一、單項(xiàng)選擇題（在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共17分）
1.從1999年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)地方政府可提留（），專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。其余上激國家。
A.50%B.30%C.70%D.80%
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行（）的結(jié)果。
A.占有B.使用C.收益D.處分
3.體育用地土地使用權(quán)出讓的高年限規(guī)定為（）年。
A.90B.70C.50D.40
4.人口100萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)（）批準(zhǔn)。
A.國務(wù)院B.所在地省人民政府
C.該市人民政府D.所在地自治區(qū)人民政府
5.所有人對(duì)房屋的實(shí)際控制權(quán)是（）的體現(xiàn)。
A.占有權(quán)B.使用權(quán)C.收益權(quán)D.處分權(quán)
6.土地使用權(quán)變更不包括（）。
A.主體變更B.客體變更C.內(nèi)容變更D.其他事項(xiàng)變更
7.《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起（）內(nèi)進(jìn)行。
A.30天B.60天C.半年D.3個(gè)月
8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金的低限額為（）萬元。
A.50B.100C.500D.1000
9.房屋拆遷必須按照一定的程序進(jìn)行，首先應(yīng)該（）。
A.編制拆遷計(jì)劃和方案B.申領(lǐng)房屋拆遷許可證
C.發(fā)布拆遷公告D.申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證
10.房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為（）的關(guān)系，并通過各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)。
A.權(quán)B.利C.債D.物
11.物業(yè)管理的基本主體是（）。
A.物業(yè)公司B.住戶C.業(yè)主D.居委會(huì)
12.代辦物業(yè)租賃屬于物業(yè)管理的（）。
A.常規(guī)性的公共服務(wù)B.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)
C.委托性的特約服務(wù)D.授權(quán)性的管理服務(wù)
13.對(duì)外國人在我國境內(nèi)的個(gè)人所有的住宅和非住宅房屋，應(yīng)當(dāng)依照（）進(jìn)行管理。
A.《關(guān)于鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定》
B.《城市房地產(chǎn)管理法》
C.《城市私有房屋管理?xiàng)l例》
D.《關(guān)于外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》
14.土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，土地增值稅稅率為（）。
A.30%B.40%C.50%D.60%
15.某地塊轉(zhuǎn)讓收入5000萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金1000萬元，開發(fā)土地總費(fèi)用1000萬元。則應(yīng)計(jì)增值稅（）萬元。
A.900B.1200C.1100D.1500
16.個(gè)人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，低可由（）人民政府處理。
A.鄉(xiāng)級(jí)以上B.縣級(jí)以上C.市級(jí)以上D.省級(jí)以上
17.某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得5000萬元人民幣，則其所面臨的高罰款額為（）萬元人民幣。
A.1000B.1500C.2500D.5000
二、多項(xiàng)選擇題（在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二至五個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題2分，共24分）
1.房地產(chǎn)法律關(guān)系包含（）等要素。
A.權(quán)利B.義務(wù)C.內(nèi)容
D.主體E.客體
2.《土地管理法實(shí)施條例》將國有土地有償使用的方式界定為（）幾種。
A.國有土地使用權(quán)出讓B.國有土地租賃
C.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資D.國有土地使用權(quán)作價(jià)入股
E.國有土地承包經(jīng)營
3.土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有（）。
A.私房繼承取得B.轉(zhuǎn)讓取得C.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)取得
D.行政劃撥取得E.有償出讓取得
4.房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有（）的功能。
A.產(chǎn)權(quán)確認(rèn)B.公示功能C.管理功能
D.監(jiān)督功能E.抵押功能
5.按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（）
A.單項(xiàng)開發(fā)B.小區(qū)開發(fā)C.成片開發(fā)
D.新區(qū)開發(fā)E.舊城改造
6.被拆遷人可能是（）。
A.房屋的所有人B.房屋的使用人C.房屋的代管人
D.房屋的管理人E.房屋的承租人
7.發(fā)生（）時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
A.房地產(chǎn)買賣B.房屋租賃C.房地產(chǎn)抵押
D.房地產(chǎn)贈(zèng)與E.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
8.《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款擔(dān)保設(shè)定了（）方式。
A.擔(dān)保B.保證C.抵押
