城市房屋拆遷要對被拆遷人進行補償，拆遷補償價格是依據一定的價值標準，由房地產估價機構評估得出。國務院2001年6月13日發(fā)布的305號令《城市房屋拆遷管理條例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定”。2003年12月1日建設部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，明確規(guī)定“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格”，拆遷估價目的是“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”，拆遷估價的價值標準為“公開市場價值”。
房屋拆遷評估價格以被拆遷房屋的房地產市場價格為準，是比較公平和合理的。首先，從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關系是平等的民事關系，拆遷補償應符合公平原則。盡管拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應強加于被拆遷人的個人利益之上，不應以犧牲被拆遷人的個人利益為條件，而是應該兩者利益兼顧。十屆全國人大二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財產不受侵犯”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。過去許多地方以公共利益為借口，制定的拆遷補償價低于甚至大大低于市場價的做法，損害了被拆遷人的利益。在拆遷人未得到合理補償的情況下，采取強拆手段，侵犯了公民的合法的私有財產。其次，從經濟上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補償實質上是一種購買行為，是拆遷人購買被拆遷人的房屋。這種購買應體現等價交換的原則，其價值量應以市場價為基準。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的拆遷補償款與他在市場上另行購買一套同樣區(qū)位、用途、建筑面積的房屋等價，那么這種價值補償是合理的，被拆遷人也是能夠接受的。最后，從實踐上來看，盡管拆遷房屋的市場價評估比制定好的補償標準價評估要復雜，但只要合理選擇和運用房地產市場價格評估的方法，是完全可以評估出拆遷估價對象的客觀合理的市場價格。因此，對拆遷補償進行市場價評估是可行的也是必要的。
但是我們也應看到，拆遷房屋的市場價評估不同于一般房地產的市場價評估。一般房地產的市場價評估通常是數量有限，單個或數個房地產的估價，涉及面窄，相互關聯小，社會影響不大，可直接運用市場法、收益法、成本法或假設開發(fā)法進行估價。而拆遷房屋的估價有以下幾方面的特點：第一，拆遷戶數多、估價量大。我國是發(fā)展中國家，要不斷加快現代化建設步伐，而城市建設要先行。大規(guī)模的城市建設，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。以南京市為例，據統(tǒng)計2003年南京市實施拆遷項目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2．4萬多戶，拆遷工企單位1320個。拆遷戶數多必然帶來拆遷房屋估價量大；第二，涉及面廣，社會影響大。拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機關企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產用房；既有獨立產權，也有共有產權。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財產的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數城市居民的財產。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產生的社會影響很大；第三，補償價格關聯性強。就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，不同時期同一地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，不同時期同一地段不同類型房屋的拆遷補償價之間，都具有價格相互關聯性。如果忽視了這種關聯性，就可能引發(fā)拆遷沖突；第四，估價方法的選用既不能簡單了事，也不宜復雜難行。不宜簡單地運用某種方法比如運用市場法去確定每一個被拆遷房屋的評估價格，這樣有可能出現房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實例不同，產生評估價格的差異，就會造成被拆遷房屋評估價格低，被拆遷人對評估價格不滿的狀況。
