進(jìn)入6月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)接連下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知1”）和《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知2”），“殘存”的幾條資金救急途徑面臨進(jìn)一步嚴(yán)管甚至堵塞的窘境，刺激著資金緊張開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)。
恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗6月25日在“Cityscape 2008中國(guó)國(guó)際地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)博覽會(huì)”上道出了一個(gè)殘酷的事實(shí)：目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，不再是地產(chǎn)商們的天下，而是手握資金的“有錢人”的天下，地產(chǎn)商退居二線。
上海本地的一位地產(chǎn)商告訴記者，“我們最近剛得到來(lái)自銀行的消息，商業(yè)銀行從上周開(kāi)始，對(duì)一些通知中涉及的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)暫停了，目前各商業(yè)銀行總行正在針對(duì)相關(guān)通知制定工作細(xì)則?！?BR> 融資渠道漸走漸窄
在上述本地開(kāi)發(fā)商看來(lái)，“今年銀行信貸進(jìn)一步緊縮后，從銀行那邊貸款越來(lái)越難了，除了需要嚴(yán)格按照放貸條件外，以前被忽略或者不被重視的一些審批環(huán)節(jié)也已重新重視，審批程序變復(fù)雜時(shí)間也變長(zhǎng)?！?BR> 銀監(jiān)會(huì)這個(gè)時(shí)候連出這兩則針對(duì)性通知，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑雪上加霜?！皳?jù)我所知，兩則通知先后下發(fā)，已經(jīng)直接導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)行的相關(guān)融資進(jìn)程被迫暫停?！?BR> 據(jù)了解，通知1全文大致分為四個(gè)部分，第一部分談宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，要求銀行做壓力測(cè)試和完善授信管理體制，第二方面談個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求，第三方面談開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制要求，第四談銀行監(jiān)管工作。
其中，開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是，銀行在根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)獲得自身壓力測(cè)試結(jié)果后，將重新評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的資信及其貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可能面臨企業(yè)信用等級(jí)被降低、授信額度核減、貸款利率上浮等不利“待遇”。
此外，在資信和財(cái)務(wù)狀況監(jiān)控方面，商業(yè)銀行將定期對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行價(jià)值重估和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)抵押物價(jià)值不足以抵補(bǔ)貸款風(fēng)險(xiǎn)的采取追加抵押品或壓縮貸款等措施。
而通知2則要求商業(yè)銀行要上報(bào)：截止到2008年5月末發(fā)放的房地產(chǎn)委托貸款規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)狀況；對(duì)房地產(chǎn)委托貸款的管理情況，包括對(duì)委托人資金來(lái)源和借款人實(shí)際使用貸款情況的檢查；2007年及2008年前五個(gè)月各行房地產(chǎn)委托貸款的手續(xù)費(fèi)收入情況，及其占總體委托貸款手續(xù)費(fèi)收入的比例。
對(duì)房地產(chǎn)委托貸款的地產(chǎn)商借款人，銀行將按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的信貸要求進(jìn)行考查（項(xiàng)目自有資本金達(dá)到35％及以上，“四證”齊全）。
這一系列更加嚴(yán)厲的來(lái)自銀行體系的收緊措施，實(shí)施者的目的是“建立與風(fēng)險(xiǎn)承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，防止房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)”，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響幾乎是立竿見(jiàn)影。
一位做融資中介的人士曾透露，此前盡管有些開(kāi)發(fā)商資金緊張，但很少考慮融資中介提供的利率相對(duì)較高的資金，很大原因是來(lái)自銀行的反饋令他們還抱有一線希望。如今，銀監(jiān)會(huì)兩道令牌，就像兩劑催化劑，這些開(kāi)發(fā)商最后的一線希望或?qū)㈦S之破滅。
“已進(jìn)入最難熬的時(shí)期”
按照一些銀行房貸測(cè)試的三段論：房?jī)r(jià)下跌10％，不會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生影響；房?jī)r(jià)下跌20％，影響不大；房?jī)r(jià)下跌到30％以上，會(huì)產(chǎn)生較大的影響，但仍不是根本影響。近期，部分城市的部分地區(qū)和樓盤已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30％甚至50％的情況，直接觸摸到銀行信貸安危的神經(jīng)。這或許也是銀行系統(tǒng)此時(shí)再次嚴(yán)控房地產(chǎn)相關(guān)貸款的最直接原因。
僅以目前的情況看，銀監(jiān)會(huì)通知很可能會(huì)產(chǎn)生目前未能料到的更大影響。
