“擠入中產(chǎn)階級(jí)”
記者：有錢買房，首先遇上的就是選擇什么樣的房產(chǎn)的問題。國(guó)內(nèi)的人講起來，就是地段、房型、交通、商區(qū)，周圍環(huán)境，等等。在國(guó)外，人們一般是怎樣考慮這個(gè)問題的？
王曉雨：新來的移民總是要問，在悉尼哪個(gè)區(qū)買房好？在墨爾本哪個(gè)地區(qū)買房好？凡是移民海外時(shí)間久的人，都會(huì)被新來的人提問。
在海外買房是人生中的一樁重大事情，我建議要多看看，至少要看20次。如果看了多次還是拿不定主意，我的建議：買中產(chǎn)階級(jí)住的地區(qū)。
在中國(guó)大陸或臺(tái)灣，買房的范圍小，選一個(gè)朝向好一點(diǎn)就算盡力了。但海外，不同的地點(diǎn)、房型、范圍等可供選擇的機(jī)會(huì)大得多。在這種時(shí)候，我認(rèn)為重要的是選擇鄰居。鄰居是張三李四，還是彼得、喬治或戴安娜，買主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保險(xiǎn)的方法就是買中產(chǎn)階級(jí)居住的地區(qū)。我特別主張錢不充裕的人，買小一點(diǎn)的房，甚至少一間房，但堅(jiān)持“擠入中產(chǎn)階級(jí)”。
記者：在國(guó)內(nèi)，已經(jīng)有了“中產(chǎn)階層”這樣的表述。在國(guó)外，對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)的“說法”是怎樣的，又怎樣來理解“擠入中產(chǎn)階級(jí)”？
王曉雨：西方人買房先看地區(qū)。許多人雇傭私家偵探打探左鄰右舍，宗教信仰、業(yè)余愛好、生活方式、汽車情況、職業(yè)種類等等。從區(qū)域范圍講要選擇準(zhǔn)確，適合你自己的定位，太富貴的地區(qū)，房屋裝修、花園更新甚至車型等等會(huì)讓你跟不上四周形勢(shì)，會(huì)遭鄰居歧視冷眼；太貧窮的地方則反過來，你不習(xí)慣四周鄰居，半夜的警車呼嘯和失竊風(fēng)險(xiǎn)也是困擾。順便說一下，澳大利亞許多地方是不準(zhǔn)砌圍墻的，中國(guó)人砌圍墻的申請(qǐng)報(bào)告基本都被拒絕了。
我以為，國(guó)外的中產(chǎn)階級(jí)是資本主義社會(huì)中一個(gè)重要階層群體。他們主要由律師、醫(yī)生、會(huì)計(jì)師、教師或經(jīng)理和中小自雇業(yè)主等專業(yè)人士組成。相對(duì)于十分富有的一小部分豪門人士和一些僅能果腹的貧困人士，中產(chǎn)階級(jí)無論從經(jīng)濟(jì)地位、政治傾向、生活品位及文化定位來說，是為穩(wěn)定的一大部分人。西方的人們說，中產(chǎn)階級(jí)的取舍決定了國(guó)家的取舍，這話是有道理的。中產(chǎn)階級(jí)人士居住地區(qū)的形成要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，至少也要三五代人。物以類聚，人以群分，相同的地位、接近的生活觀念，使這批人漸漸形成自己的文化定位并落實(shí)在一些居民區(qū)。
進(jìn)一步觀察，同時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)這些中產(chǎn)階級(jí)地區(qū)有許多共同的特征：一，這些地區(qū)案發(fā)率低，道路規(guī)范清爽，商店整潔條理，市容美觀，車輛干凈，車牌也不雜亂。二，這些地區(qū)中小學(xué)規(guī)模小型但十分密集，私校多于公校，的中學(xué)隔三五個(gè)街區(qū)就有一個(gè)。中產(chǎn)階級(jí)人士普遍認(rèn)為中學(xué)6年是一個(gè)人一生中重要階段，只要經(jīng)濟(jì)上略有可能，他們均將孩子送入私校，并堅(jiān)信自己孩子也會(huì)和中產(chǎn)階級(jí)子女往來。澳洲大城市的私立中學(xué)比例占全部中學(xué)比例的20%，但中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)，要多出1倍以上。墨爾本是澳大利亞教育之都，一些的中產(chǎn)階級(jí)地區(qū)，私校的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公校。
