第二章資產評估的基本方法
資產評估方法是實現(xiàn)評定估算資產價值的技術手段。但就資產評估方法而言，它并不為資產評估所獨有。事實上資產評估方法是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。資產評估方法與其他學科的技術方法既有聯(lián)系，又有區(qū)別。區(qū)別在于資產評估將其他學科的技術方法按照資產評估運作的內在要求，用資產評估的技術思路加以重組，從而構成了資產評估方法體系。該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可歸納為三種基本類型，或稱三種基本方法，即市場法、成本法和收益法。
第一節(jié) 市場法
一、市場法的基本涵義
市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
市場法的基本原則是替代原則。
例：有一被估資產，要進行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產作為參照物，然后分析被估資產和該參照物的差異，并把差異量化，用這些差異去修正市場上參照物的價格。從而估算出被估資產的價格。
二、市場法的基本前提
通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：
其一是要有一個活躍的公開市場；
其二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
三、市場法的基本程序及有關指標
通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：
（一）選擇參照物
注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）
（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標對比、量化差異
（四）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異
（五）綜合分析確定評估結果
運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特征和質量。
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時市場條件及供求關系的變化情況。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
四、市場法中的具體評估方法（重點）
市場法可被分為兩大類：其一是直接比較法，其二是類比調整法。
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。其基本計算公式為：
評估對象價值＝參照物成交價格×評估對象特征÷參照物特征(2－1)
或評估對象價值＝參照合理成交價格 (2－2)
例：除生產能力不同外，其他都一樣。參照物的生產能力是100萬件，被估物的生產能力是80萬件。而參照物的市場價格是10萬元。由上面的公式可算出評估對象價值。
直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
1.現(xiàn)行市價法。
當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。 例如：批量生產的設備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價格。
2.市價折扣法。
市場折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
用數學式表達為：資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）（2－3）
[例2-1]評估某擬快速變現(xiàn)資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產價值接近于6萬元。
資產評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）
3.功能價值類比法。
功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種情況：
（1）資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法，其數學表達式一般表述為：
手寫板圖示02-0101
手寫板圖示02-0102
（2）資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數法，其數學表達式一般表述為：
資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）x （2-5）
[例2-2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。
資產評估價值=10×90÷120=7.5（萬元）
[例2-3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元.
資產評估價值=10×(90÷120)0.7=8.18
注：（2－4）公式可看作是（2－5）公式的一個特例。
4.價格指數法
價格指數調整法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。其計算公式為：
資產評估價值＝參照物成交價格×（1+物價變動指數）?。?--6）
或，資產評估價值＝參照物成交價格×價格指數 ?。?--7）
5.成新率價格調整法。
成新率價格調整法是參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：
資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）（2--8）
（二）類比調整法
類比法是市場法中最基本的評估方法。該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。
在具體操作過程中，類比調整法中使用頻率較高的有以下技術方法：
1.市場售價類比法。
資產評估價值＝參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值（2-9）
資產評估價值＝參照物售價×功能差異修正系數×……時間差異修正系數 （2-10）
[例2-5]
（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。
（2）評估要求。評估該地塊1997年10月的公平市場交易價格。
（3）評估過程。
①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法時行評估。
②搜集有關的評估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表2-1。
③進行交易情況修正。經分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。
則各交易實例的交易情況修正率為：
交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%。
④進行交易日期修正。根據調查，1996年10月以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：
交易實例A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：10%。
⑤進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。
交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。本次評估設定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據表2-2各種區(qū)域因素的對比分析，經綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。
⑥進行個別因素修正。
A.經比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調整，其調整系數測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：
=（1-0.0994）÷(1-0.0676)
=0.9006÷0.9324
=0.9659
⑦計算待估土地的初步價格。
交易實例A修正后的單價為：
交易實例B修正后的單價為：
交易實例C修正后的單價為：
交易實例D修正后的單價為：
⑧采用簡單算術平均法求取評估結果。
土地評估單價為：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）
土地評估總價為：600×948=568800（元）
2.成本市價法。
