投資性房地產的確認
第八章 投資性房地產
本章考情分析
1.本章在考試中處于較重要的地位，投資性房地產作為新概念，其會計處理許多都是全新的知識點。對比2007年教材，在內容上略有變化：在企業(yè)采用公允價值計量模式后，在極少數情況下，某些投資性房地產可以按照成本模式計量。
2．本章重點：（1）投資性房地產的初始計量；（2）投資性房地產的后續(xù)計量。
3．復習方法：已出租的建筑物和土地使用權屬于投資性房地產，應與固定資產、無形資產結合復習；投資性房地產由成本模式改為公允價值模式，屬于會計政策變更，應與會計政策變更結合復習。
本章考點精講
一、投資性房地產的確認
1．投資性房地產的概念
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：①已出租的土地使用權；②持有并準備增值后轉讓的土地使用權；③已出租的建筑物。
2．投資性房地產確認中應注意：
（1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
根據1999年4月26日國土資源部發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定,土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。《閑置土地處理辦法》還規(guī)定,經法定程序批準,對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設等方案?！ ?BR> （3）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
（4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
（5）下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。②作為存貨的房地產，如房地產開發(fā)商開發(fā)完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產。
【例1】下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。
A. 企業(yè)擁有并自行經營的飯店
B. 企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓
C. 房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房
D. 企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權
【答案】BD
【解析】已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產，A項屬于固定資產、C項屬于存貨。
第八章 投資性房地產
本章考情分析
1.本章在考試中處于較重要的地位，投資性房地產作為新概念，其會計處理許多都是全新的知識點。對比2007年教材，在內容上略有變化：在企業(yè)采用公允價值計量模式后，在極少數情況下，某些投資性房地產可以按照成本模式計量。
2．本章重點：（1）投資性房地產的初始計量；（2）投資性房地產的后續(xù)計量。
3．復習方法：已出租的建筑物和土地使用權屬于投資性房地產，應與固定資產、無形資產結合復習；投資性房地產由成本模式改為公允價值模式，屬于會計政策變更，應與會計政策變更結合復習。
本章考點精講
一、投資性房地產的確認
1．投資性房地產的概念
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：①已出租的土地使用權；②持有并準備增值后轉讓的土地使用權；③已出租的建筑物。
2．投資性房地產確認中應注意：
（1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
根據1999年4月26日國土資源部發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定,土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。《閑置土地處理辦法》還規(guī)定,經法定程序批準,對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設等方案?！ ?BR> （3）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
（4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
（5）下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。②作為存貨的房地產，如房地產開發(fā)商開發(fā)完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產。
【例1】下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。
A. 企業(yè)擁有并自行經營的飯店
B. 企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓
C. 房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房
D. 企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權
【答案】BD
【解析】已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產，A項屬于固定資產、C項屬于存貨。