一個(gè)地區(qū)居民在相當(dāng)長(zhǎng)年代（至少幾代人）中形成了穩(wěn)固的文化定位，千萬不要小看這一點(diǎn)。在這樣的區(qū)域，四鄰很容易成為朋友，接近的文化認(rèn)同有利于穩(wěn)固和睦的關(guān)系。不僅要考慮同一輩，也要給自己的子女選擇一批朋友。選擇阿拉伯文化區(qū)，你并不僅僅只是為買中國(guó)日用品而要開車去很遠(yuǎn)的地方，你的孩子的中國(guó)朋友可能會(huì)少一些，他所在的小學(xué)也有可能第二外語(yǔ)課不開中文課。選擇越南人區(qū)、朝鮮人區(qū)亦一樣。
第三，這些地區(qū)綠化優(yōu)良，公園較多，里面樹木高大，草地蔥郁而游客稀少。家家重視庭院種植，前后庭院花團(tuán)錦簇。遷入中產(chǎn)階級(jí)地區(qū)居住是一種榮耀，這種榮耀十分頑固，不到破產(chǎn)和進(jìn)養(yǎng)老院一般是不見他們搬出的。
記者：我聽下來，經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定、約定俗成的氛圍，既注重個(gè)人環(huán)境，更關(guān)注后代培養(yǎng)，其實(shí)這些都是人類生活、繁衍渴望的普遍心愿。
王曉雨：就是發(fā)了大財(cái)?shù)娜?，搬入墨爾本的Toorak區(qū)，或悉尼的北區(qū)，也一般將他們?cè)谥挟a(chǎn)階級(jí)地區(qū)的老房出租而不出售。因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)地區(qū)房產(chǎn)升值穩(wěn)定。資料表明過去40年來，中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)平均每年升幅11%左右，而貧困地區(qū)只有4%到6%.而過去10年，銀行的貸款利率平均也在7%左右。
建議“擠入中產(chǎn)階級(jí)”，是希望他們的血汗錢放在穩(wěn)固的投資上，同時(shí)下一代亦有相對(duì)好一些的學(xué)習(xí)生活環(huán)境?，F(xiàn)在做到這一切的代價(jià)并不很大，僅僅是少買一間臥房，多向銀行借些貸款而已。
敢于向銀行借錢
記者：中國(guó)人怕借貸，老話說“窮在債上”。華人新移民在澳洲，是否也有一個(gè)向銀行借貸買房的問題？
王曉雨：海外華人新移民在投資房屋時(shí)，心態(tài)比較實(shí)在，也就是比較老實(shí)，對(duì)銀行的利用常常不如洋人?！安磺穫睦镙p松”，華人都這樣說。華人新移民購(gòu)房時(shí)擔(dān)心是何時(shí)能還掉款。而且都是將第一幢房屋債務(wù)還清再去考慮買第二幢。這樣就花去好多年時(shí)間。這對(duì)工薪階層而言，積累十分緩慢。如此這般，年齡不饒人，但歲月不升值。
而西人的思考和行動(dòng)，與華人就不一樣。一家銀行的華人經(jīng)理舉例。在新小區(qū)落成時(shí)，她有中西兩位客人同時(shí)來貸款。兩位都是當(dāng)教師的，那位華人只買一套，現(xiàn)金10萬付首期，貸款15萬。洋人首期僅付5萬，買了兩套，貸款是華人的1倍。小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃好，近城區(qū)，是個(gè)老牌中產(chǎn)階級(jí)區(qū)。澳洲利率低，出租回報(bào)高，又正逢澳洲房產(chǎn)穩(wěn)定上升期，兩年中小區(qū)房產(chǎn)勁升25%以上。兩位教師收入不變，但洋教師投資回報(bào)差不多是華人教師的一倍！圣誕節(jié)一過，洋人教師又來找這位銀行經(jīng)理，打聽能不能讓銀行再估價(jià)，使他的兩幢房子在賬目上多套現(xiàn)一些，以便他再買第三幢。
這位銀行經(jīng)理也曾經(jīng)核算過那位中國(guó)教師的未來收入，認(rèn)為有擴(kuò)大投資的能力，并且主動(dòng)打了電話去，但對(duì)方說正努力還清貸款，沒有再購(gòu)房的打算。