根據房屋拆遷補償的市場價評估的上述特點，筆者提出以下估價方法：
一、“標本房屋”市場價格評估法
這種方法是先評估出在拆遷片區(qū)內有代表性的“標本房屋”的市場價格，以此為基準評估出其他拆遷房屋的市場價格。它是在一個拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評估標本，運用市場法或其他方法評估出該“標本房屋”的市場價格，然后將各拆遷房屋與“標本房屋”進行比較，修正得出各拆遷房屋的市場價格。
這種方法的操作步驟為：
(一)確定“標本房屋”的基本條件
“標本房屋”的基本條件可從以下幾個方面作出限定：1、建筑類型。如果拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，應選擇多層住宅作為居住用房的“標本房屋”，2、建造年代。如果拆遷片區(qū)內多層住宅的平均使用年限為15年，應以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作為“標本房屋”；3、建筑結構。如果拆遷片區(qū)內多層住宅大多為磚混結構，則以磚混結構的房屋作為“標本房屋”；4、樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60平方米左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次(非頂層和底層)，兩室一廳至少有一間朝南，面積60平方米左右，一般裝修的房屋作為“標本房屋”。
(二)在拆遷片區(qū)內選擇“標本房屋”
根據上述“標本房屋”的基本條件，在每一拆遷片區(qū)內一般選擇一套“標本房屋”。如果拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級(或土地級別)時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)都應選擇一套“標本房屋”，作為相應拆遷區(qū)位等級(或土地級別)內各拆遷房屋的比較基準。
(三)評估“標本房屋”的市場價格
可采用市場比較法或其他方法評估出“標本房屋”的市場價格。運用市場比較法評估時，對可比實例的選取應作出具體的規(guī)定，其一般要求為：1、可比實例與“標本房屋”所處的地區(qū)相同，應與“標本房屋”是同一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)的房屋；2、可比實例應與“標本房屋”的用途相同。不僅要求大類用途相同，而且盡可能做到小類用途也相同。如“標本房屋”是居住用房中的普通住宅，則可比實例也應選取普通住宅；3、可比實例應與“標本房屋”的建筑結構和建筑類型相同。如“標本房屋”是磚混結構的多層住宅，則可比實例也應選取磚混結構的多層住宅；4、可比實例應與“標本房屋”的規(guī)模相當。如“標本房屋”是60平方米的普通住宅，則可比實例也應選取差不多面積的普通住宅；5、可比實例應與“標本房屋”的權利性質相同。如“標本房屋”是房屋所有權和國有土地使用權性質，則可比實例也應選取相同權利性質的房屋；6、可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易實例作為可比實例，7、可比實例的成交日期與估價時點相隔時間在一年以內；8、可比實例的成交價格應是正常市場成交價格，或可修正為正常成交價格。
可比實例的選取數一般為3—5個，然后對可比實例進行交易日期修正、交易時間修正、房地產狀況修正得出“標本房屋”的市場價格。為防止修正系數對價格的影響過大，可限定修正系數的調整范圍。比如規(guī)定每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過10％，綜合系數調整不得超過30％。
(四)評估確定其他拆遷房屋的市場價格
以“標本房屋”的市場價格為基礎，分別評估確定其他拆遷房屋的市場價格。將各被拆遷房屋分別與“標本房屋”進行比較修正，得出各被拆遷房屋的市場價格。
在運用此種方法時，應注意以下幾個問題：一是選取的“標本房屋”一定要符合選取的基本條件，使其在拆遷片區(qū)內具有代表性，能反映或符合拆遷范圍內多數房屋的情況；二是在將可比實例價格修正得出“標本房屋”的市場價格時，由于兩者在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素上有差異，所以需要同時進行交易情況修正、交易日期修正和房地產狀況修正；三是在將“標本房屋”的市場價格修正得出其他拆遷房屋的市場價格時，由于“標本房屋”和各拆遷房屋的價格都是正常交易條件下的價格，“標本房屋”和各拆遷房屋的估價時點相同，因此這種修正僅僅是房地產狀況修正，而無須進行交易情況修正和交易日期修正。
二、“典型房屋”市場價格評估法
