這些年，物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展十分迅速。物業(yè)管理是一個(gè)新興事物，它順應(yīng)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，順應(yīng)了住房制度的改革，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。它短短十余年的迅猛發(fā)展給業(yè)主的生活帶來(lái)了積極的變化。但是，我國(guó)的物業(yè)管理無(wú)疑還是比較落后的，存在著諸多需要解決的問(wèn)題，尤其是業(yè)主的利益經(jīng)常受到侵犯或者得不到合法維護(hù)，物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛不斷。
這里簡(jiǎn)單介紹其它一些國(guó)家在物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，希圖能夠給我們正處于成長(zhǎng)中的物業(yè)管理提供一面可以觀照的鏡子。
德國(guó)：管理嚴(yán)格一絲不茍
德國(guó)的房產(chǎn)物業(yè)管理主要是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行，也有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身也兼管物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的運(yùn)作在《房產(chǎn)管理法》的框架下進(jìn)行。另外，德國(guó)全國(guó)有物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì)，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。
物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織所管轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會(huì)。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會(huì)上公開(kāi)過(guò)去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一份當(dāng)年的物業(yè)計(jì)劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報(bào)酬沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。
美國(guó)：以人為本服務(wù)周到
專(zhuān)業(yè)化管理是美國(guó)物業(yè)管理顯著的特點(diǎn)。首先，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)后一般不管理自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)，他們買(mǎi)下土地后，由財(cái)務(wù)公司做策劃，請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)公司建造，委托專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售商售房，然后找一家管理公司或業(yè)主進(jìn)行管理，它的使命就結(jié)束了。
其次，物業(yè)公司也將自己的服務(wù)“社會(huì)化”，它一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)公司接盤(pán)后將管理內(nèi)容細(xì)化后再發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專(zhuān)業(yè)單位。例如小區(qū)綠化由專(zhuān)業(yè)綠化公司來(lái)承擔(dān)，保安由專(zhuān)業(yè)保安負(fù)責(zé)派人承擔(dān)，維修交由專(zhuān)業(yè)維修公司按維修合同負(fù)責(zé)。對(duì)外招投標(biāo)一般由投標(biāo)公司自己出方案，主要看對(duì)方的價(jià)位和服務(wù)，后由業(yè)主進(jìn)行挑選。
在具體管理方面，美國(guó)物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對(duì)樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負(fù)責(zé)。物業(yè)公司為了保證安全，在樓宇停車(chē)場(chǎng)、存車(chē)庫(kù)、大堂、電梯內(nèi)等人員流動(dòng)量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，出入口安裝電動(dòng)控制閘門(mén)，樓宇內(nèi)還有可視對(duì)講裝置、報(bào)警裝置，方便業(yè)主與保安的聯(lián)系。樓宇內(nèi)還有24小時(shí)的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對(duì)安全。
在為業(yè)主的服務(wù)方面，物業(yè)公司也相當(dāng)周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車(chē)輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報(bào)刊、通報(bào)天氣預(yù)報(bào)和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿(mǎn)足業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在的服務(wù)需求，讓每個(gè)人感到舒適方便。
物業(yè)公司定期組織業(yè)主郊游、聚餐，以營(yíng)造業(yè)主之間的融洽氣氛。簡(jiǎn)而言之，在具體實(shí)踐中，美國(guó)物業(yè)管理的一個(gè)大特點(diǎn)就是以人為本，一切為業(yè)主服務(wù)。
長(zhǎng)期的有效實(shí)踐使得美國(guó)的物業(yè)管理水平位居世界先進(jìn)水平。目前美國(guó)有一大批精通物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化人才，并實(shí)行了職業(yè)經(jīng)理人制度。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在美國(guó)已成為一個(gè)新的社會(huì)階層，物業(yè)管理經(jīng)理是一項(xiàng)受人尊重的職業(yè)，年薪都在10萬(wàn)美元以上，比一般大學(xué)教授還高。
日本：物業(yè)公司管理干練精明
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶(hù)到上百戶(hù)身為業(yè)主的居民，物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)雇請(qǐng)。一般來(lái)說(shuō)，在日本，一座樓內(nèi)的居民管理委員會(huì)由3至7人組成，每屆委員會(huì)任期兩年。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見(jiàn)，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)制定專(zhuān)人管理賬目。委員會(huì)由業(yè)主自主組成，不受任何外來(lái)權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒(méi)有保安值班，因?yàn)楣仓伟矊儆诰斓氖聞?wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶(hù)居民的房門(mén)，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶(hù)可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到修復(fù)。
日本的物業(yè)服務(wù)雖說(shuō)使絕大多數(shù)業(yè)主感到滿(mǎn)意，但也確實(shí)有極少數(shù)物業(yè)公司只收物業(yè)管理費(fèi)而幾乎不兌現(xiàn)多少服務(wù)。對(duì)于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們?nèi)菀椎霓k法是拒付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于拒付管理費(fèi)的住戶(hù)，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何對(duì)抗措施，因?yàn)樗娭?lèi)不屬于物業(yè)公司管理。總之，在日本，消費(fèi)者是經(jīng)營(yíng)者的上帝，這已成為人人皆知的普遍準(zhǔn)則。