D.質(zhì)押E.留置
9.外商投資企業(yè)用地，不論其來源如何，都應(yīng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。其中包含（）。
A.征用土地的出讓金B(yǎng).征用土地的補(bǔ)償費(fèi)
C.原有建筑物的折遷費(fèi)D.人員安置費(fèi)
E.為外商投資企業(yè)直接配套的公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用
10.稅收在形式上具有（）特征。
A.強(qiáng)制性B.法令性C.無償性
D.固定性E.連續(xù)性
11.房地產(chǎn)糾紛協(xié)商必須遵循（）原則。
A.公平B.平等C.自愿
D.有償E.合法
12.房地產(chǎn)法律民事責(zé)任可分為（）。
A.違約責(zé)任B.賠償責(zé)任C.連帶責(zé)任
D.侵權(quán)責(zé)任E.不履行其他義務(wù)責(zé)任
三、名詞解釋（每小題3分，共12分）
1.土地使用權(quán)抵押
2.房屋遺贈(zèng)
3.房屋拆遷補(bǔ)償
4.房屋租賃
四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共15分）
1.簡(jiǎn)述我國房地產(chǎn)法的基本原則。
2.簡(jiǎn)述土地利用總體規(guī)劃編制的原則。
3.根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)，結(jié)合我國國情，物業(yè)管理應(yīng)堅(jiān)持哪些原則
五、論述題（每小題7分，共14分）
1.試述在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)注意的事項(xiàng)。
2.簡(jiǎn)述城鎮(zhèn)住宅制度改革的基本原則和基本內(nèi)容。
六、案例分析（每小題9分，共18分）
1. 丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢四間。該房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了《房屋租賃 證》。因租期屆滿，王三向留在當(dāng)?shù)氐亩∫惶岢鲑徺I該幢房屋，丁一認(rèn)為，丁二在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课荩约菏情L(zhǎng)子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié)商，丁一與王三簽訂了房 屋買賣合同。數(shù)日后，丁二一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ鳎岢鲆谧赓U給王三的丁家私房居住，請(qǐng)王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他，雙方簽訂了書面 的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁二上訴法院，要求中止與王三房屋租賃合 同，歸還房屋自用。
問：（1）丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效依據(jù)是什么
（2）你認(rèn)為法院將作如何判決
2.1984 年1月甲公司向市土管局提出計(jì)劃新建一座水泥廠的用地申請(qǐng)。經(jīng)審查研究，市土管局批準(zhǔn)了該項(xiàng)申請(qǐng)，與甲公司簽訂了土地有償使用合同，并依法辦理了登記備案 手續(xù)。同年5月，水泥廠正式投建，但后來在施工中發(fā)現(xiàn)主廠房處地面嚴(yán)重下沉，部分房屋開裂變形，迫使基建工程于10月初下馬，未能如期完成建廠計(jì)劃。適值 此時(shí)，乙公司急于尋找場(chǎng)地建娛樂中心，甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商于同年12月簽訂了買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同，合同約定：（一）甲公司將水泥廠現(xiàn)有房屋10間、未 建完圍墻及場(chǎng)地等全部財(cái)產(chǎn)賣給乙公司；（二）甲公司在合同簽訂后15天內(nèi)將上述房產(chǎn)和全部手續(xù)資料清點(diǎn)后移交乙公司，乙公司在接收上述房產(chǎn)和全部資料后將 50萬元價(jià)款性付清。次日，此事被他人舉報(bào)到市土管局。與此同時(shí)，經(jīng)他人幫助，甲、乙兩公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到簽訂買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同的錯(cuò)誤性質(zhì)，到市土 管局交待了錯(cuò)誤行為的經(jīng)過事實(shí)，承認(rèn)這是一種違法行為，提交了買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同作廢的共同聲明和檢討書。
問：甲、乙兩公司所簽買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同是什么性質(zhì)的違法行為市土管局對(duì)此事應(yīng)作何處理
浙江省2002年1月高等教育自學(xué)考試
房地產(chǎn)法試題參考答案
課程代碼：00169
一、單項(xiàng)選擇題（每小題1分，共17分）
1.C2.D3.C4.A5.A
6.B7.D8.B9.D10.C
11.C12.B13.C14.A15.B
16.A17.C
二、多項(xiàng)選擇題（多選、少選、錯(cuò)選均不得分，每小題2分，共24分）
1.CDE2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABC
6.ABCD7.ACDE8.BCD9.BCDE10.ACD
11.CE12.ADE
三、名詞解釋（每小題3分，共12分）
1.是指土地使用者提供可抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。
2.是指公民用遺囑方式指定其死后遺留房屋贈(zèng)給法定繼承人以外的公民，或國家、集體、社會(huì)組織。
3.是拆遷人依法對(duì)被拆除房屋及其附著物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補(bǔ)。
4.是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共15分）
1.（1）土地公有原則；
（2）土地有償使用原則；
（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；