例如，委托貸款不僅在很多地方房地產(chǎn)“生態(tài)鏈”中普遍存在，甚至成為一些開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，比如當(dāng)年上海社保案中所揭露的情況。
即使在上市公司中，這種融資方式也非常常見(jiàn)。公開(kāi)資料顯示，招商地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展等公司都曾從大股東處獲得上億元的委托貸款。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，今年上市公司發(fā)布與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的委托貸款公告共計(jì)29次，涉及金額45億。其中，上實(shí)發(fā)展向公司大股東申請(qǐng)10億元委托貸款，為額度。一旦委托貸款渠道被嚴(yán)控，后果會(huì)怎樣？
陳啟宗引述他自己講過(guò)的話說(shuō)：我有一次在香港對(duì)來(lái)自內(nèi)地的20多家較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，現(xiàn)在可能你們的土儲(chǔ)總量比香港的幾家大開(kāi)發(fā)商都要龐大，但問(wèn)題是，大家的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不同，可能一次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、危機(jī)，就能讓你們立刻破產(chǎn)倒下。
上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)孫益功坦言，相信隨著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷各路調(diào)控“錘煉”后，會(huì)重新進(jìn)入健康發(fā)展的上升軌道，包括資本市場(chǎng)逐步放開(kāi)、房貸尤其是住房消費(fèi)信貸逐步松動(dòng)、更多融資渠道被一點(diǎn)點(diǎn)疏通。
此前業(yè)內(nèi)普遍的一種觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)企業(yè)將兼并重組，行業(yè)集中度提高，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為最終只要幾十家就足夠了。
對(duì)此，上海房地產(chǎn)學(xué)會(huì)住房保障委員會(huì)秘書長(zhǎng)叢誠(chéng)指出，房地產(chǎn)行業(yè)決不能發(fā)展到只有數(shù)家企業(yè)稱雄的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，保持適度的行業(yè)分散度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是很有必要的。
“房地產(chǎn)流動(dòng)性差的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)，決定了需要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)并不容易，全國(guó)需要保持相當(dāng)數(shù)量的中小房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于維護(hù)廣大居民的住房消費(fèi)利益非常重要。而一些中小房企的生存，可以考慮更多地參與到適合中低收入家庭的住房產(chǎn)品的投資建設(shè)中，在龐大的住房保障體系中尋求生存。”叢誠(chéng)說(shuō)。
恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗6月25日在“Cityscape 2008中國(guó)國(guó)際地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)博覽會(huì)”上道出了一個(gè)殘酷的事實(shí)：目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，不再是地產(chǎn)商們的天下，而是手握資金的“有錢人”的天下，地產(chǎn)商退居二線。
上海本地的一位地產(chǎn)商告訴記者，“我們最近剛得到來(lái)自銀行的消息，商業(yè)銀行從上周開(kāi)始，對(duì)一些通知中涉及的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)暫停了，目前各商業(yè)銀行總行正在針對(duì)相關(guān)通知制定工作細(xì)則?！?BR> 融資渠道漸走漸窄
在上述本地開(kāi)發(fā)商看來(lái)，“今年銀行信貸進(jìn)一步緊縮后，從銀行那邊貸款越來(lái)越難了，除了需要嚴(yán)格按照放貸條件外，以前被忽略或者不被重視的一些審批環(huán)節(jié)也已重新重視，審批程序變復(fù)雜時(shí)間也變長(zhǎng)?！?BR> 銀監(jiān)會(huì)這個(gè)時(shí)候連出這兩則針對(duì)性通知，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑雪上加霜?！皳?jù)我所知，兩則通知先后下發(fā)，已經(jīng)直接導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)行的相關(guān)融資進(jìn)程被迫暫停?！?BR> 據(jù)了解，通知1全文大致分為四個(gè)部分，第一部分談宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，要求銀行做壓力測(cè)試和完善授信管理體制，第二方面談個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求，第三方面談開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制要求，第四談銀行監(jiān)管工作。
其中，開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是，銀行在根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)獲得自身壓力測(cè)試結(jié)果后，將重新評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的資信及其貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可能面臨企業(yè)信用等級(jí)被降低、授信額度核減、貸款利率上浮等不利“待遇”。