成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。
資產評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本） ?。?-11）
3.市盈率乘（倍）數法。
資產評估價值＝評估對象（企業(yè)）收益額×參照物（企業(yè)）市盈率 ?。?-12）
手寫板圖示02-0103
第二節(jié) 收益法
一、收益法的基本涵義
收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。
收益法的思路實際上是一種一本求利的逆向思維，因為就本利關系來說，即已知利率，用本金×利率＝利息，從而求得利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。
例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反過來，已知某一項資產一年賺1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，計算出多大的資產量在10%的利率下能賺1000元。現(xiàn)在的資產每年賺1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出資產價值相當于10000元。
二、收益法的基本前提
應用收益法必須具備的前提條件：
（1）被評估的資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；
（2）資產擁有者獲利預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；
它涉及到收益率的測算，因為按經濟學的角度，收益率的大小是和風險成正比的，也就是說風險越大收益越高。收益率的構成包括兩個方面：一是無風險收益率。無風險收益率可以用國債利率來代替，因為國債雖然不能說沒有一點風險，但國債的風險很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風險利率；二是風險收益率。風險是可以測算的，風險收益率+無風險收益率＝收益率
（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。
三、收益法的基本程序和基本參數
采用收益法進行評估，其基本程序如下：
（1）搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；
（2）分析測算被評估對象未來預期收益；
（3）確定折現(xiàn)率或資本化率；
（4）用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；
（5）分析確定評估結果。
（一）收益額
1.這里所講的收益額必須是歸資產所有者所有的收益。如果某些收益并不歸資產所有者所有，則是不能算的。比如用利潤賺了很多錢，利潤的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國家作為稅金流出企業(yè)，那么不能包含在收益當中。
2.這里所講的收益額是資產未來的預期收益，它不是資產的歷史收益，也不是現(xiàn)實的收益，而是根據歷史資料來推算今后預期收益。
（1）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；
（2）用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。
客觀的收益就是根據各種變量、因素合理的收益；而現(xiàn)實收益中可能包括不合理的因素。
例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評估中用租金作為收益，租金用什么指標來算？可以用實際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3/天×面積＝實際收益；但也不一定用實際的每天每平米收3元，而是根據同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一般情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實際收的3元而是用客觀的5元來計算。
二）折現(xiàn)率
它是一個期望的投資報酬率。
投資一定的額度購買設備以后，預期要得到多少回報，這是一個預期的投資回報率。投資報酬率本質上由兩部分組成：一是風險報酬率；二是無風險報酬率。無風險報酬率可以用國庫券利率近似代替；風險報酬率要測算，根據所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務風險、市場風險、經營風險等各種風險要測算這項交易所承擔的風險。
折現(xiàn)率和資本化率（本金化率）。折現(xiàn)率和資本化率在本質上是一樣的；兩者的區(qū)別僅僅在于適用的場合不同。
在評估中如果把未來有期限的收益折為現(xiàn)值，這個過程所采用的投資報酬率叫折現(xiàn)率。比如明年的10元相當于今年的多少錢？解決這個問題就要考慮一定的折現(xiàn)率，如果說折現(xiàn)率是10%，明年的1元，在今年則不到1元，因為有10%的利率，那么就相當于今年0.9091元。
資本化率則是說把未來無期限的永續(xù)的收益折為本金。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定額的，則叫年金，又由于它沒有期限，所以是無期的，如果把它變成本金，多大的資本1年能給你帶來1000元的收益？這時用的報酬率即資本化率。
（三）收益期限
根據在持續(xù)使用的能力在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。
四、收益法中的主要技術方法（重點）
在以下的公式里具體對所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：
P--評估值；
i--年序號；
Pt--未來第t年的評估值；
Rt--未來第t年的預期收益；
r--折現(xiàn)率或資本化率；
rt--第t年的折現(xiàn)率或資本化率；
n--收益年限；
t--收益年限；
A--年金。
（一）純收益不變
1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：
手寫板圖示02-0201 （2-13）
其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期無限。
2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：
?。?－14）
3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：
P=A×n （2－15）
手寫板圖示02-0202
（二）純收益在若干年后保持不變
1.無限年期收益。其基本公式為：
?。?－16）
寫板圖示02-0203
其成立條件是：（1）純收益在n年（含n 年）以前有變化；（2）純收益在n年（不含n 年）以后保持不變；（3）收益年期無限；（4）r大于零。
2.有限年期收益。其計算公式為：
（2－17）
其成立條件是：（1）純收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）純收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。
這里要注意的是，純收益A的收益年限期是（n-t）而不是n。
（三）純收入按等差級數變化
1.在純收益按差級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：
（2－18）
其成立條件是：（1）純收益按等差級數遞增；（2）純收益逐年遞增額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零。
2.在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：
（2－19）
其成立條件是：（1）純收益按等差級數遞增；（2）純收益逐年遞增額為B；（3）純收益年期限為n；（4）r大于零。
3.在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：
（2-20）
其成立條件是：（1）純收益按等差級數遞減；（2）純收益逐年遞減額B；（3）收益年期無限；（4）r大于零，（5）收益遞減到零為止。
4.在純收益按等差級數據遞減，收益年期有限的條件，有以下計算：
（2－21）
（四）純收益按等比級數變化
1.在純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：
?。?-22）
其成立條件是：（1）純收益按等比級數遞增；（2）純收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r>s.0.