（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；
（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；
（6）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則；
2.（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田、控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；
（2）提高土地利用率；
（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；
（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；
（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾地相平衡。
3.（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。
（2）物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則。
（3）社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則。
（4）由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。
五、論述題（每小題7分，共14分）
1.（1）要力求總體效益開發(fā)。①房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一， 實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。遵守總體效益的原則。
（2）應(yīng)嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)。①堅(jiān)持這一原則的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)利用土地的行為，維護(hù)土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)威性和效益目標(biāo)。②《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)超過限期仍不開發(fā)，改變土地用途等行為都有明確的規(guī)定加以約束。
（3）應(yīng)堅(jiān)持設(shè)計(jì)、施工規(guī)范。開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，嚴(yán)格竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格不得投入使用。
（4）重視居民住宅優(yōu)惠開發(fā)政策。國家對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可免征土地增值稅。
2.（一）城鎮(zhèn)住宅制度改革的基本原則
（1）國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；
（2）租、售、建并舉的原則；
（3）在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上因地制宜，分散決策的原則；
（4）轉(zhuǎn)換機(jī)制的原則。
（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：（1）把住房建設(shè)投資由國家單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；（2）把各單位建設(shè)、分配、 維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；（3）把住宅實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；（4）建立以中低收入家庭為 對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；（5）建立住房公積金制度；（6）發(fā)展住房金融或住房保險(xiǎn)，建立政策性 和商業(yè)性并存的住房信貸體系；（7）建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
六、案例分析（每小題9分，共18分）
1.（1）合同無效，該幢房屋是丁一、丁二兄弟倆共同共有財(cái)產(chǎn)。共同共有房屋買賣必須經(jīng)共有人一致同意。丁一、王三所簽訂的房屋買賣合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主賣給王三的，是違反城市私有房屋買賣的有關(guān)管理?xiàng)l例的無效民事行為。
（2）法院應(yīng)判決：丁一與王三所簽訂的該幢房屋買賣合同無效。丁一應(yīng)向王三退還全部買房款，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸丁一、丁二所有，房屋租賃期已滿，丁二從外地調(diào)回需收回房屋自用要求合理，可讓王三在3個(gè)月內(nèi)搬出。
若丁一、丁二該幢四間房屋進(jìn)行分割折產(chǎn)各兩間。屬丁一兩間愿賣給王三，那需另訂房屋買賣合同，另當(dāng)別論。
2.這是一變相的非法買賣土地使用權(quán)的違法行為，表面上看甲、乙雙方買賣的是房屋和其他財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上包括房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)未經(jīng)有關(guān) 土管部門批準(zhǔn)個(gè)人或單位之間不準(zhǔn)非法轉(zhuǎn)讓買賣的，其所簽訂的買賣合同屬非法無效。市土管局應(yīng)作如下處理：宣布甲、乙兩公司簽訂買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同是一 非法的變相買賣土地使用權(quán)的違法行為，是一嚴(yán)重錯(cuò)誤，所簽訂合同非法無效，應(yīng)予作廢；基于情節(jié)并不嚴(yán)重（甲公司未移交房屋財(cái)產(chǎn)、乙公司未交付房?jī)r(jià)款，也未 接收房屋財(cái)產(chǎn)，合同未完全實(shí)施），雙方領(lǐng)導(dǎo)及主要責(zé)任人認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤態(tài)度較好，責(zé)成由其所在單位或上級(jí)單位對(duì)責(zé)任人給予行政處分；對(duì)水泥廠土地使用權(quán)暫予以收 回處理。
