一般減免稅規(guī)定
第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠
大綱
掌握一般減免稅的規(guī)定
一、一般減免稅規(guī)定
1、建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
注釋：20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
2、因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。
新增
3、2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅。
4、新增：廉租住房、經(jīng)濟適用住房的免稅政策。
5、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
2008年 注冊稅務(wù)師
2009年 【例題】計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標準有（?。?BR> A.建筑容積率在1.0以上
B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下
C.建筑覆蓋率在1.0以上
D.增值額未超過扣除項目金額之和的20%
E.單套建筑面積在120平方米以下
【答案】ABE
【解析】普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
【提示】選項D，“增值額未超過扣除項目金額之和的20%”是普通標準住宅免稅的條件，并不是判定普通住宅標準的規(guī)定。
2004年 注冊會計師
下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（?。?。
A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅
B.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
【答案】B、D
【解析】納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。
2007年 注冊會計師
7.下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（ ）。
A．房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬
B．個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C．個人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)
D．因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
【答案】ABD
【解析】選項C必須是居住用房才免。
二、特殊減免稅規(guī)定
第六節(jié) 申報和繳納
大綱：
熟悉納稅時間和繳納方法
熟悉納稅地點
熟悉相關(guān)單位的責任與義務(wù)
了解進一步做好土地增值稅的征管工作
一、申報納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當自（?。?，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)
B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)
C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)
【答案】A
二、納稅時間和繳納方法
（一）以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
三、納稅地點
土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。
（一）納稅人是法人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營地在同一地 在辦理納稅登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營地不在同一地 在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū) 按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅
（二）納稅人是自然人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地同在一地 在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地 在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納
在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納1997年 注冊會計師
【例題】土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)( )主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的
B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的
C.向房地產(chǎn)坐落地的一上級
D.先向機構(gòu)所在地人民政府繳納,再向房地產(chǎn)坐落地上一級
【答案】A
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)分別向房地產(chǎn)坐落地各方的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
四、相關(guān)責任與義務(wù)（了解）
五、進一步做好土地增值稅的征管工作（了解）
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件：
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
① 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
① 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
② 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③ 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④ 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
2008 注冊會計師
下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（?。?BR> A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
答案：ABC
解析：取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于A職工福利、B獎勵、C對外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務(wù)、F換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), (產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移)其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（四）土地增值稅的扣除項目(重點)
1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
2007年 注冊會計師
9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（）
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%
【答案】A
【解析】選項B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。選項D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。
2007年 注冊會計師
某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；
（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；
（3）住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元；將寫字樓作價9 000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：
（1）計算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
（2）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅：
（3）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
（5）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；
（6）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金
（7）計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
（1）外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝0
（2）應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝15000×5%+250×5%＝762.5（萬元）
（3）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）
（4）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）
（5）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%=2298（萬元）
（6）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金＝15000×5%＝750（萬元）
（7）增值額＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（萬元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅＝4312×30%＝1293.60（萬元）
第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠
大綱
掌握一般減免稅的規(guī)定
一、一般減免稅規(guī)定
1、建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
注釋：20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
2、因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。
新增
3、2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅。
4、新增：廉租住房、經(jīng)濟適用住房的免稅政策。
5、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
2008年 注冊稅務(wù)師
2009年 【例題】計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標準有（?。?BR> A.建筑容積率在1.0以上
B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下
C.建筑覆蓋率在1.0以上
D.增值額未超過扣除項目金額之和的20%
E.單套建筑面積在120平方米以下
【答案】ABE
【解析】普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
【提示】選項D，“增值額未超過扣除項目金額之和的20%”是普通標準住宅免稅的條件，并不是判定普通住宅標準的規(guī)定。
2004年 注冊會計師
下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（?。?。
A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅
B.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
【答案】B、D
【解析】納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。
2007年 注冊會計師
7.下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（ ）。
A．房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬
B．個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C．個人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)
D．因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
【答案】ABD
【解析】選項C必須是居住用房才免。
二、特殊減免稅規(guī)定
第六節(jié) 申報和繳納
大綱：
熟悉納稅時間和繳納方法
熟悉納稅地點
熟悉相關(guān)單位的責任與義務(wù)
了解進一步做好土地增值稅的征管工作
一、申報納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當自（?。?，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)
B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)
C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)
【答案】A
二、納稅時間和繳納方法
（一）以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
三、納稅地點
土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。
（一）納稅人是法人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營地在同一地 在辦理納稅登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機構(gòu)所在地或經(jīng)營地不在同一地 在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū) 按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅
（二）納稅人是自然人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地同在一地 在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地 在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納
在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納1997年 注冊會計師
【例題】土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)( )主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的
B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的
C.向房地產(chǎn)坐落地的一上級
D.先向機構(gòu)所在地人民政府繳納,再向房地產(chǎn)坐落地上一級
【答案】A
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)分別向房地產(chǎn)坐落地各方的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
四、相關(guān)責任與義務(wù)（了解）
五、進一步做好土地增值稅的征管工作（了解）
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件：
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
① 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
① 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
② 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③ 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④ 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
2008 注冊會計師
下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（?。?BR> A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
答案：ABC
解析：取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于A職工福利、B獎勵、C對外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務(wù)、F換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), (產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移)其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（四）土地增值稅的扣除項目(重點)
1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
2007年 注冊會計師
9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（）
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%
【答案】A
【解析】選項B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。選項D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。
2007年 注冊會計師
某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；
（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；
（3）住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元；將寫字樓作價9 000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：
（1）計算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
（2）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅：
（3）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
（5）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；
（6）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金
（7）計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
（1）外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝0
（2）應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝15000×5%+250×5%＝762.5（萬元）
（3）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）
（4）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）
（5）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%=2298（萬元）
（6）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金＝15000×5%＝750（萬元）
（7）增值額＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（萬元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅＝4312×30%＝1293.60（萬元）