具確認和計量）的價值類型、評估方法，以及各項業(yè)務的評估假設和參數(shù)選取注意事項等，為會計計量提供客觀、公正的專業(yè)支持。
在公允價值計量體系中，外部專業(yè)人員的評估結果是計量工具，會計將根據(jù)評估結果直接對賬目進行調整，評估結果通過會計計量成為資產、負債公允價值的會計信息。
會計人員對公允價值的計量和披露負責，外部評估人員對評估結論的合理性負責，審計人員對公允價值的審計結論負責。由此，會計信息責任體系發(fā)展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。
四、以財務報告為目的的評估國內外發(fā)展狀況
（一）以財務報告為目的的評估在國際上的發(fā)展
（二）以財務報告為目的的評估在國內的發(fā)展
2006年2月財政部發(fā)布的會計準則引入了公允價值的概念和計量模式。2007年11月，中國資產評估協(xié)會發(fā)布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，以規(guī)范注冊資產評估師以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益。該指南自2008年1月1日起實施。
第二節(jié) 以財務報告為目的的評估實務應用
一、資產評估在企業(yè)合并對價分攤中的應用
（一）企業(yè)合并對價分攤概述
1.企業(yè)合并
（1）定義
企業(yè)合并是指將兩個或者兩個以上單獨的企業(yè)合并形成一個報告主體的交易或事項。
（2）分類
①同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的。
②非同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的。
【注意】
（1）涉及業(yè)務的合并可比照企業(yè)合并準則的規(guī)定處理。
業(yè)務是指企業(yè)內部某些生產經(jīng)營活動或資產、負債的組合，該組合具有投入、加工、處理過程和產出能力，能獨立計算其成本費用或生產的收入，但不構成一個企業(yè)，不具有獨立的法人資格。
（2）以下類型的交易或事項因不屬于企業(yè)合并準則的規(guī)范范圍。
組建合營企業(yè)、購買子公司少數(shù)股權以及購買資產或資產組。
2.企業(yè)合并對價分攤
（1）同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對價分攤的問題
對于同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)合并中取得的資產和負債，應當按照合并日在被合并方的賬面價值計量。因此，同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對價分攤的問題。
（2）對于非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對價分攤
合并對價分攤指符合企業(yè)合并準則的非同一控制下的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認資產、負債及或有負債之間的分配。
對于非同一控制下的企業(yè)合并，購買方在購買日應當對合并成本進行分配，按照相關規(guī)定確認所取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債。購實方對合并成本大于合并中取得的對購買方購買可辨認凈資產公允價值份額的差額，應當確認為商譽。
3.合并對價分攤對合并報表的影響
（1）對購買方合并日財務報表的影響
企業(yè)合并形成母子公司關系的，母公司應當編制購買日的合并資產負債表，因企業(yè)合并取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債應當以公允價值列示。在合并資產表上，可能產生下述新會計科目，包括但不限于無形資產、遞延所得稅資產或負債、商譽等。
企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，購買方應當在附注中披露被購買方各項可辨認資產、負債在上一會計期間資產負債表日的賬面價值和公允價值。
（2）對購買方合并日后財務報表的影響
合并對價分攤會影響購買方合并日后各會計期間的會計利潤，如經(jīng)濟壽命有限的無形資產在剩余使用壽命內攤銷，將會導致合并利潤表的息稅前利潤減少；如對商譽、經(jīng)濟壽命不確定的無形資產進行的年度減值測試，可能加劇未來會計期間合并利潤表的凈利潤波動。
（二）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象
1.企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象（特別注意區(qū)別）
根據(jù)《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第十九條的規(guī)定，合并對價分攤事項涉及的評估業(yè)務所對應的評估對象應當是合并中取得的被購買方各項的可辨認資產、負債及或有負債。
這與企業(yè)并購中的企業(yè)價值評估所對應的評估對象有所不同。在企業(yè)并購中的企業(yè)價值評估所對應的評估對象一般為企業(yè)整體價值、股東的全部權益價值或部分權益價值。
2.可辨認資產、負債及或有負債的確認原則與識別
（1）合并中取得的被購買方的無形資產或或有負債，其公允價值能夠可靠地計量的，應當單獨確認為無形資產或負債，并按照公允價值計量。
（2）可辨認無形資產確認
①識別無形資產的法規(guī)依據(jù)
評估師在執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務中，應通過執(zhí)行相關的識別程序，識別出所有在收購日存在的重大可辨認的無形資產。