1.從1999年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)地方政府可提留（），專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。其余上激國家。
A.50%B.30%C.70%D.80%
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行（）的結(jié)果。
A.占有B.使用C.收益D.處分
3.體育用地土地使用權(quán)出讓的高年限規(guī)定為（）年。
A.90B.70C.50D.40
4.人口100萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)（）批準(zhǔn)。
A.國務(wù)院B.所在地省人民政府
C.該市人民政府D.所在地自治區(qū)人民政府
5.所有人對(duì)房屋的實(shí)際控制權(quán)是（）的體現(xiàn)。
A.占有權(quán)B.使用權(quán)C.收益權(quán)D.處分權(quán)
6.土地使用權(quán)變更不包括（）。
A.主體變更B.客體變更C.內(nèi)容變更D.其他事項(xiàng)變更
7.《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起（）內(nèi)進(jìn)行。
A.30天B.60天C.半年D.3個(gè)月
8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金的低限額為（）萬元。
A.50B.100C.500D.1000
9.房屋拆遷必須按照一定的程序進(jìn)行，首先應(yīng)該（）。
A.編制拆遷計(jì)劃和方案B.申領(lǐng)房屋拆遷許可證
C.發(fā)布拆遷公告D.申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證
10.房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為（）的關(guān)系，并通過各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)。
A.權(quán)B.利C.債D.物
11.物業(yè)管理的基本主體是（）。
A.物業(yè)公司B.住戶C.業(yè)主D.居委會(huì)
12.代辦物業(yè)租賃屬于物業(yè)管理的（）。
A.常規(guī)性的公共服務(wù)B.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)
C.委托性的特約服務(wù)D.授權(quán)性的管理服務(wù)
13.對(duì)外國人在我國境內(nèi)的個(gè)人所有的住宅和非住宅房屋，應(yīng)當(dāng)依照（）進(jìn)行管理。
A.《關(guān)于鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定》
B.《城市房地產(chǎn)管理法》
C.《城市私有房屋管理?xiàng)l例》
D.《關(guān)于外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》
14.土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，土地增值稅稅率為（）。
A.30%B.40%C.50%D.60%
15.某地塊轉(zhuǎn)讓收入5000萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金1000萬元，開發(fā)土地總費(fèi)用1000萬元。則應(yīng)計(jì)增值稅（）萬元。
A.900B.1200C.1100D.1500
16.個(gè)人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，低可由（）人民政府處理。
A.鄉(xiāng)級(jí)以上B.縣級(jí)以上C.市級(jí)以上D.省級(jí)以上
17.某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得5000萬元人民幣，則其所面臨的高罰款額為（）萬元人民幣。
A.1000B.1500C.2500D.5000
二、多項(xiàng)選擇題（在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二至五個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題2分，共24分）
1.房地產(chǎn)法律關(guān)系包含（）等要素。
A.權(quán)利B.義務(wù)C.內(nèi)容
D.主體E.客體
2.《土地管理法實(shí)施條例》將國有土地有償使用的方式界定為（）幾種。
A.國有土地使用權(quán)出讓B.國有土地租賃
C.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資D.國有土地使用權(quán)作價(jià)入股
E.國有土地承包經(jīng)營
3.土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有（）。
A.私房繼承取得B.轉(zhuǎn)讓取得C.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)取得
D.行政劃撥取得E.有償出讓取得
4.房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有（）的功能。
A.產(chǎn)權(quán)確認(rèn)B.公示功能C.管理功能
D.監(jiān)督功能E.抵押功能
5.按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（）
A.單項(xiàng)開發(fā)B.小區(qū)開發(fā)C.成片開發(fā)
D.新區(qū)開發(fā)E.舊城改造
6.被拆遷人可能是（）。
A.房屋的所有人B.房屋的使用人C.房屋的代管人
D.房屋的管理人E.房屋的承租人
7.發(fā)生（）時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
A.房地產(chǎn)買賣B.房屋租賃C.房地產(chǎn)抵押
D.房地產(chǎn)贈(zèng)與E.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
8.《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款擔(dān)保設(shè)定了（）方式。
A.擔(dān)保B.保證C.抵押
D.質(zhì)押E.留置