2.在純收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：
（2-23）
其成立條件是：（1）純收益按等比級數遞增；（2）純收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0.
3.在純收益按等比級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算：
?。?-24）
其成立條件是：（1）純收益按等比級數遞減；（2）純收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r>s>0.
4.在純收益按等比級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：
（五）已知未來若干年后資產價格的條件下，有以下計算式：
其成立條件是：（1）純收益在第n年前保持不變；（2）預知第n年的價格為Pn （3）r大于零。
（六）應用舉例
例2-8 某企業(yè)的尚能繼續(xù)經營，3年的營業(yè)收益全部用于抵充負債，現(xiàn)評估其3年經營收益的折現(xiàn)額，有關數據如表2-3。
表2-3 某企業(yè)未來3年的預期收益
收益額（萬元） 折現(xiàn)率 折現(xiàn)系數 收益折現(xiàn)值（萬元）
第一年 300 6％ 0.9434 283
第二年 400 6％ 0.8900 356
第三年 200 6％ 0.8369 167.9
由此可以確定其折現(xiàn)額為：
資產評估價值=283+356+167.9=806.9（萬元）
[例2-9] 某收益性資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產在持續(xù)經營下和50年收益的評估值。
（1）永續(xù)經營條件下的評估過程；
首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值。
現(xiàn)值總額=
=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209
=49.2442(萬元)
計算中的現(xiàn)值系數，可從復利現(xiàn)值表中查得。
其次，將第6年以后的收益進行資本化處理，即：14/（10%）=140（萬元）
最后，確定該企業(yè)評估值：
企業(yè)評估價值=49.2442+140×0.6209=136.17（萬元）
（2）50年的收益價值評估過程：
評估價值
＝49.2442＋140×0.6209×(1-0.0137)
=49.2442+85.7351
=134.98（萬元）
第三節(jié) 成本法
一、成本法的基本涵義
成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值和各種評估方法的總稱。
如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除種因素。成本法的基本公式為：
資產評估價值＝資產的重置成本－資產實體性貶值－資產功能性貶值－資產經經濟性貶值 （2－27）
在這個公式中資產的重置成本是全新狀態(tài)，資產的實體貶值，就是越用越舊，被估資產不是全新的，和新的資產比有磨損、損耗；資產功能貶值，指由于技術進步導致在重置成本狀態(tài)的新資產的技術含量更高、科技含量更大、功能更先進，和重置成本的新功能資產相比舊資產技術比較落后，相對新資產而言由于技術進步，存在舊資產技術性功能貶值；經濟貶值由于企業(yè)外部因素，和企業(yè)資產本身沒有關系，但影響到資產價值，使得資產價值發(fā)生損失。
二、成本法的基本前提
采用成本法評估資產的前提條件是：
1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.應當具備可利用的歷史資料。
比如實體貶值，那就用歷史資料來說明資產用了多少年。沒有歷史資料，貶值的數據得不到，這個方法就無法使用，所以必須要有一些相關的歷史信息，如果這些歷史資料較多，可以通過會計核算資料來得到，如以前的會計賬本、會計憑證等。
3.形成資產價值的耗費是必須的。
注意：這些耗費應該是合理且必須的，因為資產的損耗是形成資產價值的基礎，生產任何新的產品都有消耗。但是從評估的角度看，生成資產的消耗，有些是有效的消耗， 有些是無效的消耗。在評估中用成本法要確定的消耗應該是必須的，反映了同行業(yè)或者社會的一種平均的消耗水平，而不是個別的消耗。
個別的消耗可能非常大。比如某一彩電行業(yè)，平均生產一臺彩電，消耗1000元，而自己由于勞動生產率低，技術落后，用的人多，生產的彩電實際消耗是1500元，那么其中500元可能不是必須的，即不是有效的消耗。
三、成本法中的基本要素
（一）資產的重置成本
簡單地說，資產的重置成本就是資產的現(xiàn)行再取得成本。
資產的重置成本分為兩類：復原重置成本和更新重置成本。
1.復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。也可簡單解釋為原消耗、現(xiàn)價格。
例：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用10個人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現(xiàn)在的價格算。
手寫板圖示02-0301
2.更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。
新消耗、現(xiàn)價格。要考慮到技術進步的影響。
在理論上，如果能同時得到復原重置成本和更新重置成本資料，就選擇更新重置成本計算。
如果找不到更新重置成本，也可用復原重置成本計算重置成本。
（二）資產的實體性貶值
實體貶值也稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。
資產的實體性貶值通常用相對數計量，即實體性貶值率，用公式表示為：
（2－28）
（三）資產的功能性貶值
資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術以及原有資產的建造超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現(xiàn)技術進步的同類資產的運營成本的超支額。
（四）資產的經濟性貶值
資產的經濟性貶值是指由于外部的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。
四、成本法中的具體評估方法
（一）重置成本的估算方法
1.重置核算法。
該方法在理論上是最貼近重置成本的估算的方法，但局限性較大。它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。