記者：國(guó)內(nèi)典當(dāng)業(yè)已經(jīng)比較普遍，房產(chǎn)抵押業(yè)時(shí)有聽說，只是從心態(tài)上來說，不像人家那樣覺得平常，而且在個(gè)人資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方面運(yùn)用自如。
王曉雨：那位中國(guó)的教師和洋人教師相比，吃虧在文化差異方面。也許中國(guó)固有的“自力更生”、“奮發(fā)圖強(qiáng)”、“無債一身輕”的想法阻礙了他的投資。有人統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新移民如果移民海外時(shí)口袋不很富有的話，一般是經(jīng)歷3個(gè)階段：第一階段，是打工賺錢，不論是工廠打工、學(xué)校教書還是公司當(dāng)職員、經(jīng)理，中國(guó)人俗稱“原始積累”階段，也有人稱這是用“力氣”賺錢，甚至稱之為“血汗錢”。第二階段，有些錢了，買個(gè)小生意，方便店，Take away，租個(gè)小作坊，或買輛出租車，開個(gè)計(jì)算機(jī)零售店等等，既當(dāng)伙計(jì)，又當(dāng)老板，這可稱為“用力氣＋存款”掙錢，仍然是辛苦錢。第三階段，因人各異，歸納總結(jié)一下，不外乎是買股票、債券和買房屋，可以稱之為用本錢加“腦力”賺錢。
那些主要是用銀行貸款的房屋投資者，則可以說是應(yīng)該另外歸結(jié)為第四階段，這部分人既不用自己的力氣，甚至也不用自己的錢，而是借用別人（銀行、稅務(wù)局、租客等）的錢。我想，第四階段的這種人，才是聰明的人。
澳洲的房地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定，利率又低，長(zhǎng)線看來，回報(bào)穩(wěn)定，悉尼和墨爾本的許多地方二戰(zhàn)后40年來平均每年有10%的升值。華人新移民要?jiǎng)幽X筋的是研究海外當(dāng)?shù)匚幕?，了解投資地點(diǎn)升值歷史，買準(zhǔn)一個(gè)好物業(yè)，做長(zhǎng)線投資，年老時(shí)生活有保障。
記者：有錢買房，首先遇上的就是選擇什么樣的房產(chǎn)的問題。國(guó)內(nèi)的人講起來，就是地段、房型、交通、商區(qū)，周圍環(huán)境，等等。在國(guó)外，人們一般是怎樣考慮這個(gè)問題的？
王曉雨：新來的移民總是要問，在悉尼哪個(gè)區(qū)買房好？在墨爾本哪個(gè)地區(qū)買房好？凡是移民海外時(shí)間久的人，都會(huì)被新來的人提問。
在海外買房是人生中的一樁重大事情，我建議要多看看，至少要看20次。如果看了多次還是拿不定主意，我的建議：買中產(chǎn)階級(jí)住的地區(qū)。
在中國(guó)大陸或臺(tái)灣，買房的范圍小，選一個(gè)朝向好一點(diǎn)就算盡力了。但海外，不同的地點(diǎn)、房型、范圍等可供選擇的機(jī)會(huì)大得多。在這種時(shí)候，我認(rèn)為重要的是選擇鄰居。鄰居是張三李四，還是彼得、喬治或戴安娜，買主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保險(xiǎn)的方法就是買中產(chǎn)階級(jí)居住的地區(qū)。我特別主張錢不充裕的人，買小一點(diǎn)的房，甚至少一間房，但堅(jiān)持“擠入中產(chǎn)階級(jí)”。
記者：在國(guó)內(nèi)，已經(jīng)有了“中產(chǎn)階層”這樣的表述。在國(guó)外，對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)的“說法”是怎樣的，又怎樣來理解“擠入中產(chǎn)階級(jí)”？
王曉雨：西方人買房先看地區(qū)。許多人雇傭私家偵探打探左鄰右舍，宗教信仰、業(yè)余愛好、生活方式、汽車情況、職業(yè)種類等等。從區(qū)域范圍講要選擇準(zhǔn)確，適合你自己的定位，太富貴的地區(qū)，房屋裝修、花園更新甚至車型等等會(huì)讓你跟不上四周形勢(shì)，會(huì)遭鄰居歧視冷眼；太貧窮的地方則反過來，你不習(xí)慣四周鄰居，半夜的警車呼嘯和失竊風(fēng)險(xiǎn)也是困擾。順便說一下，澳大利亞許多地方是不準(zhǔn)砌圍墻的，中國(guó)人砌圍墻的申請(qǐng)報(bào)告基本都被拒絕了。