這里簡(jiǎn)單介紹其它一些國(guó)家在物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，希圖能夠給我們正處于成長(zhǎng)中的物業(yè)管理提供一面可以觀照的鏡子。
德國(guó)：管理嚴(yán)格一絲不茍
德國(guó)的房產(chǎn)物業(yè)管理主要是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行，也有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身也兼管物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的運(yùn)作在《房產(chǎn)管理法》的框架下進(jìn)行。另外，德國(guó)全國(guó)有物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì)，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。
物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織所管轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會(huì)。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會(huì)上公開(kāi)過(guò)去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一份當(dāng)年的物業(yè)計(jì)劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報(bào)酬沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。
美國(guó)：以人為本服務(wù)周到
專(zhuān)業(yè)化管理是美國(guó)物業(yè)管理顯著的特點(diǎn)。首先，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)后一般不管理自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)，他們買(mǎi)下土地后，由財(cái)務(wù)公司做策劃，請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)公司建造，委托專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售商售房，然后找一家管理公司或業(yè)主進(jìn)行管理，它的使命就結(jié)束了。
其次，物業(yè)公司也將自己的服務(wù)“社會(huì)化”，它一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)公司接盤(pán)后將管理內(nèi)容細(xì)化后再發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專(zhuān)業(yè)單位。例如小區(qū)綠化由專(zhuān)業(yè)綠化公司來(lái)承擔(dān)，保安由專(zhuān)業(yè)保安負(fù)責(zé)派人承擔(dān)，維修交由專(zhuān)業(yè)維修公司按維修合同負(fù)責(zé)。對(duì)外招投標(biāo)一般由投標(biāo)公司自己出方案，主要看對(duì)方的價(jià)位和服務(wù)，后由業(yè)主進(jìn)行挑選。
在具體管理方面，美國(guó)物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對(duì)樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負(fù)責(zé)。物業(yè)公司為了保證安全，在樓宇停車(chē)場(chǎng)、存車(chē)庫(kù)、大堂、電梯內(nèi)等人員流動(dòng)量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，出入口安裝電動(dòng)控制閘門(mén)，樓宇內(nèi)還有可視對(duì)講裝置、報(bào)警裝置，方便業(yè)主與保安的聯(lián)系。樓宇內(nèi)還有24小時(shí)的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對(duì)安全。
在為業(yè)主的服務(wù)方面，物業(yè)公司也相當(dāng)周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車(chē)輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報(bào)刊、通報(bào)天氣預(yù)報(bào)和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿(mǎn)足業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在的服務(wù)需求，讓每個(gè)人感到舒適方便。
物業(yè)公司定期組織業(yè)主郊游、聚餐，以營(yíng)造業(yè)主之間的融洽氣氛。簡(jiǎn)而言之，在具體實(shí)踐中，美國(guó)物業(yè)管理的一個(gè)大特點(diǎn)就是以人為本，一切為業(yè)主服務(wù)。
長(zhǎng)期的有效實(shí)踐使得美國(guó)的物業(yè)管理水平位居世界先進(jìn)水平。目前美國(guó)有一大批精通物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化人才，并實(shí)行了職業(yè)經(jīng)理人制度。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在美國(guó)已成為一個(gè)新的社會(huì)階層，物業(yè)管理經(jīng)理是一項(xiàng)受人尊重的職業(yè)，年薪都在10萬(wàn)美元以上，比一般大學(xué)教授還高。
日本：物業(yè)公司管理干練精明
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶(hù)到上百戶(hù)身為業(yè)主的居民，物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)雇請(qǐng)。一般來(lái)說(shuō)，在日本，一座樓內(nèi)的居民管理委員會(huì)由3至7人組成，每屆委員會(huì)任期兩年。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見(jiàn)，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)制定專(zhuān)人管理賬目。委員會(huì)由業(yè)主自主組成，不受任何外來(lái)權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒(méi)有保安值班，因?yàn)楣仓伟矊儆诰斓氖聞?wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶(hù)居民的房門(mén)，也不得探聽(tīng)居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶(hù)可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到修復(fù)。
日本的物業(yè)服務(wù)雖說(shuō)使絕大多數(shù)業(yè)主感到滿(mǎn)意，但也確實(shí)有極少數(shù)物業(yè)公司只收物業(yè)管理費(fèi)而幾乎不兌現(xiàn)多少服務(wù)。對(duì)于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們?nèi)菀椎霓k法是拒付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于拒付管理費(fèi)的住戶(hù)，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何對(duì)抗措施，因?yàn)樗娭?lèi)不屬于物業(yè)公司管理。總之，在日本，消費(fèi)者是經(jīng)營(yíng)者的上帝，這已成為人人皆知的普遍準(zhǔn)則。