三、簡(jiǎn)答
91、 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循哪些原則？
試題解析：
根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：
（1）符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃要求的原則；
（2）按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；
（3）堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)；
（4）統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上的原則；
（5）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理的原則；
（6）合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)的原則。房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)是為重點(diǎn)項(xiàng)目配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和居民住宅。對(duì)花園別墅、高檔賓館等市場(chǎng)需求有限的項(xiàng)目要嚴(yán)格控制。
92、 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的書面轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容？
試題解析：
當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：
（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)；
（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；
（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（6）成交價(jià)格及支付方式；
（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；
（8）違約責(zé)任；
（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。
四、綜合
93、 2000年3月5日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）與B銀行簽訂借款合同。該借款合同約定：借款總額為2億元；借款期限為2年6個(gè)月；借款利率為年利率5.8%，2年6個(gè)月應(yīng)付利息在發(fā)放借款之日預(yù)先一次從借款本金中扣除；借款期滿時(shí)一次全額歸還所借款項(xiàng)；借款用途為用于S房地產(chǎn)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱S項(xiàng)目）開發(fā)建設(shè)；A公司應(yīng)當(dāng)按季向B銀行提供有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和借款資金使用情況；任何一方違約，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方按借款總額支付1%的違約金。
在A公司與B銀行簽訂上述借款合同的同時(shí)，B銀行與A公司和C公司分別簽訂了抵押合同和保證合同。B銀行與A公司簽訂的抵押合同約定：A公司以正在建造的S項(xiàng)目作為抵押，如果A公司不能按時(shí)償還借款或不能承擔(dān)違約責(zé)任，B銀行有權(quán)用抵押的S項(xiàng)目變現(xiàn)受償。B銀行與C公司簽訂的保證合同約定：如果A公司不能按時(shí)償還借款或不能承擔(dān)違約責(zé)任，而用A公司抵押的S項(xiàng)目變現(xiàn)受償后仍不足以補(bǔ)償B銀行遭受的損失時(shí)，C公司保證承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任。
B銀行依照約定于2000年3月6日向A公司發(fā)放借款，并從發(fā)放的借款本金中扣除了2年6個(gè)月的借款利息。2001年4月5日，B銀行從A公司提供的相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料中發(fā)現(xiàn)A公司將借款資金挪作他用，遂要求A公司予以糾正，A公司以借款資金應(yīng)當(dāng)由自己自行支配為由未予糾正。同年5月，B銀行通知A公司，要求A公司提前償還借款，A公司以借款尚未到期為由拒絕償還借款。同年8月，B銀行向人民法院提起訴訟，要求解除借款合同，并要求A公司提前償還借款，將用于抵押的S項(xiàng)目變現(xiàn)受償，同時(shí)要求C公司承擔(dān)保證責(zé)任。
經(jīng)查：A公司實(shí)際投入S項(xiàng)目的資金為3800萬元，挪用資金15000萬元；S項(xiàng)目經(jīng)評(píng)估后的可變現(xiàn)價(jià)值為3500萬元；S項(xiàng)目建設(shè)取得了一切合法的批準(zhǔn)手續(xù)，但在抵押時(shí)未辦理抵押登記；C公司是A公司控股的子公司，C公司與B銀行簽訂保證合同時(shí)未獲除A公司之外的其他股東認(rèn)可，并隱瞞了與A公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
要求：根據(jù)上述事實(shí)，回答下列問題：
（1）借款合同約定借款利息預(yù)先從借款本金中扣除是否符合有關(guān)規(guī)定？如何處理？
（2）根據(jù)上述提示內(nèi)容，A公司應(yīng)當(dāng)如何向B銀行支付利息？