我以為，國(guó)外的中產(chǎn)階級(jí)是資本主義社會(huì)中一個(gè)重要階層群體。他們主要由律師、醫(yī)生、會(huì)計(jì)師、教師或經(jīng)理和中小自雇業(yè)主等專業(yè)人士組成。相對(duì)于十分富有的一小部分豪門人士和一些僅能果腹的貧困人士，中產(chǎn)階級(jí)無論從經(jīng)濟(jì)地位、政治傾向、生活品位及文化定位來說，是為穩(wěn)定的一大部分人。西方的人們說，中產(chǎn)階級(jí)的取舍決定了國(guó)家的取舍，這話是有道理的。中產(chǎn)階級(jí)人士居住地區(qū)的形成要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，至少也要三五代人。物以類聚，人以群分，相同的地位、接近的生活觀念，使這批人漸漸形成自己的文化定位并落實(shí)在一些居民區(qū)。
進(jìn)一步觀察，同時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)這些中產(chǎn)階級(jí)地區(qū)有許多共同的特征：一，這些地區(qū)案發(fā)率低，道路規(guī)范清爽，商店整潔條理，市容美觀，車輛干凈，車牌也不雜亂。二，這些地區(qū)中小學(xué)規(guī)模小型但十分密集，私校多于公校，的中學(xué)隔三五個(gè)街區(qū)就有一個(gè)。中產(chǎn)階級(jí)人士普遍認(rèn)為中學(xué)6年是一個(gè)人一生中重要階段，只要經(jīng)濟(jì)上略有可能，他們均將孩子送入私校，并堅(jiān)信自己孩子也會(huì)和中產(chǎn)階級(jí)子女往來。澳洲大城市的私立中學(xué)比例占全部中學(xué)比例的20%，但中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)，要多出1倍以上。墨爾本是澳大利亞教育之都，一些的中產(chǎn)階級(jí)地區(qū)，私校的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公校。
一個(gè)地區(qū)居民在相當(dāng)長(zhǎng)年代（至少幾代人）中形成了穩(wěn)固的文化定位，千萬不要小看這一點(diǎn)。在這樣的區(qū)域，四鄰很容易成為朋友，接近的文化認(rèn)同有利于穩(wěn)固和睦的關(guān)系。不僅要考慮同一輩，也要給自己的子女選擇一批朋友。選擇阿拉伯文化區(qū)，你并不僅僅只是為買中國(guó)日用品而要開車去很遠(yuǎn)的地方，你的孩子的中國(guó)朋友可能會(huì)少一些，他所在的小學(xué)也有可能第二外語(yǔ)課不開中文課。選擇越南人區(qū)、朝鮮人區(qū)亦一樣。
第三，這些地區(qū)綠化優(yōu)良，公園較多，里面樹木高大，草地蔥郁而游客稀少。家家重視庭院種植，前后庭院花團(tuán)錦簇。遷入中產(chǎn)階級(jí)地區(qū)居住是一種榮耀，這種榮耀十分頑固，不到破產(chǎn)和進(jìn)養(yǎng)老院一般是不見他們搬出的。
記者：我聽下來，經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定、約定俗成的氛圍，既注重個(gè)人環(huán)境，更關(guān)注后代培養(yǎng)，其實(shí)這些都是人類生活、繁衍渴望的普遍心愿。
王曉雨：就是發(fā)了大財(cái)?shù)娜?，搬入墨爾本的Toorak區(qū)，或悉尼的北區(qū)，也一般將他們?cè)谥挟a(chǎn)階級(jí)地區(qū)的老房出租而不出售。因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)地區(qū)房產(chǎn)升值穩(wěn)定。資料表明過去40年來，中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)平均每年升幅11%左右，而貧困地區(qū)只有4%到6%.而過去10年，銀行的貸款利率平均也在7%左右。