評估師在識別無形資產過程中應當以《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》以及《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》中對于企業(yè)合并項下無形資產的相關規(guī)定為依據(jù)。
②在實務中，評估師識別無形資產的關鍵在于判斷該項資產是否可辨認。對此，評估師應該進行分析，滿足以下兩方面任何一個條件，即可確認為可辨認的無形資產
首先，向管理層了解被收購公司是否存在源自合同權利或基于法律的法定權利的無形資產；
需要注意的是，對于滿足合同權利或基于法律的法定權利，即使從法律角度并非合同或有合同約束力，例如訂單，甚至是可以取消的訂單，亦滿足了合同權利的確認條件。
在判斷無形資產是否滿足合同權利或基于法律的法定權利的條件時，如果合同或協(xié)議含有限制特定資產從被收購方分離的條款（如限制轉讓與政府簽訂的合約），即需要與其他相關的合同、資產、負債一起出售或轉移，此類限制并不影響滿足合同權利的無形資產的確認。即使某項無形資產無法單獨出售、轉移、授權許可、租賃或者交換，但可以與其他相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換，這項無形資產仍然滿足可分離的確認條件。
其次，考慮該無形資產是否能夠從被收購公司中分離出來，并能單獨或者與其他相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。
【注意】
滿足可分離條件的無形資產的出售、轉移、授予許可、租賃或者交換不能受到任何限制，否則，該等資產不滿足可分離的確認條件。例如，客戶信息受到保密協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其無法滿足可分離的條件。
③下列無形資產因無法滿足上述可辨認的判斷條件，在實務操作中，一般不作為可辨認無形資產。
例如：消費者基礎、客戶服務能力、地域優(yōu)勢、經(jīng)過特別訓練的員工等。
（3）或有負債的識別
①法律依據(jù)
《企業(yè)會計準則第13號——或有事項》
②認定條件
與或有事項相關的義務同時滿足下列條件，應當確認為預計負債：
該義務是企業(yè)承擔的現(xiàn)時義務，履行該義務很可能導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)；該義務的金額能夠可靠地計量。
③評估師在識別或有負債的過程中需要關注以下幾方面：
在收購日是否存在未決訴訟；在收購日是否存在待執(zhí)行的虧損合同；被收購公司是否有為其他公司或個人進行債務擔保；在收購日是否存在已對外公布的詳細重組計劃；被收購公司對售出產品所作的質量保證；了解對被收購公司進行的相關盡職調查的結果。
④可能確認的或有負債的項目一般包括
產品質量保證、不可撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務等。
（三）企業(yè)合并對價分攤評估
1.有形資產、負債以及或有負債的評估
2.無形資產的評估
（1）無形資產評估總體方法選擇
存在活躍市場的按購買日的市場價格確定其公允價值
不存在活躍市場的，無法取得有關市場信息的按照一定的估值技術確定其公允價值。
（2）無形資產的具體評估方法
市場法市場法往往較難作為無形資產的首選評估方法。
收益法①無形資產最常用的評估方法。
②常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法。
成本法①運用成本法進行無形資產公允價值評估，往往無法反映該項無形資產給企業(yè)帶來的未來經(jīng)濟利益。
②成本法較少運用于企業(yè)無形資產的評估。
3.遞延所得稅的計算
（1）在按照規(guī)定確定了合并中應予確認的各項可辨認資產、負債的公允價值后，其計稅基礎與賬面價值不同形成暫時性差異的，應當按照所得稅會計準則的規(guī)定確認相應的遞延所得稅資產【如資產賬面價值小于計稅基礎引起可抵扣暫時性差異】或遞延所得稅負債【如資產賬面價值大于計稅基礎引起應納稅暫時性差異】。
（2）確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債的金額不應折現(xiàn)。
（3）被購買方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認的商譽和遞延所得稅項目，購買方在分配企業(yè)合并成本，匯總可辨認資產和負債時不應予以考慮。
4.商譽的計算
（1）在匯總計算各項可辨認資產、負債的公允價值后，即可得到被購買方可辨認凈資產公允價值。
（2）確定合并成本
通常情況下，企業(yè)合并成本按照購買方為進行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產、發(fā)行或承擔的債務和發(fā)行的權益性證券等在購買日的公允價值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項直接相關費用之和確定。對于通過多次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并成本為每一單項交換交易的成本之和。
（3）購買方對合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，應確認為商譽。
（4）對于企業(yè)合并商譽應確認的商譽值，評估師應當對其合理性進行分析，解釋商譽所代表的含義及其組成成分。一般來說，商譽由以下幾類因素構成：
①企業(yè)現(xiàn)有的管理團隊和員工團隊；
②并購后的協(xié)同效應，如銷售額的增加、成本開支的壓縮等；
③企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力，包括各類不符合無形資產確認條件的其他資產，如市場占有率、通過資本市場直接融資的能力、良好的政府關系等。
（5）在商譽的評估結果較高的情況下，評估師應當提請公司管理層關注其減值風險，并考慮及時執(zhí)行商譽的減值測試程序。
5.整體合理性測試
（1）基本要求
通常來說，在合并對價分攤的評估中，以被購買方各項資產公允價值為權重計算的加權平均資本回報率，應該與其加權平均資本成本基本相等或接近。否則需要進一步復核無形資產的識別過程以及各項可辨認資產、負債和或有負債的評估過程是否合理。