（3）B銀行與A公司簽訂的抵押合同是否有效？并說明理由。
（4）B銀行與C公司簽訂的保證合同是否有效？并說明理由。
（5）B銀行可否要求解除借款合同？并說明理由。
（6）B銀行可否要求C公司承擔(dān)民事責(zé)任？為什么？
試題解析：
（1）借款合同約定借款利息預(yù)先從本金中扣除不符合規(guī)定。根據(jù)《合同法》規(guī)定，借款的利息不得預(yù)先從本金中扣除。利息在本金中扣除的，按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。
（2）A公司的實(shí)際借款數(shù)額應(yīng)為2億元減去預(yù)先扣除的利息：2億元×5.8%×2.5=0.29億元，實(shí)際借款數(shù)額為2-0.29=1.71億元，并應(yīng)按此實(shí)際借款數(shù)計(jì)算利息。由于A公司與B銀行約定是預(yù)先扣除利息，不符合法律規(guī)定，可視為對(duì)支付利息的期限沒有約定，根據(jù)《合同法》規(guī)定，借款期間為1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在返還時(shí)一并支付，A公司應(yīng)在第一年和第二年分別支付利息9918000元，第三年則支付6個(gè)月的利息4959000元，并返還借款本金。
（3）B銀行與A公司簽訂的抵押合同無效?！逗贤ā芬?guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，抵押有效，A公司的S項(xiàng)目建設(shè)雖然取得了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，但在抵押時(shí)未辦理抵押登記，因此，該抵押合同無效。
（4）B銀行與C公司簽訂的保證合同有效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保時(shí)，物的擔(dān)保合同被確認(rèn)無效或者被撤銷，保證人仍應(yīng)當(dāng)按合同的約定或者法律規(guī)定承擔(dān)保證責(zé)任。因此。雖然B銀行與A公司簽訂的抵押合同無效，C公司作為保證人仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。
（5）B銀行可以要求解除借款合同?！逗贤ā芬?guī)定，貸款人有權(quán)依照約定檢查，監(jiān)督借款的使用情況。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款，提前收回借款或解除合同。B銀行發(fā)現(xiàn)A公司將借款資金挪作他用，依法可以要求解除合同。
（6）B銀行可以要求C公司承擔(dān)民事責(zé)任，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，保證人須具有一定的資格，具有代為清償債務(wù)能力的法人，其他組織或者公民，可以作保證人，C公司雖然是A公司控股的子公司，但本身具有法人資格，可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，而且提供擔(dān)保并非董事、經(jīng)理等的個(gè)人行為，并未被法律禁止。因此，B銀行可以要求C公司承擔(dān)民事責(zé)任。
五、案例
94、 甲、乙、丙、丁擬設(shè)立合伙企業(yè)，其書面合伙協(xié)議中有以下內(nèi)容：
（1）甲以勞務(wù)出資；乙、丙以現(xiàn)金出資；丁以房產(chǎn)使用權(quán)出資。
（2）合伙企業(yè)的事務(wù)由甲全權(quán)負(fù)責(zé)，乙，丙、丁不得過問企業(yè)事務(wù)，也不承擔(dān)企業(yè)虧損的民事責(zé)任。
要求：簡(jiǎn)述上述合伙協(xié)議的違法之處并說明理由。
試題解析：
（1）合伙人對(duì)于自己用于繳納出資的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)擁有合法的處分權(quán)，合伙人不得將自己無權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)用于繳納出資。經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，合伙人可以用勞務(wù)出資。丁對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)和處分權(quán)。因此，合伙協(xié)議中規(guī)定的丁以房產(chǎn)使用權(quán)出資違反了法律規(guī)定，不能用于出資，也不能作為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。
（2）協(xié)議中關(guān)于乙、丙、丁不過問企業(yè)事務(wù)、也不承擔(dān)企業(yè)虧損的民事責(zé)任的約定違反了法律規(guī)定。不參加執(zhí)行事務(wù)的合伙人有以下權(quán)利：①不參加執(zhí)行事務(wù)的合伙人有權(quán)監(jiān)督執(zhí)行事務(wù)的合伙人，檢查其執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的情況。②有權(quán)查閱合伙企業(yè)的賬簿和其他有關(guān)文件。③有提出異議權(quán)和撤銷委托執(zhí)行事務(wù)權(quán)。合伙損益由合伙人依照合伙協(xié)議約定的比例分配和分擔(dān)。合伙協(xié)議未約定合伙損益分配比例的，由各合伙人平均分配和分擔(dān)。合伙協(xié)議不得約定將全部利潤(rùn)分配給部分合伙人或者由部分合伙人承擔(dān)全部責(zé)任。因此，合伙企業(yè)的事務(wù)由甲全權(quán)負(fù)責(zé)，乙、丙、丁不得過問企業(yè)事務(wù)，也不承擔(dān)企業(yè)虧損的民事責(zé)任，也違反了《合伙企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。