9.外商投資企業(yè)用地，不論其來源如何，都應(yīng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。其中包含（）。
A.征用土地的出讓金B(yǎng).征用土地的補(bǔ)償費(fèi)
C.原有建筑物的折遷費(fèi)D.人員安置費(fèi)
E.為外商投資企業(yè)直接配套的公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用
10.稅收在形式上具有（）特征。
A.強(qiáng)制性B.法令性C.無償性
D.固定性E.連續(xù)性
11.房地產(chǎn)糾紛協(xié)商必須遵循（）原則。
A.公平B.平等C.自愿
D.有償E.合法
12.房地產(chǎn)法律民事責(zé)任可分為（）。
A.違約責(zé)任B.賠償責(zé)任C.連帶責(zé)任
D.侵權(quán)責(zé)任E.不履行其他義務(wù)責(zé)任
三、名詞解釋（每小題3分，共12分）
1.土地使用權(quán)抵押
2.房屋遺贈(zèng)
3.房屋拆遷補(bǔ)償
4.房屋租賃
四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共15分）
1.簡(jiǎn)述我國房地產(chǎn)法的基本原則。
2.簡(jiǎn)述土地利用總體規(guī)劃編制的原則。
3.根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)，結(jié)合我國國情，物業(yè)管理應(yīng)堅(jiān)持哪些原則
五、論述題（每小題7分，共14分）
1.試述在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)注意的事項(xiàng)。
2.簡(jiǎn)述城鎮(zhèn)住宅制度改革的基本原則和基本內(nèi)容。
六、案例分析（每小題9分，共18分）
1. 丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢四間。該房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了《房屋租賃 證》。因租期屆滿，王三向留在當(dāng)?shù)氐亩∫惶岢鲑徺I該幢房屋，丁一認(rèn)為，丁二在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课荩约菏情L(zhǎng)子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié)商，丁一與王三簽訂了房 屋買賣合同。數(shù)日后，丁二一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ鳎岢鲆谧赓U給王三的丁家私房居住，請(qǐng)王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他，雙方簽訂了書面 的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁二上訴法院，要求中止與王三房屋租賃合 同，歸還房屋自用。
問：（1）丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效依據(jù)是什么
（2）你認(rèn)為法院將作如何判決
2.1984 年1月甲公司向市土管局提出計(jì)劃新建一座水泥廠的用地申請(qǐng)。經(jīng)審查研究，市土管局批準(zhǔn)了該項(xiàng)申請(qǐng)，與甲公司簽訂了土地有償使用合同，并依法辦理了登記備案 手續(xù)。同年5月，水泥廠正式投建，但后來在施工中發(fā)現(xiàn)主廠房處地面嚴(yán)重下沉，部分房屋開裂變形，迫使基建工程于10月初下馬，未能如期完成建廠計(jì)劃。適值 此時(shí)，乙公司急于尋找場(chǎng)地建娛樂中心，甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商于同年12月簽訂了買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同，合同約定：（一）甲公司將水泥廠現(xiàn)有房屋10間、未 建完圍墻及場(chǎng)地等全部財(cái)產(chǎn)賣給乙公司；（二）甲公司在合同簽訂后15天內(nèi)將上述房產(chǎn)和全部手續(xù)資料清點(diǎn)后移交乙公司，乙公司在接收上述房產(chǎn)和全部資料后將 50萬元價(jià)款性付清。次日，此事被他人舉報(bào)到市土管局。與此同時(shí)，經(jīng)他人幫助，甲、乙兩公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到簽訂買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同的錯(cuò)誤性質(zhì)，到市土 管局交待了錯(cuò)誤行為的經(jīng)過事實(shí)，承認(rèn)這是一種違法行為，提交了買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同作廢的共同聲明和檢討書。
問：甲、乙兩公司所簽買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同是什么性質(zhì)的違法行為市土管局對(duì)此事應(yīng)作何處理
浙江省2002年1月高等教育自學(xué)考試
房地產(chǎn)法試題參考答案
課程代碼：00169
一、單項(xiàng)選擇題（每小題1分，共17分）
1.C2.D3.C4.A5.A
6.B7.D8.B9.D10.C
11.C12.B13.C14.A15.B
16.A17.C
二、多項(xiàng)選擇題（多選、少選、錯(cuò)選均不得分，每小題2分，共24分）
1.CDE2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABC
6.ABCD7.ACDE8.BCD9.BCDE10.ACD
11.CE12.ADE
三、名詞解釋（每小題3分，共12分）
1.是指土地使用者提供可抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。
2.是指公民用遺囑方式指定其死后遺留房屋贈(zèng)給法定繼承人以外的公民，或國家、集體、社會(huì)組織。
3.是拆遷人依法對(duì)被拆除房屋及其附著物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補(bǔ)。
4.是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
四、簡(jiǎn)答題（每小題5分，共15分）
1.（1）土地公有原則；
（2）土地有償使用原則；
（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；