此外，在資信和財(cái)務(wù)狀況監(jiān)控方面，商業(yè)銀行將定期對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行價(jià)值重估和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)抵押物價(jià)值不足以抵補(bǔ)貸款風(fēng)險(xiǎn)的采取追加抵押品或壓縮貸款等措施。
而通知2則要求商業(yè)銀行要上報(bào)：截止到2008年5月末發(fā)放的房地產(chǎn)委托貸款規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)狀況；對(duì)房地產(chǎn)委托貸款的管理情況，包括對(duì)委托人資金來(lái)源和借款人實(shí)際使用貸款情況的檢查；2007年及2008年前五個(gè)月各行房地產(chǎn)委托貸款的手續(xù)費(fèi)收入情況，及其占總體委托貸款手續(xù)費(fèi)收入的比例。
對(duì)房地產(chǎn)委托貸款的地產(chǎn)商借款人，銀行將按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的信貸要求進(jìn)行考查（項(xiàng)目自有資本金達(dá)到35％及以上，“四證”齊全）。
這一系列更加嚴(yán)厲的來(lái)自銀行體系的收緊措施，實(shí)施者的目的是“建立與風(fēng)險(xiǎn)承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，防止房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)”，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響幾乎是立竿見(jiàn)影。
一位做融資中介的人士曾透露，此前盡管有些開(kāi)發(fā)商資金緊張，但很少考慮融資中介提供的利率相對(duì)較高的資金，很大原因是來(lái)自銀行的反饋令他們還抱有一線希望。如今，銀監(jiān)會(huì)兩道令牌，就像兩劑催化劑，這些開(kāi)發(fā)商最后的一線希望或?qū)㈦S之破滅。
“已進(jìn)入最難熬的時(shí)期”
按照一些銀行房貸測(cè)試的三段論：房?jī)r(jià)下跌10％，不會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生影響；房?jī)r(jià)下跌20％，影響不大；房?jī)r(jià)下跌到30％以上，會(huì)產(chǎn)生較大的影響，但仍不是根本影響。近期，部分城市的部分地區(qū)和樓盤已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30％甚至50％的情況，直接觸摸到銀行信貸安危的神經(jīng)。這或許也是銀行系統(tǒng)此時(shí)再次嚴(yán)控房地產(chǎn)相關(guān)貸款的最直接原因。
僅以目前的情況看，銀監(jiān)會(huì)通知很可能會(huì)產(chǎn)生目前未能料到的更大影響。
例如，委托貸款不僅在很多地方房地產(chǎn)“生態(tài)鏈”中普遍存在，甚至成為一些開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，比如當(dāng)年上海社保案中所揭露的情況。
即使在上市公司中，這種融資方式也非常常見(jiàn)。公開(kāi)資料顯示，招商地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展等公司都曾從大股東處獲得上億元的委托貸款。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，今年上市公司發(fā)布與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的委托貸款公告共計(jì)29次，涉及金額45億。其中，上實(shí)發(fā)展向公司大股東申請(qǐng)10億元委托貸款，為額度。一旦委托貸款渠道被嚴(yán)控，后果會(huì)怎樣？
陳啟宗引述他自己講過(guò)的話說(shuō)：我有一次在香港對(duì)來(lái)自內(nèi)地的20多家較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，現(xiàn)在可能你們的土儲(chǔ)總量比香港的幾家大開(kāi)發(fā)商都要龐大，但問(wèn)題是，大家的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不同，可能一次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、危機(jī)，就能讓你們立刻破產(chǎn)倒下。
上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)孫益功坦言，相信隨著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷各路調(diào)控“錘煉”后，會(huì)重新進(jìn)入健康發(fā)展的上升軌道，包括資本市場(chǎng)逐步放開(kāi)、房貸尤其是住房消費(fèi)信貸逐步松動(dòng)、更多融資渠道被一點(diǎn)點(diǎn)疏通。
此前業(yè)內(nèi)普遍的一種觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)企業(yè)將兼并重組，行業(yè)集中度提高，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為最終只要幾十家就足夠了。
對(duì)此，上海房地產(chǎn)學(xué)會(huì)住房保障委員會(huì)秘書長(zhǎng)叢誠(chéng)指出，房地產(chǎn)行業(yè)決不能發(fā)展到只有數(shù)家企業(yè)稱雄的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，保持適度的行業(yè)分散度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是很有必要的。
“房地產(chǎn)流動(dòng)性差的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)，決定了需要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)并不容易，全國(guó)需要保持相當(dāng)數(shù)量的中小房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于維護(hù)廣大居民的住房消費(fèi)利益非常重要。而一些中小房企的生存，可以考慮更多地參與到適合中低收入家庭的住房產(chǎn)品的投資建設(shè)中，在龐大的住房保障體系中尋求生存。”叢誠(chéng)說(shuō)。