建議“擠入中產(chǎn)階級(jí)”，是希望他們的血汗錢放在穩(wěn)固的投資上，同時(shí)下一代亦有相對(duì)好一些的學(xué)習(xí)生活環(huán)境?，F(xiàn)在做到這一切的代價(jià)并不很大，僅僅是少買一間臥房，多向銀行借些貸款而已。
敢于向銀行借錢
記者：中國(guó)人怕借貸，老話說“窮在債上”。華人新移民在澳洲，是否也有一個(gè)向銀行借貸買房的問題？
王曉雨：海外華人新移民在投資房屋時(shí)，心態(tài)比較實(shí)在，也就是比較老實(shí)，對(duì)銀行的利用常常不如洋人?！安磺穫睦镙p松”，華人都這樣說。華人新移民購(gòu)房時(shí)擔(dān)心是何時(shí)能還掉款。而且都是將第一幢房屋債務(wù)還清再去考慮買第二幢。這樣就花去好多年時(shí)間。這對(duì)工薪階層而言，積累十分緩慢。如此這般，年齡不饒人，但歲月不升值。
而西人的思考和行動(dòng)，與華人就不一樣。一家銀行的華人經(jīng)理舉例。在新小區(qū)落成時(shí)，她有中西兩位客人同時(shí)來貸款。兩位都是當(dāng)教師的，那位華人只買一套，現(xiàn)金10萬付首期，貸款15萬。洋人首期僅付5萬，買了兩套，貸款是華人的1倍。小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃好，近城區(qū)，是個(gè)老牌中產(chǎn)階級(jí)區(qū)。澳洲利率低，出租回報(bào)高，又正逢澳洲房產(chǎn)穩(wěn)定上升期，兩年中小區(qū)房產(chǎn)勁升25%以上。兩位教師收入不變，但洋教師投資回報(bào)差不多是華人教師的一倍！圣誕節(jié)一過，洋人教師又來找這位銀行經(jīng)理，打聽能不能讓銀行再估價(jià)，使他的兩幢房子在賬目上多套現(xiàn)一些，以便他再買第三幢。
這位銀行經(jīng)理也曾經(jīng)核算過那位中國(guó)教師的未來收入，認(rèn)為有擴(kuò)大投資的能力，并且主動(dòng)打了電話去，但對(duì)方說正努力還清貸款，沒有再購(gòu)房的打算。
記者：國(guó)內(nèi)典當(dāng)業(yè)已經(jīng)比較普遍，房產(chǎn)抵押業(yè)時(shí)有聽說，只是從心態(tài)上來說，不像人家那樣覺得平常，而且在個(gè)人資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方面運(yùn)用自如。
王曉雨：那位中國(guó)的教師和洋人教師相比，吃虧在文化差異方面。也許中國(guó)固有的“自力更生”、“奮發(fā)圖強(qiáng)”、“無債一身輕”的想法阻礙了他的投資。有人統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新移民如果移民海外時(shí)口袋不很富有的話，一般是經(jīng)歷3個(gè)階段：第一階段，是打工賺錢，不論是工廠打工、學(xué)校教書還是公司當(dāng)職員、經(jīng)理，中國(guó)人俗稱“原始積累”階段，也有人稱這是用“力氣”賺錢，甚至稱之為“血汗錢”。第二階段，有些錢了，買個(gè)小生意，方便店，Take away，租個(gè)小作坊，或買輛出租車，開個(gè)計(jì)算機(jī)零售店等等，既當(dāng)伙計(jì)，又當(dāng)老板，這可稱為“用力氣＋存款”掙錢，仍然是辛苦錢。第三階段，因人各異，歸納總結(jié)一下，不外乎是買股票、債券和買房屋，可以稱之為用本錢加“腦力”賺錢。
那些主要是用銀行貸款的房屋投資者，則可以說是應(yīng)該另外歸結(jié)為第四階段，這部分人既不用自己的力氣，甚至也不用自己的錢，而是借用別人（銀行、稅務(wù)局、租客等）的錢。我想，第四階段的這種人，才是聰明的人。
澳洲的房地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定，利率又低，長(zhǎng)線看來，回報(bào)穩(wěn)定，悉尼和墨爾本的許多地方二戰(zhàn)后40年來平均每年有10%的升值。華人新移民要?jiǎng)幽X筋的是研究海外當(dāng)?shù)匚幕?，了解投資地點(diǎn)升值歷史，買準(zhǔn)一個(gè)好物業(yè)，做長(zhǎng)線投資，年老時(shí)生活有保障。