“典型房屋”與“標本房屋”房屋市場價格評估法類似，但是它更具體、更細致。它首先將拆遷片區(qū)的全部拆遷房屋按房屋使用類型進行分類，然后按照每一類房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別，再在同一房屋類別內確定“典型”房屋，運用市場比較法或其他方法評估出該“典型房屋”的市場價格，然后以“典型房屋”的價格為基準，修正得出各拆遷房屋的補償價格。
這種方法的操作步驟為：
(一)對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等。
(二)對同用途類型房屋按建筑類型、建造年代、建筑結構等因素進一步劃分不同房屋類別。如居住用房按建筑類型可分為高層、多層、平房等類別；按建造年代可分為10年以內、10—20年、20—30年、30年以上等類別；按建筑結構可分為鋼混、磚混、磚木、簡易等類別。
(三)在同一房屋類別內選取一個“典型房屋”。選取的“典型房屋”應具有概括性，要能概括和反映同一房屋類別內的其他房屋的情況。比如在居住用房類型中的平房類別中確定“典型房屋”，其結構、成新率、戶型、朝向、面積、裝修等應以拆遷片區(qū)內大多數平房的結構、成新率、戶型、朝向、面積、裝修等為準。
(四)評估“典型房屋”的市場價格?？刹捎檬袌霰容^法或其他方法評估出“典型房屋”的市場價格。
(五)評估確定其他拆遷房屋的市場價格以“典型房屋”的市場價格為基礎，分別評估確定其他拆遷房屋的市場價格。將各被拆遷房屋分別與“典型房屋”進行比較，修正得出各被拆遷房屋的市場價格。
在運用此種方法時，應注意以下幾個問題：一是選取的“典型房屋”應具有典型性，要能體現同一房屋類別內的大多數其他房屋的情況；二是將“典型房屋”市場價格修正為其他拆遷房屋的補償價格時，所進行的修正也僅僅是房地產狀況修正，而且“典型房屋”與其他拆遷房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型以及功能的完整性基本相同，所以其修正主要體現在樓層、朝向、采光、通風等因素的修正。
三、區(qū)位指導價市場價格評估法
這種方法是以區(qū)位指導價為基礎，將補償價格分為區(qū)位補償價和房屋重置價。區(qū)位指導價一般是依據當地的土地級別由政府制定公布，區(qū)位指導價在拆遷補償價格評估中起指導作用，估價機構根據區(qū)位指導價結合市場因素進行修正后評估出區(qū)位補償價。房屋重置價格，一般是由房屋建設綜合費用和建筑安裝工程費用組成。在此基礎上，還要考慮房屋成新率、層次、朝向等因素對房屋價格的影響。房屋建設綜合費和建筑安裝工程費可由政府制定公布指導價，也可由估價機構根據市場價格評估得出。房屋成新率，單項調整價格，住宅層次調整系數和住宅朝向調整系數可由政府部門做出統(tǒng)一的規(guī)定。
在運用此種方法時，應注意以下幾個問題：一是土地級別要盡可能反映市場及客觀情況的變化。如果市場及客觀情況的變化與原規(guī)定的土地級別差距較大，應對土地級別作必要的調整；二是區(qū)位補償價和房屋重置價應反映和體現市場地價水平和建筑物重置價水平。政府或者其授權的部門制定和公布的區(qū)位指導價和房屋重置價應根據市場實際價格水平，對區(qū)位指導價和房屋重置價進行及時調整；三是建筑物的折舊，應綜合考慮使用年限和成新率，以實際觀測的成新率為主計算折舊。
四、政府公布指導價市場價格評估法
這種方法是政府公布房地產市場指導價，以此為依據評估出補償價格。它是由當地政府或者其授權的部門根據當地房地產市場價格水平，定期制訂和公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場指導價格。拆遷估價機構參照政府或者其授權部門公布的房地產市場指導價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況，評估出拆遷估價對象的補償價格。
在運用此種方法時，應注意以下幾個問題：一是政府或者其授權的部門公布房地產市場指導價格的時間間隔不宜過長，如果時間間隔過長，其公布的市場指導價與實際的市場價很難保持一致，特別是當一段時間內房價有較大的波動時，公布的市場指導價有可能嚴重失真；二是公布的市場指導價很難覆蓋全部拆遷估價對象，換句話說，有些拆遷估價對象可能在政府公布的市場指導價格中找不到合適的參照價格，這樣還需要采用其他方法評估出拆遷估價對象的市場價格；三是政府公布的市場指導價格與拆遷估價對象的市場價格不能簡單地劃等號，這兩個價格雖然有密切的聯系，但畢竟所代表的是兩個房地產，而不是同一房地產，因此還需要對政府公布的市場指導價格進行房地產狀況修正得出拆遷估價對象的市場價格。
上述拆遷房屋的房地產市場價格評估方法在具體使用時，應根據具體情況進行選擇。一般說來，經濟發(fā)達、市場活躍、交易案例較多的大中城市，選擇“標本房屋”市場價格評估法和“典型房屋”市場價格評估法為宜。經濟欠發(fā)達、市場不太活躍、交易案例較少的中小城市，選擇區(qū)位指導價市場價格評估法和政府公布指導價市場價格評估法為宜。