91、 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循哪些原則？
試題解析：
根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：
（1）符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃要求的原則；
（2）按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；
（3）堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)；
（4）統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上的原則；
（5）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理的原則；
（6）合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)的原則。房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)是為重點(diǎn)項(xiàng)目配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和居民住宅。對(duì)花園別墅、高檔賓館等市場(chǎng)需求有限的項(xiàng)目要嚴(yán)格控制。
92、 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的書面轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容？
試題解析：
當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：
（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)；
（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；
（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（6）成交價(jià)格及支付方式；
（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；
（8）違約責(zé)任；
（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。
四、綜合
93、 2000年3月5日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）與B銀行簽訂借款合同。該借款合同約定：借款總額為2億元；借款期限為2年6個(gè)月；借款利率為年利率5.8%，2年6個(gè)月應(yīng)付利息在發(fā)放借款之日預(yù)先一次從借款本金中扣除；借款期滿時(shí)一次全額歸還所借款項(xiàng)；借款用途為用于S房地產(chǎn)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱S項(xiàng)目）開發(fā)建設(shè)；A公司應(yīng)當(dāng)按季向B銀行提供有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和借款資金使用情況；任何一方違約，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方按借款總額支付1%的違約金。
在A公司與B銀行簽訂上述借款合同的同時(shí)，B銀行與A公司和C公司分別簽訂了抵押合同和保證合同。B銀行與A公司簽訂的抵押合同約定：A公司以正在建造的S項(xiàng)目作為抵押，如果A公司不能按時(shí)償還借款或不能承擔(dān)違約責(zé)任，B銀行有權(quán)用抵押的S項(xiàng)目變現(xiàn)受償。B銀行與C公司簽訂的保證合同約定：如果A公司不能按時(shí)償還借款或不能承擔(dān)違約責(zé)任，而用A公司抵押的S項(xiàng)目變現(xiàn)受償后仍不足以補(bǔ)償B銀行遭受的損失時(shí)，C公司保證承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任。
B銀行依照約定于2000年3月6日向A公司發(fā)放借款，并從發(fā)放的借款本金中扣除了2年6個(gè)月的借款利息。2001年4月5日，B銀行從A公司提供的相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料中發(fā)現(xiàn)A公司將借款資金挪作他用，遂要求A公司予以糾正，A公司以借款資金應(yīng)當(dāng)由自己自行支配為由未予糾正。同年5月，B銀行通知A公司，要求A公司提前償還借款，A公司以借款尚未到期為由拒絕償還借款。同年8月，B銀行向人民法院提起訴訟，要求解除借款合同，并要求A公司提前償還借款，將用于抵押的S項(xiàng)目變現(xiàn)受償，同時(shí)要求C公司承擔(dān)保證責(zé)任。
經(jīng)查：A公司實(shí)際投入S項(xiàng)目的資金為3800萬元，挪用資金15000萬元；S項(xiàng)目經(jīng)評(píng)估后的可變現(xiàn)價(jià)值為3500萬元；S項(xiàng)目建設(shè)取得了一切合法的批準(zhǔn)手續(xù)，但在抵押時(shí)未辦理抵押登記；C公司是A公司控股的子公司，C公司與B銀行簽訂保證合同時(shí)未獲除A公司之外的其他股東認(rèn)可，并隱瞞了與A公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
要求：根據(jù)上述事實(shí)，回答下列問題：
（1）借款合同約定借款利息預(yù)先從借款本金中扣除是否符合有關(guān)規(guī)定？如何處理？
（2）根據(jù)上述提示內(nèi)容，A公司應(yīng)當(dāng)如何向B銀行支付利息？