（2）各項資產的加權平均資產回報率計算
（3）在各項可辨認資產的必要資產回報率確定
除了考慮被購買方的整體企業(yè)價值外，尚需考慮該資產自身風險相關的因素。確定可辨認無形資產的必要資產回報率時，可參考企業(yè)價值評估時采用的加權平均資本成本，并在此基礎上考慮必要的風險溢價或折價。
（四）企業(yè)合并對價分攤評估案例分析
二、資產評估在企業(yè)資產減值測試中的應用
（一）資產減值測試及其所涉及的價值類型
1.資產減值測試
當企業(yè)資產的可收回金額低于其賬面價值時，即表明資產發(fā)生了減值。
（二）資產減值測試評估中的評估對象
1.資產減值測試對象
（1）測試對象
①單項資產
如果有跡象表明一項資產可能發(fā)生減值的，企業(yè)應當以單項資產為基礎估計其可收回金額。
②資產組
但是在企業(yè)難以對單項資產的可回收金額進行估計的情況下，應當以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。
（2）資產組認定
①定義
資產組是企業(yè)可以認定的最小資產組合，其產生的現(xiàn)金流入應當基本上獨立于其他資產或資產組產生的現(xiàn)金流入。
②判斷一個資產或資產組是否獨立于其他資產或資產組產生現(xiàn)金流，至少應當從以下兩個方面來考慮：
Ⅰ.經(jīng)營層面的獨立性
例如一個鐵礦公司（假設只存在一個資產組組合）使用一條私有鐵路來運輸鐵礦石，這條鐵路不能單獨運營，因此無法單獨產生現(xiàn)金流，如果單獨出售，也只能收回殘值。在這種情況下，這條鐵路在經(jīng)營上與鐵礦公司無法分離，應該并入鐵礦公司所在資產組組合一并進行減值測試。
Ⅱ.是否存在合同的約束性限制
例如，一個公交運營公司同時運營五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公交公司與政府簽訂了一攬子合同，必須同時運營五條線路，無法將該條虧損線路單獨關閉。在這種情況下，這條虧損線路與其他四條線路由于合同的約束性限制無法分離，該線路應該與其他四條線路一并認定為一個資產組組合進行減值測試。
（3）商譽以及總部資產的減值測試
應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行。
資產組組合是指由若干個資產組組成的最小資產組組合。
2.資產減值測試評估對象的界定
（1）總體要求
資產減值測試評估對象應當與資產、資產組或資產組組合賬面價值的成分保持一致。
對于資產組或資產組組合而言，其賬面價值應當包括可直接歸屬于該資產組或資產組組合以及可以合理和一致地分攤至該資產組或資產組組合的商譽與總部資產的賬面價值。除非不考慮該負債的金額就無法確定資產組的可收回金額，資產組的賬面價值一般不應包括已確認的計息負債的賬面價值。
（2）常見的資產組或資產組組合的構成與評估對象
（3）幾種特殊對象分析
①營運資金
營運資金的主要組成為存貨、應收賬款和應付賬款等，嚴格來說并不屬于非流動資產減值測試的涵蓋范疇。然而在實務操作中，有時也將其加入資產組組合，在一般情況下以下兩種處理方法都是可行的：
情形一：資產組或資產組組合賬面構成中不包含營運資本，則評估對象也不包含營運資本。
預測期第一年的營運資本變動應在期初余額為零的基礎上計算，即假設預測期第一年需要投人一筆額外的營運資本，并且到預測期結束時收回該筆營運資本投入。
情形二：資產組或資產組組合賬面構成中包含營運資本，則評估對象也包含營運資本。
預測期第一年的營運資本變動應以評估對象構成中包含的營運資本為期初余額進行計算。
②總部資產
Ⅰ.企業(yè)總部資產包括
企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設備、研發(fā)中心等資產。
Ⅱ.總部資產的顯著特征
難以脫離其他資產或者資產組產生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產組。
Ⅲ.總部資產減值測試具體步驟
對于總部資產能夠按照合理和一致的基礎分攤至某資產組的部分，應當將總部資產的賬面分攤至該資產組；
對于總部資產難以分攤至任何資產組的部分，應當按照合理和一致的基礎分攤至由若干個資產組組成的最小的資產組組合。
③商譽
企業(yè)合并所形成的商譽，應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試。相關的資產組或者資產組組合應當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的資產組或者資產組組合，并且不應當大于企業(yè)所確定的報告分部。其具體分攤過程和總部資產類似。
商譽減值測試與企業(yè)合并對價分攤息息相關。很多企業(yè)在進行企業(yè)合并對價分攤時，就會對商譽將分攤至哪個資產組或者資產組組合進行初步判定，為日后的商譽減值測試打下基礎。而在進行商譽減值測試時，評估師也需要關注之前的合并對價分攤評估，理解商譽的分攤基礎，并在此基礎上仔細判斷合并對價分攤以及商譽減值測試在評估參數(shù)選取方面的不同之處。
（三）資產減值測試的評估方法和評估參數(shù)
1.資產減值測試的評估方法
（1）會計準則規(guī)定的資產減值測試不適用成本法。
①成本法的出發(fā)點是重置價值，其實質是在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產所需花費的全部費用。而按照會計準則的要求，無論是考慮單項資產、資產組或資產組組合預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，或者公允價值減去處置費用的凈額，其實質都是從評估對象未來可能為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益角度來衡量其公允價值。
②成本法成立前提受限于資產、資產組的評估值可以通過資產的未來運營得以全額回收。而運營收益需要使用收益法。