（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；
（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；
（6）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則；
2.（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田、控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；
（2）提高土地利用率；
（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；
（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；
（5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾地相平衡。
3.（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。
（2）物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則。
（3）社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則。
（4）由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。
五、論述題（每小題7分，共14分）
1.（1）要力求總體效益開發(fā)。①房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一， 實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。遵守總體效益的原則。
（2）應(yīng)嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)。①堅(jiān)持這一原則的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)利用土地的行為，維護(hù)土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)威性和效益目標(biāo)。②《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)超過限期仍不開發(fā)，改變土地用途等行為都有明確的規(guī)定加以約束。
（3）應(yīng)堅(jiān)持設(shè)計(jì)、施工規(guī)范。開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，嚴(yán)格竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格不得投入使用。
（4）重視居民住宅優(yōu)惠開發(fā)政策。國家對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可免征土地增值稅。
2.（一）城鎮(zhèn)住宅制度改革的基本原則
（1）國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；
（2）租、售、建并舉的原則；
（3）在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上因地制宜，分散決策的原則；
（4）轉(zhuǎn)換機(jī)制的原則。
（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：（1）把住房建設(shè)投資由國家單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；（2）把各單位建設(shè)、分配、 維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；（3）把住宅實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；（4）建立以中低收入家庭為 對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；（5）建立住房公積金制度；（6）發(fā)展住房金融或住房保險(xiǎn)，建立政策性 和商業(yè)性并存的住房信貸體系；（7）建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
六、案例分析（每小題9分，共18分）
1.（1）合同無效，該幢房屋是丁一、丁二兄弟倆共同共有財(cái)產(chǎn)。共同共有房屋買賣必須經(jīng)共有人一致同意。丁一、王三所簽訂的房屋買賣合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主賣給王三的，是違反城市私有房屋買賣的有關(guān)管理?xiàng)l例的無效民事行為。
（2）法院應(yīng)判決：丁一與王三所簽訂的該幢房屋買賣合同無效。丁一應(yīng)向王三退還全部買房款，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸丁一、丁二所有，房屋租賃期已滿，丁二從外地調(diào)回需收回房屋自用要求合理，可讓王三在3個(gè)月內(nèi)搬出。
若丁一、丁二該幢四間房屋進(jìn)行分割折產(chǎn)各兩間。屬丁一兩間愿賣給王三，那需另訂房屋買賣合同，另當(dāng)別論。
2.這是一變相的非法買賣土地使用權(quán)的違法行為，表面上看甲、乙雙方買賣的是房屋和其他財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上包括房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)未經(jīng)有關(guān) 土管部門批準(zhǔn)個(gè)人或單位之間不準(zhǔn)非法轉(zhuǎn)讓買賣的，其所簽訂的買賣合同屬非法無效。市土管局應(yīng)作如下處理：宣布甲、乙兩公司簽訂買賣水泥廠房屋財(cái)產(chǎn)合同是一 非法的變相買賣土地使用權(quán)的違法行為，是一嚴(yán)重錯(cuò)誤，所簽訂合同非法無效，應(yīng)予作廢；基于情節(jié)并不嚴(yán)重（甲公司未移交房屋財(cái)產(chǎn)、乙公司未交付房?jī)r(jià)款，也未 接收房屋財(cái)產(chǎn)，合同未完全實(shí)施），雙方領(lǐng)導(dǎo)及主要責(zé)任人認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤態(tài)度較好，責(zé)成由其所在單位或上級(jí)單位對(duì)責(zé)任人給予行政處分；對(duì)水泥廠土地使用權(quán)暫予以收 回處理。