（3）B銀行與A公司簽訂的抵押合同是否有效？并說明理由。
（4）B銀行與C公司簽訂的保證合同是否有效？并說明理由。
（5）B銀行可否要求解除借款合同？并說明理由。
（6）B銀行可否要求C公司承擔(dān)民事責(zé)任？為什么？
試題解析：
（1）借款合同約定借款利息預(yù)先從本金中扣除不符合規(guī)定。根據(jù)《合同法》規(guī)定，借款的利息不得預(yù)先從本金中扣除。利息在本金中扣除的，按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。
（2）A公司的實(shí)際借款數(shù)額應(yīng)為2億元減去預(yù)先扣除的利息：2億元×5.8%×2.5=0.29億元，實(shí)際借款數(shù)額為2-0.29=1.71億元，并應(yīng)按此實(shí)際借款數(shù)計(jì)算利息。由于A公司與B銀行約定是預(yù)先扣除利息，不符合法律規(guī)定，可視為對(duì)支付利息的期限沒有約定，根據(jù)《合同法》規(guī)定，借款期間為1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在返還時(shí)一并支付，A公司應(yīng)在第一年和第二年分別支付利息9918000元，第三年則支付6個(gè)月的利息4959000元，并返還借款本金。
（3）B銀行與A公司簽訂的抵押合同無效?！逗贤ā芬?guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，抵押有效，A公司的S項(xiàng)目建設(shè)雖然取得了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，但在抵押時(shí)未辦理抵押登記，因此，該抵押合同無效。
（4）B銀行與C公司簽訂的保證合同有效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保時(shí)，物的擔(dān)保合同被確認(rèn)無效或者被撤銷，保證人仍應(yīng)當(dāng)按合同的約定或者法律規(guī)定承擔(dān)保證責(zé)任。因此。雖然B銀行與A公司簽訂的抵押合同無效，C公司作為保證人仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。
（5）B銀行可以要求解除借款合同?！逗贤ā芬?guī)定，貸款人有權(quán)依照約定檢查，監(jiān)督借款的使用情況。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款，提前收回借款或解除合同。B銀行發(fā)現(xiàn)A公司將借款資金挪作他用，依法可以要求解除合同。
（6）B銀行可以要求C公司承擔(dān)民事責(zé)任，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，保證人須具有一定的資格，具有代為清償債務(wù)能力的法人，其他組織或者公民，可以作保證人，C公司雖然是A公司控股的子公司，但本身具有法人資格，可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，而且提供擔(dān)保并非董事、經(jīng)理等的個(gè)人行為，并未被法律禁止。因此，B銀行可以要求C公司承擔(dān)民事責(zé)任。
五、案例
94、 甲、乙、丙、丁擬設(shè)立合伙企業(yè)，其書面合伙協(xié)議中有以下內(nèi)容：
（1）甲以勞務(wù)出資；乙、丙以現(xiàn)金出資；丁以房產(chǎn)使用權(quán)出資。
（2）合伙企業(yè)的事務(wù)由甲全權(quán)負(fù)責(zé)，乙，丙、丁不得過問企業(yè)事務(wù)，也不承擔(dān)企業(yè)虧損的民事責(zé)任。
要求：簡(jiǎn)述上述合伙協(xié)議的違法之處并說明理由。
試題解析：
（1）合伙人對(duì)于自己用于繳納出資的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)擁有合法的處分權(quán)，合伙人不得將自己無權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)用于繳納出資。經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，合伙人可以用勞務(wù)出資。丁對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)和處分權(quán)。因此，合伙協(xié)議中規(guī)定的丁以房產(chǎn)使用權(quán)出資違反了法律規(guī)定，不能用于出資，也不能作為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。
（2）協(xié)議中關(guān)于乙、丙、丁不過問企業(yè)事務(wù)、也不承擔(dān)企業(yè)虧損的民事責(zé)任的約定違反了法律規(guī)定。不參加執(zhí)行事務(wù)的合伙人有以下權(quán)利：①不參加執(zhí)行事務(wù)的合伙人有權(quán)監(jiān)督執(zhí)行事務(wù)的合伙人，檢查其執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的情況。②有權(quán)查閱合伙企業(yè)的賬簿和其他有關(guān)文件。③有提出異議權(quán)和撤銷委托執(zhí)行事務(wù)權(quán)。合伙損益由合伙人依照合伙協(xié)議約定的比例分配和分擔(dān)。合伙協(xié)議未約定合伙損益分配比例的，由各合伙人平均分配和分擔(dān)。合伙協(xié)議不得約定將全部利潤(rùn)分配給部分合伙人或者由部分合伙人承擔(dān)全部責(zé)任。因此，合伙企業(yè)的事務(wù)由甲全權(quán)負(fù)責(zé)，乙、丙、丁不得過問企業(yè)事務(wù)，也不承擔(dān)企業(yè)虧損的民事責(zé)任，也違反了《合伙企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。