[例2-10] 重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統(tǒng)計分析，計算求得安裝稱本中的間接成本為每人成本0.8元。該機器設備重置成本為：
直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）
其中：買價，50000元
運雜費，1000元
安裝費用，800元
其中，原材料，300元
人工，500元
間接成本（安裝成本），400元
重置成本合計，52200元。
2.價格指數法。
重置成本＝資產的賬面原×價格指數
或，重置成本＝資產的賬面原值×（1+價格變動指數）?。?－29）
注意：價格指數可以是定基價格指數或環(huán)比價格指數。
定基價格指數是評估基準日的價格指數與資產購建時點的價格指數之比，即：
（評估基準日價格指數/資產購建時的價格指數）×100％
環(huán)比價格變動指數可考慮按以下式求得：
x=（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100％
式中，x為環(huán)比價格指數；an為第n年環(huán)比價格變動指數。n=1，2，3……n。
[例2-11] 某被估資產購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產的價格指數為95％，評估基準日該類資產的定基價格指數為1605，則：
被估資產重置成本＝50000×（160％/95％）×100％
＝84210（元）
又如，被估資產賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經調查已知同類資產環(huán)比分別為1993年為11.7％，1994年為17％，1995年為30.5％，1996年為6.9％，1997年為4.8%，則有：
被估資產重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％
＝200000×191％
＝382000（元）
注意：價格指數法和重置核算法的區(qū)別：
（1）價格指數法估算的是重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數的選擇較重要。一般情況下，價格指數法和重置核算法相比，核算的結果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。因此選擇價格指數時，用同類價格指數。
3.功能價值類比法。
（1）生產能力比例法。
被評估資產重置成本＝（被評估資產年產量)/（參照物年產量）×參照物重置成本
（2）規(guī)模經濟效益指數法。
被評估資產重置成本
公式中的x是一個經驗數據，又被稱為規(guī)模經濟效益指數。在美國，這個經驗數據一般在0.4－1.2之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產行業(yè)一般為0.9。
第五個方法并不是評估重置成本的一個單獨的方法，而是為減少評估工作量的一種方法，也可以叫做點面推算法，適合于同類型的眾多的被估資產。
為了簡化評估業(yè)務，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本，這種方法運用的步驟是：
（1）在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別。
（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數法、重置核算法或規(guī)模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。
（3）依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產的調整系數。其計算公式為：K=Rt/R
根據調整系數K被做算被評估資產的重置成本，計算公式為：
（二）實體貶值的測算方法
1.觀察法。（又稱成新率法）
即由專家實際觀測，根據觀測的情況對被估資產的新舊程度打分，然后加權測算，從而計算出成新率。
資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率） ?。?-34）
式中，實體性成新率＝1-實體性貶值率
2.使用年限法。
資產實體性貶值
?。?－35）
手寫板圖示02-0302
手寫板圖示02-0303
總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限
實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率
3.修復費用法。
這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。（三）資產的功能性貶值
資產的功能性貶值是由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。
功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。
功能貶值1又叫超額投資成本：是指復原重置成本和更新重置成本兩者的差額。
重置成本如果用的是更新重置成本，就意味著已經把貶值去掉；如果重置成本用的是復原重置成本，沒有用更新重置成本，那么復原重置成本是用舊的技術來計算的，它與更新重置成本相比，技術上比較落后。更新重置成本采用新的技術、新的設計、新的工藝按現(xiàn)在的價格來計算的。兩者的差超過投資成本。
功能貶值2又叫超額營運成本：是指重置成本是用新的技術所武裝的資產；而被估資產是用舊的技術武裝的資產，兩者投入營運之后，由于新的資產消耗較低，舊資產消耗的成本高。兩者經營同一段時間，生產同樣的東西，消耗是不一樣的，即營運成本不同，那么二者成本的差額就是超額營運成本。
超額營運成本的計算，通常情況操作步驟如下：
（1）將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。
手寫板圖示02-0304
（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。
（3）估計被評估資產的剩余壽命。
（4）以適當的折現(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：
被評估資產功能性貶值額=∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數）（2-37）
在計算時要注意貨幣時間價值，例如：接上例，假設設備還能用三年，折現(xiàn)率是10％，則