③資產減值測試準則定義的用于減值測試的資產、資產組或資產組組合是一個最小的現(xiàn)金產生單位，不可以繼續(xù)分割為更小的單元。資產、資產組或資產組組合的個體性決定了無法以成本法來將其作為一個整體加以評估。
（2）資產的公允價值減去處置費用的凈額
①公允價值的估計首先考慮采用市場法，根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價格，或與評估對象相同或相類似資產在其活躍市場上反映的價格為計算依據(jù)。
②當不存在相關活躍市場或缺乏相關市場信息時,參照企業(yè)價值評估的基本思路和方法（收益法）進行分析和計算。
資產或資產組的公允價值可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項資產或資產組的運營作出合理性決策，并適當?shù)乜紤]相關資產或資產組內資產的有效配置、改良或重置的前提下提交的預測資料，參照企業(yè)價值評估的基本思路和方法（收益法）進行分析和計算。通常來說，采用這種方法時，評估師也應該采用市場乘數(shù)等其他方法驗證結果，從而保證評估結論的取得充分考慮了恰當?shù)氖袌鰠⑴c者可獲取的信息。
③處置費用的估計包括與資產處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為使資產達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等。
（3）資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值---收益法
估計資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時通常采用收益法，即按照資產在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金額加以確定。
未來現(xiàn)金流量的預測是基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可能實現(xiàn)的收益。預測一般只考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產項目的改良或重置；資產組內其他資產項目于預測期末的變現(xiàn)凈值應當納入資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的計算。
2.資產減值測試的評估參數(shù)（固定資產減值測試計算未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為例）
（1）現(xiàn)金流預測基本要求
①現(xiàn)金流預測是基于經(jīng)企業(yè)管理層（如董事會）準備的針對評估對象的最近財務預算或者經(jīng)營計劃進行的，評估師應通過關注、檢驗歷史現(xiàn)金流預測和實際值之間的差異來評估和確定當前現(xiàn)金流預測假設的合理性。
②現(xiàn)金流預測應以評估對象的當前狀況為基礎，不應當包括與將來可能發(fā)生的、尚未做出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現(xiàn)金流量。
③評估師應當關注現(xiàn)金流預測涉及的主要評估參數(shù)，如銷售收入的增長，預測的長期息稅前利潤率等，是否與行業(yè)保持一致。如果不是，評估師應關注其原因所在。
④傳統(tǒng)使用的現(xiàn)金流預測包含的是未來每期單一的預計現(xiàn)金流量。在實務中，評估師應該詳細詢問管理層未來現(xiàn)金流在產生時間以及現(xiàn)金流大小方面的不確定性，并在必要時可以考慮情景分析（如考慮悲觀、一般、樂觀三種情況），以期程度對管理層準備的現(xiàn)金流預測加以校驗。
（2）現(xiàn)金流預測期
一般情況下，預測期必須涵蓋只考慮單項資產或資產組內主要資產項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，評估師可以基于管理層提供的財務預算或經(jīng)營計劃適當延長至資產組中主要資產項目的經(jīng)濟使用壽命結束。
根據(jù)減值測試準則的相關規(guī)定，減值測試涉及的現(xiàn)金流預測期一般只涵蓋5年；如超過5年，評估師要向管理層詢問，并取得管理層提供的證明更長期間合理性的證據(jù)。
一般來說，原來涵蓋的預測期之后延長期間內的現(xiàn)金流應該保持穩(wěn)定或者遞減的增長率，該增長率不應超過產品、行業(yè)或者企業(yè)主要業(yè)務所在國家的長期平均增長率，除非管理層能證明其是合理的。
（3）資本性支出預測
①預測的資本性支出中應該包括
維護資產正常運轉或者資產正常產出水平而必要的支出，或者屬于資產簡單維護下的支出，即維護性資本支出；完成在建工程和開發(fā)過程中的無形資產等的必要支出。
②預測的資本性支出中不應當包括
與資產改良或企業(yè)擴張相關的資本性支出，即改良性資本支出和擴張性資本支出。
（4）資產組中主要資產項目經(jīng)濟使用年限最后一年的凈現(xiàn)金流量
需要考慮處置資產所收到或者支出的凈現(xiàn)金流，相當于預期公允價值減去處置費用后的凈值。由于必須考慮處置費用，該處置資產的凈現(xiàn)金流可能為負值。
（5）企業(yè)所得稅的影響
估算預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值應該基于稅前基礎進行。
在實務操作中，可以考慮采用稅后基礎進行測算，或者將稅后折現(xiàn)率簡單推算為稅前折現(xiàn)率。
稅前折現(xiàn)率=稅后折現(xiàn)率/（1一所得稅率）
一般情況下，如果基于上述兩種方法計算的未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠遠超過被評估對象的賬面價值，則代表被評估對象出現(xiàn)減值情況的可能性較低。否則，則需要根據(jù)企業(yè)會計準則的要求計算以稅前為基礎的現(xiàn)值。
（6）折現(xiàn)率
①折現(xiàn)率要與預計的未來現(xiàn)金流匹配