＝5.36 （0.9091+0.8264+0.7513）
計算得出的值即為功能性貶值額。
[例2-15] 某種機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節(jié)約工資費用，有關資料及計算結果如表2-4
應當指出，新老技術設備的對比，除生產效率影響工資成本超額去出外，還可對原資料消耗、能源消耗以及產品質量等指標進行對比計算其功能性貶值。
項目 技術先進設備 技術陳舊設備
月產量 1000件 10000件
單件工資 0.80元 1.2元
月工資成本 8000元 12000元
月差異額 月差異額 12000－8000=4000元
年工資成本超支額 4000×12=48000（元）
減：所得稅（稅率33%） 15840元
扣除所得稅后年凈超額工資 32160元
資產剩余使用年限 5年
假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數 3.7908
功能性貶值 121912.128元
此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復原重置成本－更新重置成本 （2-38）
在計算功能貶值時，注意用的是更新重置成本，還是復原重置成本。如果重置成本用的是更新重置成本，即已經把差額剔掉，在功能貶值的測算中利用剛才的計算過程即可；如果重置成本用的是復原重置成本時，那么在功能貶值的測算時，要測超額營運成本和超額投資成本。
（四）資產經濟性貶值的估算
經濟性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導致企業(yè)資產本身價值的損失，與企業(yè)資產本身無關。
經濟貶值的測算，可以有不同的方法：
⒈間接計算法。
?。?-39）
式中，x為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。
經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數，按確定的經濟性貶值率估測。
⒉直接計算法。
直接計算法，就是直接測貶值額。
例如：某一生產線，年產10萬臺彩電。若每臺彩電的市場售價應該是2000元，現(xiàn)在由于市場競爭激烈，要想還賣2000元一臺，只能生產8萬臺，也就減少2萬臺，那么可以算貶值率。
但是也可以直接測貶值額。如果還是生產10萬臺產品，每臺價格不到2000元，必須降價，若每件降價200元，生產十萬件，成本不變。這樣每賣一臺損失200元的利 潤。仿照功能貶值的方法，可計算出貶值額。
[例2-16] 某被估生產線設計生產能力為年產20000臺產品，因市場需求結構變化，在未來可使用年限內，每年量估計要減速少6000臺左右，根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水平上：
經濟性貶值率
=[1－0.81]×100%
=19%
又如，數據承上例，假定每年減少6000臺產品，每臺產品損失凈利潤100元，該生產線沿可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅率為33%。該資產的經濟性貶值額大約為：
經濟性貶值額=（6000×100）×（1－33%）×（P/A，10%，3）
=402000×2.4869
=999734（元）
在實際評估工作中也有經濟性溢價的情況，即當評估對象及其產品有良好的市場及市場前景，或有重大政策利好，評估對象就可能存在著經濟性溢價。
第四節(jié) 評估方法的選擇
一. 評估方法之間的關系
資產評估的市場法、收益法和成本法，以及由以上三條基本評估思路衍生出來的其他評估思路共同構成了資產評估的方法體系。資產評估的專業(yè)性質決定了構成資產評估方未能體系的各種評估方法之間存在著內在聯(lián)系。而各種評估方法的獨立存在又說明它各有特點。正確認識資產評估方法之間的內在聯(lián)系以及各自的特點，對于恰當地選擇評估方法，高效地進行資產評估是十分重要的。
（一）資產評估方法之間的聯(lián)系
評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果?？梢哉J為正是評估基本目的決定評估方法間的內在聯(lián)系。而這種內在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并作相互驗證替代了理論根據。
由于資產評估工作基本目的一致性，在同一資產的評估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業(yè)判斷能力，那么，多種方法得出的結果應該趨同。如果采用多種方法得出的結果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有：一是某些方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些去支撐評估結果的信息依據出現(xiàn)失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。
（二） 資產評估方法之間的區(qū)別
二、評估目的的選擇
就評估方法選擇本身，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即三個層面的選擇。其一，評估的技術思路的層面，即分析三種評估方法所依據的評估技術的路線的適用性；其二，是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實線評估技術的具體技術方法；其三，是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。
最后，在評估方法選擇中，注意以下因素，并有以下的建議：
（1）評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。
（2）評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本方法進行評估；對于工藝比較特別且處在經營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法
（3）評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟技術參數能否搜集的制約。
（4）資產評估人員應當清楚，在選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性，如果可以采用多種評估方法時，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論時行比較，分析可能存在的問題并做相應的調整，確定最終評估結果。