如是否同為稅前或稅后基礎，是否同時考慮了通貨膨脹因素，又如是否有根據(jù)企業(yè)會計準則的要求計算相應的稅前折現(xiàn)率。
②特定風險對折現(xiàn)率預測的影響
從理論層面來說，在預計未來現(xiàn)金流量時已經(jīng)對特定的風險影響進行了調整的，在估計折現(xiàn)率時不需要再重復考慮這些因素，如缺乏控制權折扣；在預計未來現(xiàn)金流量時尚未對特定的風險影響進行調整的，在估計折現(xiàn)率時則需要考慮這些因素，如規(guī)模風險、缺乏流動性折扣。
3.可變現(xiàn)凈值兩種價值類型計算方法下的參數(shù)確定區(qū)別
三、資產評估在投資性房地產評估中的應用
（一）投資性房地產與公允價值計量
1.含義及構成
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
2.會計計量規(guī)定
在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量；但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
（二）投資性房地產評估中的評估對象
1.投資性房地產的具體范圍包括：
（1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物
指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權和建筑物：其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權
指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
2.下列不屬于投資性房地產
（1）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
（2）自用房地產
自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業(yè)自身的生產經(jīng)營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業(yè)的產品或服務中去，通過銷售商品或者提供服務為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在產生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產密切相關。
（3）作為存貨的房地產
作為存貨的房地產通常是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
從事房地產經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產。
【注意】
在評估實務中，存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產、無形資產（土地使用權）、存貨和投資性房地產。
需要注意的是，投資性房地產通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益，因而在進行評估的時候，評估對象應為附帶有租約的房地產。
（三）投資性房地產的評估方法及評估參數(shù)
在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。
1.市場比較法（屬于市場法）
在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。
2.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）
將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產價值；A——房地產的未來收益；R——資本化率。
3.收益乘數(shù)法（屬于市場法）
（1）原理
收益乘數(shù)是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值=年收益×收益乘數(shù)
（2）收益的確定
比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
①毛租金（年或者月）
通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。
②潛在毛收入
假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)所必須的費用。
4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）
5.租期及回收金額折現(xiàn)法（Term＆Reversion，“T&R”）（現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡化形式）
投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現(xiàn)為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
（四）投資性房地產評估案例分析
以下通過一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益。
1.基本情況
某房地產開發(fā)公司，擬于2008年底于中國內地A股市場首發(fā)上市（IPO）。該公司擁有的房地產中，有一項房地產項目根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續(xù)計量。
該投資性房地產位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場，建成于2007年3月。該購物中心為地上2層，建筑面積共16000平方米，目前大部分已出租。根據(jù)會計準則，需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。